刘**与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘**、被上诉人金**司委托代理人方*、张**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**一审诉称，2011年7月4日，刘**委托女儿路雅婷与金**司签订商品房买卖合同，合同约定金**司将其开发的江南枫景小区12号楼1单元202室房屋出售给刘**。刘**已向金**司支付购房款193397元及办证费、天然气费、备案登记费等费用计6603元。后金**司经法院裁定进入破产程序，破产管理人仅对刘**的债权作出确认。请求判决金**司继续履行双方之间的商品房买卖合同，并确认刘**对其他费用6603元享有优先受偿权。

一审被告辩称

金**司一审辩称，金**司已进入破产清算程序，刘**购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，合同无法继续履行。涉案房屋未办理预告登记，刘**对涉案房屋不享有物权性质的权利，管理人只能解除双方之间的房屋买卖合同。刘**交纳的杂费6603元应为普通债权。请求驳回刘**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明，2011年7月4日，刘**委托其女儿路雅*向金**司购买江**小区12栋1单元202室，该房屋建筑面积为106.55㎡，单价为3620元／㎡。后刘**向金**司支付了购房款193711元、其他费用6603元。因刘**购买的房屋至今未竣工，金**司一直未能向刘**交付。2013年9月28日，金**司经法院裁定进入破产清算程序，并指定江苏**事务所为管理人。后刘**申报债权，管理人确认刘**对已付购房款193711元享有优先债权，对其他杂费6603元享有普通债权。刘**对该确认结果有异议，要求金**司继续履行商品房买卖合同。

一审法院认为

一审法院认为，刘**向金**司购买房屋，双方签订了商品房认购协议书及商品房买卖合同，且刘**已交纳大部分购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。刘**购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金**司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定。刘**支付的其他费用6603元不属于购房款，管理人确认其为普通债权并无不当。庭审中，一审法院经向刘**释明，其可要求与金**司解除合同赔偿损失，但刘**坚持要求金**司继续履行合同并交付涉案房屋。刘**的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回原告刘**对被告沭**限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由刘**负担。

上诉人诉称

上诉人刘**不服一审判决，向本院提起上诉称，刘**与金**司签订商品房买卖合同，从金**司处购买涉案房屋，刘**已经支付房屋首付款193711元。江南枫景小区主体工程已全部竣工，只剩水电、绿化等附属设施未完成，金**司可以完成后履行合同，交付房屋。金**司以房屋未竣工、无法交付为由解除合同，没有事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判金**司履行商品房买卖合同，交付房屋，并确认刘**对交纳的杂费6603元享有优先受偿权。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称，金**司于2013年9月28日由沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间房屋买卖合同已经无法履行，刘**要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点是：刘**与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司应否向刘**交付涉案房屋。

本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，刘**履行了支付部分购房款的义务，因金**司所建房屋尚未竣工验收，且金**司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，管理人自法院受理破产申请之日起二个月内未通知对方当事人继续履行合同，根据法律规定，双方之间的商品房买卖合同已经依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项规定，合同解除的，合同权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行完毕的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘**要求金**司继续履行双方之间的商品房买卖合同、交付合同约定房屋的请求，不符合法律规定，应不予支持。刘**已就自己的债权进行了登记，其权益的主张应通过破产程序实现。刘**上诉提出其对交纳的购房杂费6603元应享有优先受偿权，但因该款不属于购房款，一审判决认定其为普通债权并无不当。

综上，上诉人刘**的上诉理由和请求不符合法律规定，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日