上诉人彭**、鲍**与被上诉人陈**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人彭**、鲍**因与被上诉人陈**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院作出的（2015）溧民初字第82号民事判决，向原审法院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人彭**、鲍**的委托代理人王**，被上诉人陈**及其委托代理人章**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈**原审诉称，2009年9月15日，陈**与彭**签订《购房协议》一份，协议约定彭**将位于溧水区永阳镇秦淮花苑30幢1单元202室及储藏室出售给陈**，总价人民币11万元，合同同时对付款方式、交付时间等均作出约定。协议签订当日陈**支付首付款7万元给彭**，此后彭**也将房屋交付给陈**使用至今。因彭**出售的房屋为拆迁安置房，当时无法办理两证，彭**承诺办理两证后立刻过户给陈**。2014年12月15日，陈**得知彭**领取房产证时将鲍**以共有人的身份加入并登记领取两证。陈**认为，彭**2009年9月15日将房屋出售给陈**时已经对房屋取得所有权，只是没有领取两证，彭**在出售房屋时未婚，该房屋系彭**个人所有。且对房屋具有完全处分权，鲍**不是共有人。2013年7月彭**在领取两证时，故意采取虚构共有人的方式骗取登记机关的登记，将房屋同时登记在鲍**名下，其彭**行为已经构成严重违约。同时早在2009年9月15日彭**已经将房屋出售给了陈**，2013年7月鲍**以共有人身份将其房屋登记在自己下，也无事实及法律依据。在这期间彭**曾经向人民法院诉讼要求确认《购房协议》无效，后因得不到法院的支持，彭**自行撤回诉讼。现彭**已领取两证，但拒绝过户给陈**。为维护自身权益，陈**只得诉至法院，请求判令：1、彭**、鲍**协助陈**将位于溧水区永阳镇秦淮花苑30幢1单元202室过户至陈**名下；2、本案诉讼费用由彭**、鲍**承担。

一审被告辩称

彭**原审辩称，1、双方购房协议中约定了2010年12月30日前未能办理两证，则任何一方有权解除协议，彭**退还给对方全部预付款7万元。之所以做出这样的约定，是因为案涉房屋是拆迁安置房，权属证书不能及时办下，而这将导致彭**34%以上的房款不能获得。2011年4月24日，彭**因上述两证不能办理，无法过户，故将7万元已经依照约定退还给了陈**。至今为止，该退款已经超过了4年，因此彭**有权要求陈**方从该房屋中搬走，并已经向溧水区人民法院提起了诉讼，该案正在审理过程中。2、2011年1月10日彭**、鲍**登记结婚，登记结婚前彭**承诺将自己名下的房屋登记为夫妻共有，2013年7月拆迁安置房屋可以领取房产证，但土地证还不能领取，故彭**、鲍**夫妻双方于同月办理了房产证的手续。依据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称婚姻法）第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有，或者部分各自所有，部分共同所有。本案中，彭**将其婚前财产依据约定登记为夫妻共有，符合法律规定。3、我国房屋登记办法第二十条规定了登记的相关条件，登记过程中彭**、鲍**提交了安置协议书，发票，彭**的离婚证，彭**、鲍**的结婚证，夫妻共有财产的约定，以及登记申请，这些材料均是真实的，溧水区人民政府依据上述材料将案涉房屋登记为夫妻共有，与依法提交的材料记载的主体一致，因此该登记行为也符合该房屋登记办法的规定，因此陈**的请求不能成立。

