上诉人施巨引与被上诉人马懂子房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人施巨引因与被上诉人马懂子房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。施巨引的委托代理人仲*、马懂子及委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

被上诉人马**原审诉称，2014年3月3日，其与施巨引签订了一份房屋租赁合同，约定：施巨引将位于浦口**服装城15幢12号的门面房出租给马**经营使用。合同期一年，房屋押金2000元。2014年11月20日，租赁门面房被列入拆迁范围，马**与施巨引协商拆迁补偿事宜，但施巨引拒绝给付马**因拆迁造成的损失补偿。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、施巨引给付停业补偿费47197元、设施搬运费47197元、装修补偿费24771元、空调补偿费200元、宽带补偿费500元、电热水器补偿款100元、有线电视补偿款400元。2、施巨引返还押金2000元、租金5500元。3、诉讼费、保全费由施巨引承担。

一审被告辩称

上诉人施巨引原审辩称：1、其仅收到押金1000元，同意退还。2、马懂子使用涉案房屋至合同期满，不存在退还租金问题。3、马懂子主张的停业补偿费、设施搬运费、装修补偿费无事实和法律依据。4、马懂子主张的空调补偿费、宽带补偿费、电热水器补偿款如确实存在，同意适当补偿马懂子。5、有线电视是施巨引安装的。

一审法院查明

原审经审理查明，2013年3月1日，马**与施巨引的委托代理人陈**签订一份《租房协议》，约定：施巨引将服装城商业街15幢12号门面租给马**使用，租期一年，于2013年3月1日至2014年3月1日止。一次性付清租金16200元，押金1000元。2014年，双方续签《租房协议》，约定租期一年，自2014年3月3日至2015年3月3日。一次性付清租金22000元。马**门面房租期内所有装潢设施和广告牌架，店面到期一律不准拆。如遇拆迁，剩余房租退还，马**搬家费用一切无赔偿。合同签订后，施巨引将房屋交给马**使用。2015年2月17日，马**将涉案房屋交还施巨引。

2014年11月10日，南京市**道办事处公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋被纳入拆迁范围。同年12月18日，施**与顶**办事处签订《浦口区房屋拆迁补偿协议》，施**据此得到房屋补偿款2436229元、装修补偿款74314元、附着物补偿款7328元、搬迁补助费5615元、过渡补助费22909元、拆移电话补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费400元、宽带拆装补助费500元、电热水器拆装补助费用100元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费112300元、设施搬运费用47197元、停业补偿费用94394元。

原审另查明，宽带、空调、电热水器均属马懂子所有，施巨引无异议。

上述事实，有当事人陈述，《租赁协议》、收条、《浦口区房屋拆迁补偿协议》等证据在卷证实。

一审法院认为

原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于拆迁补偿问题，合同约定“如遇拆迁，剩余房租退还，马**搬家费用一切无赔偿”。双方对此条款理解存在争议，原审法院认为应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条款仅提及搬家费用一切无赔偿，未涉及其他内容，而马**在签订合同时无法预测具体补偿内容，故对该条款的理解应为双方仅对搬家费用进行约定，未涉及其他内容。对马**主张设施搬运费47197元，原审法院认为该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门已将该费用补偿给施巨引，而马**作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。马**主张停业补偿费47197元，施巨引认为马**未举证证明产生停业损失。原审法院认为双方对该项补偿费用未作约定，而因涉案房屋被征迁时距租期届满尚有二个多月时间，故原审法院酌定停业补偿费94394元的15%即14159元补偿给马**。马**主张装修补偿费24771元，施巨引认为不是马**装修的。原审法院认为马**未能举证涉案房屋是其装修，故对此主张不予支持。马**主张空调补偿费200元、宽带拆移费500元、电热水器拆移补偿款100元、有线电视拆移费400元，原审法院认为施巨引认可空调、宽带、电热水器系马**安装，拆迁部门拆迁时对此进行了补偿，空调、宽带、电热水器补偿款应归马**所有。马**对有线电视未举证证明是其安装，对此不予支持。马**主张返还押金2000元，施巨引表示只收到1000元押金，原审法院认为马**未对其交付2000元举证证明，而施巨引承认收到1000元押金，故原审法院认定马**交纳押金1000元。现双方的合同因拆迁终止，施巨引应当退还马**1000元。马**主张返还租金5500元，施巨引有异议，原审法院认为双方租赁合同因拆迁终止，但马**仍继续使用房屋至2015年2月17日搬出，马**应当支付使用房屋期间的使用费，2015年2月17日至3月3日，马**未使用房屋，施巨引应退还马**此期间的租金即22000元／年÷12月÷30天×15天u003d917元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，原审法院判决如下：一、施巨引于判决生效之日起五日内给付马**设施搬运费47197元、停业损失费14159元、空调补偿费200元、电热水器拆移补偿款100元、宽带补偿款500元，合计62156元。二、施巨引于判决生效之日起五日内返还马**押金1000元、租金917元，合计1917元。三、驳回马**其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2857元，保全费920元，合计3777元，由马**负担1888.5元，施巨引负担1888.5元。

