原告林*与被告施**、江苏**限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）林*与被告（反诉原告）施**、第三人江苏**限公司（以下简称中广置业公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法由代理审判员邢**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林*及其委托代理人单*，被告（反诉原告）施**及其委托代理人李**，第三人中广置业公司的委托代理人马*、薛*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）林*诉称、辩称，林*、施**及中**公司于2015年4月24日签订《房地产买卖中介合同》（以下简称《买卖中介合同》）及《补充协议》，约定林*购买施**位于南京市鼓楼区水佐岗32巷27幢802室房屋，房屋价款302万元，定金3万元，其中210万元采用贷款方式支付给被告等等。4月27日，林*向施**支付定金3万元，并向中**公司支付中介费3万元。6月12日，三方前往工商银行南京城东支行办理贷款面签手续，施**临时反悔，称不愿意由林*贷款支付房款，后协调未果，未继续办理手续。6月18日，林*发函至施**处催促其尽快履行合同，施**未予答复。6月29日，林*将催促函及解除合同函件发至施**及中**公司处，均无回应。为维护自身合法权益，林*遂诉至法院，请求判令：1、解除签订的《买卖中介合同》及《补充协议》；2、施**返还定金3万元；3、施**支付违约金15万元；4、本案诉讼费由施**承担。针对施**的反诉请求，林*认为施**主张林*承担违约责任不成立，林*未支付首付款的原因在于施**。施**明知应当签订南京市房屋管理部门的平台打印出的合同后才可将首付款存入监管账户，却未签订该合同，故违约责任应由施**承担。综上，请求法院驳回施**的反诉请求。

被告（反诉原告）施**诉称、辩称，林**与事实不符，2015年4月24日，施**、林*及中**公司共同签订《买卖中介合同》及《补充协议》，根据《补充协议》，林*应于2015年6月15日前将首付款87万元交付给施**。施**与林*仅签订上述两合同，至今尚未签订过其他任何房屋买卖合同，且施**从未表示不履行双方合同。导致双方合同未履行的原因为林*至今未按合同约定向施**支付房款，但要求施**无偿将房屋过户，故施**表示拒绝。施**虽无意解除合同，但林*诉至法院要求解除合同，故同意解除《买卖中介合同》及《补充协议》，但不同意林*的其他本诉请求。由于《买卖中介合同》中明确约定如一方违约，由违约方承担违约金15万元。而2015年6月15日施**并未收到林*支付的房屋首付款87万元，故林*构成违约，应承担违约责任，现施**依法提起反诉，请求判令：1、林*支付违约金15万元；2、由林*承担反诉费。

第三人中**公司述称，第一，中**公司在三方签订《买卖中介合同》、《补充协议》之时，以及之后合同履行过程中，已多次向双方提示必须要签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称《存量房交易合同》），该合同是林*向银行办理申请贷款及监管账户的前提条件。第二，在中**公司组织买卖双方在2015年6月12日前往银行办理贷款手续时，施**就《存量房交易合同》部分条款提出意见，其不同意林*以贷款方式支付房款，且对房屋权属登记时间是在交付首付款之后30天提出异议。房屋权属登记在交付首付款后的天数可以商榷，但施**不同意林*贷款的意见，与之前所签订的《买卖中介合同》部分内容相互冲突，中介方组织双方协商，后因双方无法达成一致意见，导致合同无法履行。第三，《存量房交易合同》系由经纪机构经南京市房屋管理部门指定的平台，根据买卖双方的意思打印出来的合同，打印出来后再无法修改，中**公司会依据之前签订的买卖合同进行协商，组织双方进行签字。实际交易过程中，当事人主要履行《买卖中介合同》，《存量房交易合同》用于办理贷款及监管备案使用。第四，对于解除合同不持异议，中**公司在合同履行过程中已经完成了相应的中介义务，且在收到林*的解除函后也在积极联系双方协商解决，故请法院依法裁判。

本院查明

经审理查明，坐落于本市鼓楼区水佐岗32巷27幢502室房屋（丘号525040-ⅩⅪ（（（-33，建筑面积118.26平方米，以下简称涉案房屋）系施胜雄所有。

2015年4月24日，施**（甲方，出售方）、林*（乙方，买受方）与第三人中广置业公司（丙方，中介方）签订《买卖中介合同》，约定经中广置业公司居间，施**将涉案房屋出售给林*，价款302万；施**协助林*办理房产的交易过户手续，提供相应证件资料；林*应于过户前将各类资料备齐交予中广置业公司；如中广置业公司完成出售方与买受方委托及代办事项，出售方及买受方分别向中广置业公司支付佣金35000元；施**应在收到林*全部房款后三天内腾空房屋，并书面通知林*及中广置业公司办理交付的具体时间；如有一方违约，违约方应分别支付违约金15万元给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。当日，三方另行签订《补充协议》，约定林*于2015年4月24日前，支付施**定金3万元，于6月15日前将首付款87万元提交监管账户，尾款2万元在房屋交付时，双方自行交割；林*以贷款的方式支付施**房款，金额为210万元，下款时间以银行放款时间为准，林*委托银行将贷款资金全部划入南京市房地产市场管理处指定监管单位进行监管等等。