鲍**原审辩称，1、彭**、鲍**登记结婚时是依据婚姻法第十九条的规定对彭**的婚前财产约定为共同所有，房管部门依据房屋登记办法相关规定将该房屋登记为夫妻共有，既符合婚姻法的规定，也符合我国房屋登记办法的规定。2、鲍**与陈**之间没有房屋买卖合同关系，因此其请求依据与彭**的买卖合同，要求鲍**履行合同义务，缺乏相应的事实依据，因此陈**的请求不能成立。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年9月15日，陈**（乙方）和彭**（甲方）签订《购房协议》一份，约定彭**将位于溧水区永阳镇秦淮花苑30幢1单元202室及储藏室出售给陈**，总价为人民币11万元。该协议同时约定：“付款方式：在签订购买协议时乙方首付7万元给甲方，余款4万元由甲方办理房屋过户手续后，乙方拿到房屋产权证和土地证付清余款。交付约定：如甲方在2010年12月30日之前未能将房屋二证过户给乙方，造成乙方的一切损失由甲方承担，甲方退给乙方7万元并按实际付款时间金额的30%利息折算给乙方，如房产连带第三方，一切后果由甲方自行解决，解决未果由甲方承担一切经济损失，同时也按以上利息折算给乙方。”协议签订当日陈**向彭**支付首付款7万元，彭**将房屋交付给陈**使用至今。2011年4月24日，彭**向陈**银行账户打款7万元。2011年6月4日，彭**向陈**发函：“我早已按约定将7万元退还给你，请你于收函后及时腾空退还房屋。”2011年6月13日，陈**回函：“1、本人根本没有和你约定退还7万元房款一事，是你的单方行为，本人不予认可；2、你通过不正当手段获取本人账号，本人已经报警，要求公安机关查证本人账号的泄密情况；….4、望你接到书面通知后，提供一个账号，同时你要提供汇款7万元的凭证给本人核实，本人将7万元退还给你，如你没有书面提供账号和汇款凭证给我核实，7万元由本人暂时保管，你随时可以来领取，但你要出具收条一份给我。”

原审另查明，2005年11月18日，彭**与吴*登记结婚，2008年4月28日，两人解除婚姻关系。2011年1月10日，彭**与鲍**登记结婚。案涉房屋于2013年7月30日登记在鲍**和彭**名下。

以上事实，有购房协议、存款凭证、通知、回函及当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，陈**与彭**签订的购房协议系双方当事人真实意思表示，应属有效。双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。彭**认为，按照案涉协议第二条约定，其未能在2010年12月30日之前取得房屋产权证和土地使用权证，在退还陈**7万元后案涉协议即告解除。原审法院认为，该条款系针对彭**未在规定时间内过户时陈**享有合同解除权的约定，彭**作为违约方，无权主张行使解除权，其该项辩解意见不能成立。查明事实表明，陈**与彭**于2009年9月15日签订购房协议之后，陈**按约支付了首付款7万元，并入住彭**所分得的案涉拆迁安置房内至今，彭**现已取得案涉房屋的产权凭证，具备房屋过户条件，虽房产证登记在彭**、鲍**名下，但不影响案涉购房协议的履行，彭**、鲍**有义务配合陈**办理案涉房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：彭**、鲍**应于判决生效之日起十日内协助陈**办理位于溧水区永阳镇秦淮花苑30幢1单元202室房产的过户手续。案件受理费100元，保全费1070元，共计1170元，由彭**、鲍**负担。

上诉人诉称

上诉人彭**、鲍**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系安置房，无法及时办理两证，而两证拿不到意味着彭**36.4%的房款无法获得，而陈**的居住使用权却不受任何影响，因此，彭**要求在合同中约定如果在2010年12月30日未能办理两证，则解除协议，彭**退还首付款7万元，但陈**要求赔偿损失，故双方又对退款及赔偿损失作了约定。该约定系附解除条件的约定，当解除条件成就时，双方所签订的《购房协议》无效。故双方按照协议履行直至2010年12月30日止，鲍**、彭**仍无法领取涉案房屋两证，彭**依约将陈**的首付款7万元退还给陈**，但陈**拒绝返还房屋。本案中，因不可归责于双方的客观原因，导致房产证不能及时办理，解除合同的条件已经成就，彭**将7万元退还给陈**时，双方已经解除了《购房协议》。二、至目前为止，陈**未向彭**支付一分钱，却要求彭**将涉案房屋过户至陈**，有违情理。三、鲍**系基于婚姻关系取得物权，符合法律规定，鲍**与陈**之间无任何合同关系，陈**要求鲍**履行合同义务，缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，驳回陈**的原审诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人陈**答辩称，彭**在签订合同时，对房屋具有处分权，由于当时涉案房屋未办理两证，合同中约定如未能在2010年12月30日前将房屋过户给陈**，应当由彭**承担一切损失。陈**对该约定具有选择权，其有要求继续履行合同的权利。彭**曾向原审法院提起过诉讼，要求确认其与陈**之间签订的《购房协议》无效，后因无法胜诉，故自行撤回了起诉。因涉诉房屋价格上涨，导致彭**自己主张违约。彭**在陈**不知情的情况下，将7万元通过银行汇款的方式汇入陈**的账户，陈**发现后即向公安机关报案，并要求将该款项退给彭**，但彭**拒绝接收，陈**再次当庭表示，愿意将该7万元退还给彭**。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

