季*与南通市**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）

审理经过

上诉人季*因与被上诉人南通市**限公司（以下简称华**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通民初字第01807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，季*与华**公司于2013年1月26日签订了一份商品房买卖合同，合同约定，季*向华**公司购买金和家园××幢××号车库，建筑面积为23.01平方米，单价为3558元／平方米，房屋的公共部位与公用房屋公摊建筑面积以国家GB／T17986.1-2000的《房产测量规范》为依据。同月31日，华**公司向季*交付了上述车库，季*向华**公司提出车库面积不足，并有承重墙。季*就车库面积问题，与华**公司协商无果后诉来法院，请求法院判令华**公司退还多收的购房款45000元。

《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）规定了共有建筑面积的内容为：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的分摊方法为住宅楼共有建筑面积分摊方法、商住楼共有建筑面积的分摊方法、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。住宅楼共有建筑面积分摊方法是以住宅楼以幢为单元，按照相关建筑面积进行共有或共用面积分摊；商住楼共有建筑面积的分摊方法，首先根据住宅和商业等不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积公摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到公摊面积再各自进行分摊。住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依据上述住宅共有建筑面积的分摊方法计算，商业部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法是按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行公摊。

案外人**务有限公司（以下简称星光测绘公司）系承接金和家园32幢房屋的测绘单位，该单位具有测绘的资质。星光测绘公司根据建筑工程规划及本幢房屋的功能使用情况，将本幢房屋分为3个功能区即地下非机动车车库、地上非机动车车库、住宅，并根据功能区进行共有建筑面积分摊，即地下非机动车车库层共有建筑面积分摊给地下非机动车车库，地上非机动车车库层共有建筑面积分摊给地上非机动车车库，1-18层、跃层及机房共有建筑面积分摊给住宅。

金和家园32幢房屋的地上非机动车车库层的共有建筑面积为电梯、楼梯、前室、过道、配电间、外墙，建筑面积共为494.961平方米，地上车库层的车库面积为431.040平方米。案涉车库位于地上非机动车车库层，其套内建筑面积为10.71平方米，根据地上非机动车车库层共有建筑面积分摊给地上非机动车车库的方法，案涉房屋的分摊面积为12.3平方米［（494.961平方米／431.040平方米）＊10.71平方米］。庭审中，对上述地上非机动车车库层的共有建筑面积、地上非机动车车库层共有建筑面积的计算方法和地上非机动车车库的外墙作为地上非机动车车库屋的共有建筑面积分摊不持异议，但认为地上非机动车车库的电梯、楼梯、前室、过道、配电间等共有建筑面积不应由地上非机动车车库层予以分摊，而应由整幢房屋分摊。

南通**理局通房（2001）113号关于商品房销售面积测算的补充规定，自行车库、汽车库等层高在2.2米以下（含2.2米）的，按功能单独测算其销售面积。

本案双方当事人的争议焦点：1、华**公司是否系适格的主体？2、星光测绘公司按功能区将金和家园32幢房屋的地上车库层内的电梯、楼梯、前室、过道、配电间等共有建筑面积分摊给地上非机动车车库是否合法？