2015年4月27日，林*通过汇款及POS方式分别向施**及中广置业公司支付3万元，施**及中广置业公司向其出具收据。此外，林*曾于2013年2月7日向案外人平**司南京分行贷款33万元，已于2015年4月30日提前还清。

2015年6月12日，中广置业公司联系施**签署《存量房交易合同》，施**在该合同的第一页第二条第二项“贷款”一栏的第二小点“甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款”下方划线，并打上问号，注明“不同意此条款”。此外，施**将该合同的第三页第四条第二项“甲、乙双方同意，在本合同生效后30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记”划出，并注明“前期合同无此条款，不同意此条款，应该取消该条款”。施**在上述两处均署名并注明日期。当日，三方前往工商银行南京城东支行处办理贷款手续，当事人之间产生争议，协调未果，贷款手续未办理成功。

2015年6月18日，林*向施**邮寄《催告函》，督促其在7天内完成《存量房交易合同》的签订，否则将由施**承担由此产生的一切后果。施**表示收到该函件，但因其不存在违约行为，故不需履行该函。6月29日，林*再次向施**及中广置业公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：鉴于卖方施**未履行中介合同中“协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料”的义务，导致房产交易无法在合同规定时间内顺利进行，现特书面通知解除上述合同及补充协议。施**及中广置业公司均表示收到该通知书。

因林*、施**就合同履行、违约责任承担等问题未能协商一致，林*遂于2015年10月13日诉至本院，请求判如本诉所请。审理中，施**提出反诉，请求判如反诉所请。三方一致确认，《买卖中介合同》及《补充协议》的解除时间为2015年6月29日。

因当事人分歧较大，未达成一致意见，致使调解未果。

上述事实，有当事人陈述、《买卖中介合同》、《补充协议》、收条、收据、《存量房交易合同》、《催告函》、《解除合同通知书》、邮寄单据等证据及本院开庭笔录为证，足以证实。

本院认为

本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告及第三人签订的《买卖中介合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。合同条款明确载明施**将涉案房屋出卖给林*并办理过户登记，并约定标的物、价款、支付时间和方式等内容，具备房屋买卖合同的必要内容，双方之间虽未签订书面的《存量房交易合同》，但不影响林*与施**之间成立房屋买卖合同关系，施**作为出卖人，林*作为买受人，均应当按照法律规定及合同约定，全面履行各自义务。

关于林*与施**是否存在违约的问题。三方在《买卖中介合同》及《补充协议》中约定，林*在2015年6月25日前将首付款提交监管账户，并采用贷款方式向施**支付房款。由于签订南京**管理处提供的《存量房交易合同》系开设监管账户的前提，施**对空白的《存量房交易合同》中两处内容明确表示不同意，其中包括林*申请个人抵押贷款的条款，因该意思表示违背三方签订的《买卖中介合同》及《补充协议》的相关约定。后三方协调未果，未能签订《存量房交易合同》，直接导致林*无法开设监管账户，亦不能依约支付首付款。施**的行为违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。

关于合同解除的问题。根据法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表示不履行主要合同义务的，对方当事人可以解除合同。本案中，因施**未签订《存量房交易合同》，林*在协调未果后，向其邮寄《解除合同通知书》，合同自通知到达施**时解除。审理过程中，当事人一致确定《买卖中介合同》及《补充协议》的解除时间为2015年6月29日，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。原告林*请求被告施**返还定金3万元，符合法律规定，本院依法予以支持。

关于违约金数额的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以申请人民法院予以适当减少。本案中，被告施**存在违约行为，应向原告林*支付违约金。当事人之间约定的违约金数额为15万元，被告施**在庭审中请求调低违约金标准。结合本案案情、当事人的过错程度及违约行为造成的损失，本院依法酌定违约金的数额为3万元。

基于前述分析，施**并未提供林*在合同履行过程存在违约行为的充分证据，故对于施**要求林*支付违约金的反诉请求，本院不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除林军、施**、江苏**限公司就坐落于本市鼓楼区水佐岗32巷27幢802室房屋签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》；

二、施胜雄于本判决生效之日起十日内向林军返还定金3万元；

三、施胜雄于本判决生效之日起十日内向林*支付违约金3万元；

四、驳回施**的反诉请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，反诉案件受理费1650元，共计3600元，由施**负担（林*已预交本诉案件受理费，施**在支付上述款项时一并给付林*）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日