陈**与常熟市宇**业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人常熟市宇**业有限公司（以下简称宇**公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年，陈**等人向宇**公司购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋。房款支付情况如下：2006年6月23日，陈*（系陈**女儿）预缴房款820000元；2006年9月29日，陈*付房款400000元；2007年2月16日，陈*付房款150000元；2007年4月5日，陈*付房款200000元；2007年6月12日，陈**付房款50000元；2007年6月30日，陈*付房款28000元。上述六笔款项合计为1648000元，收款人均为何振峰。其中2007年6月30日的28000元系以存单支付，因何振峰不知道密码，后将存单退回，该28000元并未支付。陈**实付购房款1620000元。

2007年7月17日，常**管局对常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋权属情况登记如下：所有权证号为00000940，所有权人陈**、陈*、黄**、姚**，房屋坐落莫城恩潭新村五区6幢，房屋权属为共同共有，房屋共3层，合计604.85平方米，其中150.55平方米规划用途为车库，阁楼135.59平方米，规划用途为住宅，318.71平方米规划用途为成套住宅。现陈**及其家人居住在该房屋中。

编号为苏常农税字0084069号中华人民共和国契税完税证明载明，常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋缴纳契税60432元。

2010年，陈**向常**税局举报宇**公司，常**税局于2010年11月2日作出答复，其中关于房款部分主要内容为：宇利达**有限公司账上记载，公司共收到陈**房款1583139.35元，其中住宅1115485元，阁楼169487.50元，车库225825元，代收印花税755元，房屋维修基金11154.85元，契税60432元。……陈**购买的此幢别墅，原来是周**预定的，后转给了陈**。房款总额为165.3万元是由何**经手，并开具了收款收据（非地税监制），收据上只有何**个人签字，确实存在差价（1653000-1583139.35）元u003d69860.65元。该局于2011年1月5日出具关于回复陈**的补充说明，其上载明：对陈**购买房产与宇利达**有限公司收取的房款与购房合同、房管部门的备案价格以及周边房价一致，未发现多收房款少开发票的偷税问题。

后**向常**税局举报王**开发房地产伪造合同、契税申报是伪造的等事项，常**税局于2011年7月18日作出答复。主要内容为：你购买房屋一事，我局已多次与您沟通，按我国购买商品房规定的购买商品房支付房款外，还应付契税、政府规费和办理产权证前期相关费用。你认为购买房屋合同是伪造的，不是我们地税局可以认定的，但房屋产权证是您和产权共有人一起到房管部门申领的，申领时要缴清各项税款、费用，并共同签字确认才能领到房屋产权证。你所反映契税申报是伪造的，这不是事实。

2012年5月28日，陈**向苏**税局监察部门反映所购房屋多缴契税，苏**税局于2012年6月4日作出书面回复。主要内容为：经向我局稽查局、税政一处和常熟局了解，契税缴纳是按照政策规定执行的。

2012年5月，陈**向常熟市公安局经济犯罪侦查大队报警，控告被合同诈骗，2012年7月19日，常熟市公安局以没有犯罪事实为由决定不予立案，并出具不予立案通知书，陈**不服，提起复议，2012年8月2日，常熟市公安局出具复议决定书，决定维持不予立案决定。

2012年7月20日，陈**至常熟市人民检察院反映其在购买常熟市恩潭新村房屋过程中，存在合同诈骗，经向公安机关报案，公安机关认为没有犯罪事实未立案，要求检察院立案监督，常熟市人民检察院开展了调查，并于2012年10月12日出具书面信访答复函，主要内容为：无证据证实常熟市莫城恩潭新村五区6幢该房在交易过程中存在合同诈骗的犯罪事实，公安机关对信访人报案不予立案，符合相关法律规定。

后**向中共常**检查委员会反映王**开发房地产有关问题，中共常**检查委员会于2013年4月9日作出书面答复。主要内容为：对于陈**和宇利达**有限公司之间的房款纠纷，不是虞**纪委的责任范围。

