原告南京紫**限公司与被告孙**、刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京紫**限公司（以下简称紫**公司）与被告孙**、刘**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼，由审判员唐**独任审判，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告紫**公司的委托代理人曾峥、董**，被告暨被告孙**的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告紫**公司诉称，2009年12月8日，原告与南京建**有限公司（以下简称建**产公司）签订物业服务合同，合同约定由原告为阳光聚宝山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。被告系该小区业主，依据物业服务合同，被告应当及时向原告支付物业服务费用，然而被告未按合同约定支付物业服务费用，截止2014年5月17日，尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费。原告经催交，被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费1970.46元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费286.53元。

被告辩称

被告孙**、刘**辩称，被告确实存在欠缴物业费的情形，但原告服务不到位，被告不应全额缴费；原告未公示公摊水电费，对欠缴公摊水电费不予认可，滞纳金不应支付。

本院查明

经审理查明，2009年12月8日，紫**公司（乙方）与建辉房**公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等；公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等；业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金；合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。等等。合同签订后，原告为阳光聚宝山庄小区提供物业服务至2014年5月17日止。

被告孙**、刘**系阳光聚宝山庄XX街区XX幢XX室房屋业主，房屋建筑面积为99.23平方米，物业费缴纳标准为1.2元／月·平方米，两被告未缴纳2013年1月1日至2014年5月17日物业费1970.46元。另查明，阳光聚宝山庄XX街区公共能耗分摊费用为2010年1月至2014年2月每户每月分摊电梯及小地库电费为14.7元／月、绿化用水水费为0.645元／月、增压水泵电费为1.15元／月，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元／月、监控室电费1.27元／月。

审理中，被告对原告主张的物业服务费计算标准及欠缴物业费的时间均不持异议，但认为被告车辆在小区内被划，被告要求原告承担部分损失，但原告一直未予处理，且原告服务不到位，致使小区环境脏乱，故不同意缴纳滞纳金，被告提交维修发票证明车辆被划伤且进行维修的事实。原告则认为，被告的抗辩意见均未提供书面证据予以证明，维修发票亦不能证明被告车辆在小区内被划伤的事实。

因双方意见分歧较大，本案调解未果。

以上事实有房屋登记簿、（2014）玄锁民初字第683号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建辉房**公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，系建辉房**公司与原告为阳光聚宝山庄小区提供前期物业服务而签订，该合同对该小区业主具有约束力。被告孙**、刘**系该小区业主，故原告要求被告按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2013年1月1日至2014年5月17日物业服务费1970.46元及公共能耗分摊费286.53元，有事实和法律依据，本院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业服务费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，原告现要求被告自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩其车辆因原告管理不善在小区内被划，且原告服务存在瑕疵，物业服务费不应全额缴纳，原告对此不予认可，被告亦未能举证证明，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告孙**、刘**于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫**限公司自2013年1月1日起至2014年5月17日止物业服务费1970.46元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费286.53元，合计2256.99元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告孙**、刘**负担（该款原告已预缴，被告在给付物业服务费时加付此款）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月九日