常州**有限公司、吴**与常州**有限公司、吴**商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人常州**有限公司（以下简称华**司）因与被申请人吴**商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省**民法院（2014）常*终字第0926号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

华**司申请再审称：（一）一、二审法院依据已失效的行政法规条款作出认定错误。**务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《房地产条例》）中房地产开发项目竣工验收，该条例第十七条关于行政机关组织综合验收的规定已失效。二审判决依失效的该条款认定华**司交房违反相关法律法规的强制性规定，明显错误。（二）一、二审法院认定事实错误。1、华**司交付房屋时虽没有取得合同约定的竣工备案手续，但在交房时告知备案手续正在办理过程中，并不存在欺诈。2、华**司对其违约行为向吴**支付了违约金，吴**也实际接受了华**司支付的违约金数额，说明双方对此已经结算。现吴**要求撤销该结算，重新按双方合同约定的日万分之八计算违约金，于法无据。3、双方合同约定的违约金超过银行贷款利率的四倍及案涉商品房的租金损失，明显过高。如该结算可撤销，华**司关于降低双方合同约定违约金比例，减少违约金的请求，就应予支持，而一、二审法院不予支持错误。（三）二审法院违反了举证责任分配规则。商品房买卖合同中延期交房的损失参照的仅是租金损失，而吴**的租金损失本应由其进行举证，二审法院却错误地将该举证责任分配给华**司。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

本院查明

本院审查查明事实与一、二审判决查明的事实相同。

本院认为

本院认为：华**司交付吴**的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续，是华**司与吴**之间商品房买卖合同的明确约定，是双方当事人的意思表示，华**司应当按该约定履行义务，且该约定没有违反《房地产条例》。《房地产条例》虽在2002年11月1日8日进行修改，但《房地产条例》第十七条内容并未修改，更未废止，故二审法院不存在适用已失效规定内容的事实。

关于违约金问题。**公司未在2013年4月30日前办妥案涉商品房的竣工验收备案手续，将符合交付条件的案涉商品房交付吴**，已经构成违约，应当按约向吴**支付违约金。吴**虽在华**司交付案涉商品房时接受了华**司支付的部分违约金，但并未明确表示放弃对剩余部分违约金的主张。**公司认为双方约定的违约金超过银行贷款利率四倍及案涉商品房的租金损失，明显过高，但是违约金过高调整要考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，仅以利率及租金作为损失计算基准，没有事实和法律依据，而违约金约定是双方当事人履行合同义务的承诺和保证，吴**已按约向华**司支付购房款，而华**司违约交付案涉商品房，却要求调低违约金，一、二审法院未予支持，并无不当。

关于举证责任分配问题。吴**向华**司主张的诉讼请求是违约金，并非对租金损失进行主张，无需对租金损失承担举证责任，二审法院不存在举证责任分配错误，故华**司的该项再审理由，不能成立。

综上，华**司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回常州**有限公司的再审申请。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日