张**、杜**与灌南云都娱乐有限公司、屈新春租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人灌南云都娱乐有限公司（以下简称云都公司）因与被上诉人张**、杜**、原审被告屈新春租赁合同纠纷一案，不服灌南县人民法院（2013）南民初字第2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭于2014年9月11日公开开庭审理了本案，上诉人云都公司委托代理人朱**，被上诉人张**、杜**及其委托代理人卢**，原审被告屈新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，张**、杜**系灌南县新时代广场2号楼3C-01、3C-02号的业主。2012年8月20日，张**、杜**（甲方）与云**司、屈新春（乙方）签订了房屋租赁协议。乙方经与甲方充分协商，就房屋租赁事宜，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将人民西路灌南县新时代商业广场2号楼3层约1500多平方承租给乙方从事洗浴、餐饮、娱乐等业务。二、租赁期限为10年，自2012年8月21日至2022年8月20日。三、2013年8月21日至2014年8月20日租金为肆拾万元整，以后每年租金在前一年租金的基础上递增15%。每年租金均不含税金。八、租赁期间，双方必须信守合同。每年度租金在年度的前一个月付清。逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的0.1%向甲方支付逾期利息，并承担违约金30000元。乙方逾期付款超过30日内且未得到甲方书面同意的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回房屋，且房屋内的全部资产（含动产）归甲方所有，乙方放弃抗辩权。十、乙方承担并担保：王**、毕**与葛长高、张**于2010年3月21日所订立的租赁协议，王**、毕**已放弃租赁，如果王**、毕**向葛长高、张**主张2010年3月21日合同任何权利对葛长高、张**所造成的一切不利的后果，均由乙方承担。甲方张**、杜**；乙方屈新春签字并加盖了灌南云都娱乐有限公司的公章。合同签订后，云**司给付了2012年度的租金，2013年度只履行了10万元。

审理中，发生争议的2010年3月21日的房屋租赁协议，实际上在2010年3月21日同一天形成两份房屋租赁协议；两份租房协议内容基本一致，一份是葛长高、卢**、张**、杜**（甲方）与王**、季*（乙方）签订的；另一份是葛长高、卢**、张**、杜**（甲方）与王**、毕**（乙方）签订的；主要内容为：甲方自愿将其位于人民西路灌南县新时代商业广场2号楼3、4、5、6楼及1、2楼260.4平方米给乙方从事洗浴、餐饮、娱乐业务，租赁期限15年，自2010年9月21日至2025年9月20日。鉴于乙方需对房屋装修，甲方免除乙方租金6个月，该期间安排在2010年3月21日至2010年9月20日。租金每年80万，15年共计1200万元，前5年租金400万元，于本协议订立时付15万元，于2010年8月20日付15万元，于2011年8月20日前付50万元，于2012年8月20日前付140万元，于2013年8月20日付90万元，于2014年8月20日付清（即在每年的8月20日前付清）。（注与王**、毕**协议中为于2014年8月20日付90万元。以后每年度租金须在每年度开始前的1个月之前一次性付清）。租赁期间，双方必须信守合同，乙方违反本合同的规定，逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的日0.1%向甲方支付逾期利息，并承担违约金300000元。乙方逾期付款超过30日且未得到甲方书面同意的，甲方有权解除合同，收回房屋，且房屋内的全部资产（含动产）归甲方所有，乙方放弃抗辩权。两份合同中甲方均有葛长高、张**的签字，但对与王**、季*签订的合同，张**称不知情，且张**的签字不是其所签。