后**向常熟**理处要求重新测绘房屋，2014年1月17日，常熟**理处作出书面回复，主要内容为：2013年8月9日，常熟市**发证中心对莫城恩潭新村五区6幢进行了现场复测。经现场复测，该幢房屋建筑面积为606.63平方米。其中：半地下室为150.553平方米，一、二层总建筑面积为321.254平方米，阁楼134.824平方米。测量结果符合GB／T17986.1-2000《房产测量规范》规定，原房屋建筑面积计算精度符合国家规定的精度要求。

2014年10月31日，陈**向常**政局反映常熟市莫城恩潭新村5区6幢契税完税情况存在异议，常**政局于2014年11月3日出具书面情况说明，载明该笔契税征收程序合法合规，手续齐全完备。

2015年1月20日，陈**向苏州市常**宇利达公司开发恩潭新村的涉税问题，苏州市常熟地方税务局稽查局于2015年2月3日出具书面材料予以答复，主要内容为：经核实，宇**产公司实际收到莫城恩潭新村五区6幢购房款合计1583139.35元已全部入账，其中开具销售不动产发票1510797.50元、代收印花税755.00元、代收房屋维修基金11154.85元、代缴契税60432.00元（2007年6月25日开具，契税申报编号200707576），不存在少开发票情况。你所反映的何**从你处代收房款1653000.00元与宇**产公司实收房款1583139.35元之间差额69860.65元，宇**产公司确认未收到此款。经核实，2007年3月28日，宇**产公司就莫城恩潭新村五区6幢开具销售不动产通用发票（发票号码000××××3558号），购房人姓名：陈*。2007年7月16日，因你们提出要追加购房人陈**，公司开具红冲发票（发票号码000××××3701号）并作废原发票。同日，公司重新开具销售不动产通用发票（发票号码：00013702号），购房人：陈**、陈*，与你现在持有的发票原件号码一致。你所反映的宇**产公司重复开具发票问题不存在。

2015年陈**向中纪委信访，常熟市虞山镇人民政府于2015年4月15日出具书面答复意见。主要内容为：经查王**确系虞山**区建管所退休工作人员。但恩潭新村五区6幢该处房产系常熟市宇**业有限公司投资建设的。公司取得莫城恩潭新村地块的相关开发手续完备。您所述由王**开发的房子与事实不符。您在信中所述合同诈骗、虚假签名等事项，相关职能部门已对您进行过答复。常熟市地方税务局稽查局在相关报告中也指出何**在收款和上缴房款中确实存在差价，该差价是否构成侵权，您可通过法律渠道主张自己的合法权益。

审理过程中，陈**提交自常**管局调取的编号为Y2007000086《常熟市商品房买卖合同》，该合同载明：2007年3月18日，陈**、陈*（买受人）向宇**公司（出卖人）购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢别墅，房屋建筑面积为604.85平方米，金额为1510797元。该合同中对买受人付款、出卖人交房、违约责任等事项作出约定。在该合同尾部，出卖人处宇**公司签章，买受人处有陈**、陈*的签字。

陈**陈述，对其提交的商品房买卖合同的真实性不予认可，该份合同尾部买受人处的签字不是其本人所签，其举证的目的是为了证明有人在签订合同过程中造假；同时陈**对该合同中的房价1510797元亦不予认可，认为房价应为150万元。陈*确认，该份合同买受人处的“陈*”签名是其本人所签。

审理过程中，陈*、姚**、黄**均表示不参与诉讼，由陈**自行诉讼，结果由陈**自负；陈**自述，我在2007年8、9月份到宇**公司讨要说法，接待我的是一个老头，至少来了10趟，后我又拿到一份商品房买卖合同，中间隔了4年，大概是2011年7、8月份我又来找宇**公司讨要说法。