上诉人诉称

上诉人施巨引不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不予支付被上诉人设施搬迁费和停业损失。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：本案所涉租赁合同中关于“搬家费用一切无赔偿”的约定，其中“一切”二字是指对所有腾房费用的约定，不是仅指对搬家费用的约定。一审法院认定“设施搬迁费”是拆迁部门对经营者的搬迁经营设施造成损失的补偿，从而判令上诉人将所得拆迁补偿中的全部设施搬迁费支付给被上诉人，存在错误。根据相关法律法规规定，拆迁补偿的对象为产权人而非承租人，本案中上诉人所获得的设施搬迁费和停业损失项目是因为被拆迁房屋中有一部分为营业用房，而不是因房屋有人承租。其他未出租、使用该营业用房的产权人也具有同样的拆迁补偿项目，获得了同样的设施搬迁费及停业损失。同时，被上诉人仅租用了上诉人房屋两年，全部租金不到40000元，其获得的设施搬迁费和停业损失远高于其实际损失。综上，一审判决缺乏事实基础与法律依据，存在错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人马懂子二审辩称：1、上诉人认为租赁合同中关于“搬家费用一切无赔偿”应当视为对腾空房屋的所有费用均不赔偿，是错误的。该约定应根据文义本身进行解释，搬家费用一切不赔偿并不代表拆迁补偿款项不赔偿；被上诉人租用上诉人的房屋共三层，其中一层用以经营，二三楼用以居住，被上诉人对二三层的搬家费用无任何主张，而仅仅是主张了一楼的设施搬迁费用。2、搬家费用与设施搬迁费用是两个完全不同的补偿项目，设施搬迁费是对营业用房的设施搬迁时拆迁人所支付给经营人的费用，搬家费用是对居住用房搬迁时所给予的搬迁费用，两者不论是从词面还是内容均不相同，原审法院在一审判决中对此也有了充分阐述。被上诉人在签订合同时应当预见到拆迁时所产生的补偿项目和补偿内容，承租人在此之前也没有发生过类似的承租拆迁的事实，无从对拆迁所产生的各项补偿充分预见，相反上诉人作为产权人其应当知晓拆迁时拆迁房屋的补偿项目和补偿内容，但其在签订合同时并未就所有的拆迁款、拆迁项目进行明确约定，因此被上诉人认为双方合同除对居住用房的搬家项目有约定外，其余项目是没有约定的，既然没有约定，在该房屋拆迁时未约定的拆迁补偿项目就应当归承租人所有。3、上诉人认为设施搬迁费不是对经营者的损失补偿，而是对产权人的补偿，存在认识上的错误。承租人承租该房屋经营，在房屋拆迁时当然要对设施、设备进行搬迁；承租人作为搬迁的实际行为人，有权领取该项费用。产权人并非搬迁行为的实施人，也并未帮助承租人搬迁或给予相关搬迁费用，不应当获取设施搬迁费。设施搬迁费用的具体赔偿款项亦是根据比例计算，并非按照搬迁行为的实际损失计算。4、双方的租赁合同约定的期限为2014年3月到2015年3月，2014年11月该房屋被公告拆迁，从公告拆迁之日起，双方的租赁合同依法予以终止，距离合同约定的租期到期有4个多月的时间，并非上诉人陈述的10天左右，原审法院按照15%的标准判定营业损失并不高。综上所述，原审判决认定事实基本正确，被上诉人虽对数额存在意见，但是为了节约诉讼成本并未上诉。被上诉人请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。

双方当事人对原审查明的事实均无异议，且在二审中均未提供新证据，本院予以确认。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。因拆迁公告发布于双方租赁合同期限内，故该租赁合同应自发布之日起终止。关于双方在租赁合同是否对于拆迁费用有明确约定之问题，根据合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、诚实信用原则及拆迁补偿的情况，租赁合同约定“如遇拆迁，剩余房租退还，马懂子搬家费用一切无赔偿”应仅指出租人对承租人的搬家费用不予赔偿，而不涉及对拆迁补偿款项的约定。因此，承租人得向出租人主张相应的补偿款项。对于双方争议的设施搬运费47197元，因被上诉人作为承租人需对经营设施进行搬迁，且实际实施了搬迁行为，故一审判决支持其相应的设施搬运费诉请并无不当。考虑到承租人剩余租期、承租人实际经营情况等因素，一审酌定以停业补偿费94394元的15%即14159元补偿给被上诉人，亦无不当。据此，对于上诉人的上诉请求，本院依法不予支持。

综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2857元，由上诉人施巨引负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日