一审法院认为

原审法院认为，华**公司与季*就案涉的房屋签订了商品房买卖合同，华**公司作为出卖方应对出卖的房屋承担相应的法律后果，案外人星光测绘公司不是商品房买卖合同的相对方，星光测绘公司的行为应由华**公司承担相应的法律责任，故华**公司是适格的主体。按照《房产测量规范》，金和家园32幢房屋的共有建筑面积包括：（1）地下非机动车车库层；（2）地上非机动车车库层：外墙（包括山墙）水平投影面积一半、电梯井、管道井、楼梯间、前室、过道、配电间；（3）1-18层及跃层：外墙（包括山墙）水平投影面积的一半、电梯井、管道井、楼梯间、前室；（4）机房层：楼梯间、前室、管道井、机房。因金和家园32幢房屋在建筑工程规划时已确定建设规模为住宅、地上非机动车车库和地上非机动车车库，且根据南通**理局规定了自行车库、汽车库等层高在2.2米以下（含2.2米）的，按功能单独测算其销售面积。故星光测绘公司将上述房屋分为3个功能区即地下非机动车车库、地上非机动车车库、住宅，并根据功能区将地下非机动车车库层共有建筑面积分摊给地下机动车车库，地上非动车车库层共有建筑面积分摊给地上非机动车车库，1-18层、跃层及机房共有建筑面积分摊给住宅，符合《房产测量规范》中规定的共有建筑面积分摊方法。综上，双方签订的房屋买卖合同不违反法律规定，该合同合法有效。星光测绘公司按照房屋的功能区将金和家园32幢房屋地上非机动车车库层的共有建筑面积分摊给地上非机动车车库，符合法律规定，且季*对星光测绘公司出具的测绘数据及计算方法不持异议，故华**公司按照星光测绘公司确定的建筑面积23.01平方米（05车库套内建筑10.71平方米＋05车库分摊的共有建筑面积12.3平方米），按照其与季*在房屋买卖合同中约定的车库单价收取季*的车库款，符合法律规定。季*要求退还款项，于法无据，故季*的诉请法院不予支持。华**公司辩称其不是适格主体的辩解意见，法院亦不予支持。据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决驳回季*的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人季*不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决未查清案件主要事实，未查清车库是否应当分摊或者如何分摊公用面积问题。原审判决错误适用规范性文件，没有严格执行**设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和国家《房产测量规范》。根据《房产测量规范》规定，共有建筑面积计算方法为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积，据此计算方法案涉车库不应再行分摊共有公用面积。华**公司作为开发商，在其提供的自制格式合同文本中，车库建筑面积应不包括公摊面积。华**公司采用了错误的计算和分摊方法，导致了不合理和显失公平现象。原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判、依法将本案发回重审或者直接改判，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上**产公司答辩称，双方签订的房屋买卖合同中明确了公共部位与公用房屋分摊建筑面积计算依据，一是国家《房产测量规范》，一是南**管局通房（2001）113号文件，明确了分摊公共部位的情形。星光测绘公司根据上述文件进行计算，符合双方合同约定以及国家相关部门的规定。季璟一审时是同意分摊公用面积的，只是认为不应当分摊诸如电梯楼梯等公用面积，其二审中主张车库不应分摊公用面积，违反了诚信诉讼的原则。在房屋买卖合同第五条约定了面积的计算方法，商品房价款按有权测绘部门最终测绘数据计算，故房屋价款计算应以星光测绘公司测绘数据为准。一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。

本院另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条约定，本合同约定面积为预测面积，产权面积以通州区有权测绘部门测绘数据为准，合同约定面积与测绘面积不一致的，商品房价款按有权测绘部门最终测绘数据计算，多退少补。在合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中载明：1、国家《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）；2、住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》；3、南通**理局《关于商品房销售面积测算的补充规定》（通房（2000）113号）。星光测绘公司对金和家园××幢××号车库测量的套内面积为10.71㎡，分摊面积为12.30㎡，建筑面积23.01㎡。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方签订的商品房买卖合同第五条约定，产权面积以通州区有权测绘部门测绘数据为准，现星光测绘公司对案涉车库进行了测绘，华**公司据此计算房屋价格符合合同约定。在商品房买卖合同附件二中，明确载明计算依据包括南通**理局《关于商品房销售面积测算的补充规定》（通房（2000）113号），根据该文件规定，自行车库、汽车库等层高在2.2米以下（含2.2米）的，按功能单独测算其销售面积，星光测绘公司分3个功能区即地下非机动车车库、地上非机动车车库、住宅，将地下非机动车车库层共有建筑面积分摊给地下机动车车库，地上非机动车车库层共有建筑面积分摊给地上非机动车车库并无不当。国家《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）规定，共有建筑面积计算方法为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库等建筑面积，是指独立使用的车库不能作为公用面积被用于公摊，而非指独立使用的车库不能分摊公用面积，故南通**理局《关于商品房销售面积测算的补充规定》与国家《房产测量规范》并不矛盾。季*主张案涉车库建筑面积不包括公摊面积，混淆了分配与被分配的关系，亦与合同约定不符，对其主张本院不予支持。综上，季*的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币926元，由上诉人季*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十一日