以上事实，有收据、常熟市房屋权属登记查询结果、常熟市地方税务局关于宇利达**有限公司情况调查的报告、关于回复陈**的补充说明、江苏省苏州地方税务局稽查局的答复、关于多缴契税问题的答复、常熟市公安局不予立案通知书、复议决定书、常熟市人民检察院信访答复函、中共常**检查委员会关于反映莫城管理区王**开发房地产有关问题的答复、常熟市财政局关于莫城恩潭新村5区6幢契税完税情况的说明、常熟**理处答复、常熟市虞山镇人民政府关于陈**诉求事项的答复意见及原审法院庭审笔录在卷予以佐证。

审理过程中，原审法院调取了常熟市人民检察院关于何**、姚**、时**、王**、张**的询问笔录，具体情况如下：

何**于2012年7月9日陈述：陈**在我丈人王**开发的房地产项目购买恩潭新村6幢别墅，王**是挂靠在常熟市**置业公司的，我曾帮丈人负责销售，陈**与宇**公司签了一份合同，而且肯定是陈**的老婆来签的，但签的是其女儿陈*的名字。后来我晓得他家办房产证时产权人上添加大人的名字，要求更改合同的款项，加上二个大人的名字，包括发票上添名字也是一样的道理。后来合同更改，他们家长字是怎么签的我就不清楚了。付款付的是存单，我每次给他们开收款收据，同时给他讲清以后统一再开正规发票，收款收据只是一种凭证。我一共收了160多万房款，其中有一张28000元的存单，当时我开给他收据，但是因为密码不对领不出，我把存单退还给了陈**家。我开了151万多点的房子款发票、房子纳税6万多元，还有接水电费用、物业管理费，具体金额不详，还有他家围墙、围墙贴面、围墙栏杆、院子门的石墩、一扇电动移门，这些设施开具的统一费用款，因为这些项目是7家别墅统一施工的，无法给每一户开具发票。宇**公司并未收取不该收的钱款。

姚**于2012年7月12日陈述，陈**是我丈夫。2007年，其家购买了别墅，当时是周**放弃了该房，我找开发商收款人何**那儿交钱。我签了第一份合同，为了办房产证，宇**公司要求添加我们家人的名字，所以又签了第二份合同，宇**公司的时晓英是知道这个事情的。这套房总共花了160多万元，其中有28000元存单对方领不出钱还给我们了。房产证是我们全家一块儿去领的。交房时，围墙、围墙贴面、围墙栏杆、院子电动门等设施都是开发商替我们建设的，具体房款和税款是多少我不清楚。后姚**拒绝签字，其表示怕陈**知道今天对你们讲了这些话，他会和我吵死。

时**于2012年7月4日陈述，我于2006年9月来宇**公司任职一般文员，主要是管理档案。陈*先签订了一份商品房买卖合同，后来因为要办房产证，陈**的老婆来找我公司要求添加她老公陈**，她还问我行不行，我当时不清楚，就问房管局，对方说可以的。我告诉她，叫她带上女儿及老公的身份证，写份申请人要求增加买受人名字，盖上公司的章，让她们到房管局去办理同时带好原来那份陈*的合同，房管局要收回的。后来重新签订了陈*、陈**两人名字的合同，先有房管局审批同意后，我们才能打得出两个买受人的合同。但后来具体谁让陈*、陈**签名我就不清楚了。但是我敢保证，添加买受人的意思绝对是买房方的要求，我不可能造假的。