上诉人彭**、鲍**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋系安置房，无法及时办理两证，而两证拿不到意味着彭**36.4%的房款无法获得，而陈**的居住使用权却不受任何影响，因此，彭**要求在合同中约定如果在2010年12月30日未能办理两证，则解除协议，彭**退还首付款7万元，但陈**要求赔偿损失，故双方又对退款及赔偿损失作了约定。该约定系附解除条件的约定，当解除条件成就时，双方所签订的房屋买卖合同无效。故双方按照协议履行直至2010年12月30日止，鲍**、彭**仍无法领取涉案房屋两证，彭**依约将陈**的首付款7万元退还给陈**，但陈**拒绝返还房屋。本案中，因不可归责于双方的客观原因，导致房产证不能及时办理，解除合同的条件已经成就，彭**将7万元退还给陈**时，双方已经解除了购房协议。二、至目前为止，陈**未向彭**支付一分钱，却要求彭**将涉案房屋过户至陈**，有违情理。三、鲍**系基于婚姻关系取得物权，符合法律规定，鲍**与陈**之间无任何合同关系，陈**要求鲍**履行合同义务，缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原审判决，驳回陈**的原审诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。

被上诉人陈**答辩称，彭**在签订合同时，对房屋具有处分权，由于当时涉案房屋未办理两证，合同中约定如未能在2010年12月30日前将房屋过户给陈**，应当由彭**承担一切损失。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。

庭审中，上诉人彭**、鲍**提交了2013年5月23日，彭**与溧水经济技术开发总公司签订的《溧水县开发区征地拆迁货币补偿安置协议书》安置协议以及销售不动产统一缴纳房款的发票等证据材料，证明涉案房屋在2010年12月30日前无法办理两证。被上诉人陈**对该证据的真实性无异议，但认为不能达到彭**、鲍**的证明目的。

本院认为

本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。陈**与彭**、鲍**于2009年9月15日签订的《购房协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于《购房协议》第二条的约定，上诉人认为该约定为附解除条件的约定，当上诉人未在2010年12月30日之前领取房屋产权证以及土地使用权证，合同即解除。本院认为，陈**与彭**、鲍**签订《购房协议》时均明知涉诉房屋为拆迁安置房，尚未能取得房屋产权证以及土地使用权证，但该权证的取得需要一定时间，故双方彭**对办理涉诉房屋权证的义务事宜做了约定。从维护诚信、守约的基本原则，把是否请求继续履行的权利赋予守约方，目的是要保护守约人的合法权益，以实现合同目的，维护良好的市场交易秩序与交易安全，故原审法院关于该条款系针对彭**未在规定时间内过户守约方享有合同解除权的认定，本院予以确认。鲍**主张其通过婚姻关系取得相关物权，陈**无权向其主张，对此，本院认为，鲍**于2011年1月10日与彭**登记结婚，而彭**早在2009年9月15日将涉诉房屋出售给陈**，陈**已经在涉诉房屋内实际居住，鲍**明知陈**实际居住在涉诉房屋内，其于2013年7月30日将涉诉房屋产权证登记在鲍**名下，并非善意，故对鲍**的该上诉理由，本院不予采纳。现涉诉房屋登记在鲍**、彭**名下，已具备办理过户的条件，陈**主张鲍**、彭**协助办理涉诉房屋产权过户手续，本院予以支持。

综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人彭**、鲍**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日