王**于2012年9月28日陈述，恩潭新村是宇**公司造的，我是建环办的普通职工，因为工作关系和宇**公司熟悉，宇**公司让我帮忙管管这个工程。我女婿何**是我让他帮忙管理的。何**不是宇**公司的员工，帮忙一年半拿了五六万元。陈**这个房子是周**定的，当时也出了80万定金，后周**的儿子不想要这个房子，周**老婆与陈**老婆都在农机厂工作，熟悉的，所以陈**家要房子就拿了周**家的，具体手续是何**操作的。因为周**预付80万定金，当时讲好给点利息的，所以在陈**家这套房子开发票，房产公司了解里面这个情况，订合同收钞票就比其他人便宜5万左右，这些钞票是要给周**的。这个情况陈**是不知道的，他老婆知道。后来给了周**家2万多元，是何**给的，本来讲好是5万元的，因为涉及到28000元存款没有付，也就没有给。陈**付的房款里，有2万多是给周**家了，另外代收代付水电费1500元左右，发票给住户的，二年物业费800元，还有围墙、电动移门，因为恩潭新村7家小别墅要另外造围墙等设施，就另外收钞票，7家按面积平摊的，这个工程大概付掉十几万，可能没有开发票，这些付款是何**从预付房款中出的，当时有记录的，后来办公室搬掉，这些资料估计没有了。各家的围墙的不包含在房款中的，所以后来要收的。

张**于2012年7月13日陈述，我住在莫城恩潭××××幢，当初是花了165万元买的，交了6万多的税，房款是150多万，不超过155万元，具体金额记不清了。房子买得相当合算，现在升值一倍多。当初交房时，开发商讲，除了房税外还有接水、电的费用，二年的物业费，还有为围墙设施，包括围墙、围墙贴面、围墙铁栏杆、电动移门等，是7幢别墅统一建设的，具体金额记不住了。

一审法院认为

对于上述询问笔录，均经庭审举证质证。陈**认为都是伪证，均不予认可。宇**公司均予以认可。原审法院认为，上述证据均系常熟市人民检察院依职权调查形成，均为有效证据采信，可以作为定案依据。

原审原告陈**的诉讼请求为：宇**公司退还多支付的122000元。

原审法院认为：陈**的家庭成员包括姚**、陈*、黄**。2007年该家庭由陈**、陈*出面向宇**公司购买涉案房屋，双方形成房屋买卖关系，由陈**、陈*交付了购房款，宇**公司交付了房屋。涉案房屋的所有权人为陈**、姚**、陈*、黄**。姚**、陈*、黄**在诉讼过程中表示不参与诉讼，对陈**主张权利未持异议。关于陈**主张返还多交付的购房款122000元及利息的诉讼请求，首先，陈**主张返还多付的购房款，其对应付房款、实付房款均负有举证责任，实付房款扣除应付房款的差额即为返还的多付购房款金额。陈**提供的现有证据仅证明实付房款162万元，关于应付房款，其虽提交了商品房买卖合同，但对该合同的真实性不予认可，且对该合同中约定的房款1510797元亦不予认可，其认为应付房款为150万元，但未能提供任何证据予以证明。其次，关于已付购房款是否合理，税务等机关的回复中已经明确，宇**公司收取的房款与房管部门备案价格以及周边房价一致，未发现多收房款的问题。陈**交付的款项中除房款1510797.50元外，还包含代收印花税755元、代收房屋维修基金11154.85元、代缴契税60432元。此外，何**、王**、陈**的配偶姚**、张**均在调查笔录中陈述，除了购房款、税款外，还有接水、电的费用、二年的物业费、围墙设施（包括围墙、围墙贴面、围墙铁栏杆）等费用，莫城恩潭新村五区8幢住户张**陈述，买房花了165万元，房款是150多万元，与陈**支付的总价款相当，故陈**购买常熟市莫城恩潭新村五区6幢房屋实付162万元具有合理性。再次，关于宇**公司认为陈**的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院认为，涉案房屋的登记日期为2007年7月17日，房屋登记以权利人申请为前提，作为权利人之一的陈**于房屋登记之日起即应当知道是否多付房款的情况，其自述于2007年8、9月份开始至宇**公司讨要说法，后直至2011年7、8月份再次找宇**公司讨要说法，其中大约间隔了4年。陈**提供的证据表明，其在2010年开始向有关部门反映情况，尽管并未直接主张返还多付的购房款，但与所购房屋有关，可以认定陈**在主张权利，但即使认定其于2010年再次主张权利，仍然超过诉讼时效，现宇**公司提出超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院予以采信。审理过程中，陈**申请对涉案《常熟市商品房买卖合同》中其签名进行鉴定，法院认为无此必要性。综上，对陈**要求宇**公司返还购房款122000元及利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回陈**的诉讼请求。案件受理费2740元，由陈**负担。

上诉人诉称

陈**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、陈*与王**签的合同约定150万元包一切费用，陈**实际支付了1625000元，原审判决只认定1620000元。二、一审法院不同意进行笔迹鉴定。三、2007年3月18日的合同写明房价1510797.5元，而发票开的是住宅1115485元，阁楼169487.5元，车库225825元。四、一审判决认定第一张发票开具是在2007年3月28日，之后开红冲发票，在2007年7月16日重新开具发票，而税票是在2007年6月25日开具的。五、时**在2012年7月4日陈述要带好原来陈*签名的合同，还要写一份申请，但陈**的假申请是2007年9月20日，而房产证上的日期是2007年7月23日，法院没有验笔迹就认定是陈**签的。六、王**在2012年9月28日陈述他是建设办的普通职工，说是帮**公司管这个工程，法院有没有到当地去了解。七、法院看的是假证据，地税还做了伪证。八、陈**和王**签的合同变成了陈**、陈*与宇**公司签的合同，地税在2010年11月2日回复确实存在差价69860.65元。九、国土局的地基调查表上陈**的签名和发票是第二联，房产局的发票是第四联，但国土局说所有材料是房管局复印的。十、6份收据中有份82万元的收据写明房子是陈**定的，陈**支付了1653000元，二证上写明户主是陈**。十一、常熟市商品房结算清单写明总价1511552.5元，代收印花税755元，11154.85元维修基金，共应结算1522707.35元。请求撤销原判，宇**公司返还多收的购房款122000元及利息，一、二审诉讼费由宇**公司负担。

被上诉人辩称

被上**达公司二审答辩认为陈**的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审一致。

二审另查明：陈**在一审审理期间申请对其提供的商品房买卖合同上陈*的签名进行笔迹鉴定。

一审中，陈**称涉案房屋是王**造的，房价应该是150万元。二审中，陈**称涉案房屋是向王**购买的，没有和王**或宇**公司签订房屋买卖合同，总共支付房款1653000元，其中28000元的存单已经归还，有一笔5000元安装大门的费用没有收据；有部门回复房款已经转给宇**公司，故要求宇**公司返还房款。

本院认为

本院认为：陈**主张其向王**购买了涉案房屋，但未能提供房屋买卖合同或其他证据证明双方存在房屋买卖关系。一审中陈**向法院提供了由“陈**”、“陈*”签名的与宇**公司的商品房买卖合同，又否认该合同的真实性，并申请对陈*的签名进行鉴定。而陈*在一审中确认其签名真实，故法院未进行司法鉴定并无不当。陈**认为其支付的房款进入了宇**公司账户，房屋总价应当是150万元，要求宇**公司返还其122000元。但陈**未能举证证明其与王**约定的房价为150万元，并且其作为购房者，除房款外，还应当缴纳印花税、契税、房屋维修基金等费用。一审中证人何**等证实陈**在购房时还支付了接水电费用、物业管理费等。因此，陈**认为宇**公司多收取122000元未能尽到举证责任，其主张依据不足。陈**上诉认为其支付了5000元电动门款，但未能提供付款凭证，上诉理由依据不足。关于本案的诉讼时效，涉案房屋在2007年7月17日由常**管局进行权属登记，陈**已经交清房款及印花税等其他相关费用，如宇**公司多收取了房款，陈**此时应当知道其权利受到了侵害。陈**在一审中陈述2007年8、9月份到宇**公司讨要说法，后拿到商品房买卖合同，中间隔了4年，到2011年7、8月份又向宇**公司讨要说法，故一审判决认定陈**主张权利已经超过诉讼时效并无不当。综上，陈**的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2740元由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日