一审法院认为

两份合同中，与王**、毕**签订的协议，张**、杜**、葛**、卢**于2013年3月起诉至原审法院要求解除合同，原审法院于2013年11月12日作出判决认为，依法成立的合同，受法律保护。该案双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，该案双方当事人均应按协议约定全面履行义务。该案中双方协议约定王**、毕**逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的日0.1%向葛**、卢**、张**、杜**支付逾期利息，并承担违约金30000元。该案王**、毕**逾期付款超过30日且未得到张**、杜**、葛**、卢**书面同意，张**、杜**、葛**、卢**有权解除合同，收回房屋。现该案王**、毕**仍欠葛**、卢**、张**、杜**2010年租金30000元，故该案葛**、卢**、张**、杜**依据协议要求解除合同及给付所欠租金30000元，符合法律规定，原审法院予以支持。该案葛**、卢**、张**、杜**还要求按所欠租金每日0.1%计算逾期利息，因双方约定的逾期利率超过中**银行同期同类贷款利率的四倍，故超过部分不予支持。原审法院遂作出如下判决：一、解除双方于2010年3月21日签订的《房屋租赁协议》。二、王**、毕**于判决生效后十日内给付张**、杜**、葛**、卢**尚欠的2010年租金30000元及其逾期利息（从2013年3月1日起按照中**银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）。该判决已生效。

另查明：灌南云都娱乐有限公司于2011年3月登记成立，为有限公司法定代表人为王**，主要负责人为季*。2011年12月王**与屈新春达成股权让协议，将股份全部转让给屈新春，屈新春母亲张**担任公司法定代表人。

云都公司、屈新春称2012年8月20日房屋租赁协议是为贷款需要与张**、杜**所签订的，向原审法院提供了与信用社信贷员的录音，但未提供其他证据予以佐证。审理中，张**、杜**还提供了由屈新春所写的并加盖云都公司印章的承诺书，内容为：本人屈新春承诺从2013年至2022年每年8月20日前付给张**壹拾万元整。灌南云都娱乐有限公司屈新春，2012年8月20日。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行。2010年3月21日出现了两份合同，其中与王**、毕**签订的合同，被原审法院判决解除并生效，已失去法律效力，而对另外一份与王**、季*签订的协议，因同一天出现两份内容基本一样的合同，张**、杜**称不知情且不承认张**的签字为其所签，现尚无法确切该协议的真实性，即使该协议是真实有效的，王**、季*签订房屋租赁协议的目的是为了筹办灌南云都娱乐有限公司且的确为了公司经营的需要，王**是公司的法定代表人，因股份转让给了屈新春，屈新春作为公司股东代表云都公司承继了该协议，在该协议的履行中，又与张**、杜**重新于2012年8月20日签订了另一份房屋租赁协议，视为双方对旧合同约定解除，成立新合同，重新确立双方的权利义务，故而双方均应按新合同的约定履行。综上，不管之前两份合同是否真实有效，双方于2012年8月20日签订的房屋租赁协议，是合法有效合同，双方均应按合同约定履行。**公司、屈新春辩解2012年8月20日签订的合同是为了贷款所需而签的，未提供确实充分的证据，故对此抗辩，原审法院不予支持。

在2012年8月20日的协议中已约定每年度租金在年度的前一个月内付清。因逾期未交付租金的，每逾期一日，应按所欠租金额的0.1%向张**、杜**支付逾期利息，并承担违约金30000元。云**司逾期付款超过30日内且未得到张**、杜**书面同意，张**、杜**有权解除房屋租赁合同。因云**司只给付10万元租金，而根据租赁协议与承诺书，云**司未能全额给付租金，尚有40万元租金未给付，故对张**、杜**要求解除与云**司签订的房屋租赁协议的诉求，原审法院予以支持。对张**、杜**要求云**司给付2013年8月21日后的租金按每天1096元计算，根据承诺以及租赁协议，有合同依据，应予支持。对张**、杜**要求逾期利息和违约金的诉讼请求，因双方约定的使其利率和违约金过高，并超过了中**银行同期同类贷款利率的四倍，故超过的部分，原审法院不予支持。屈新春作为公司股东代表云**司签订协议，其行为是公司行为，故对张**、杜**要求与屈新春解除合同、屈新春给付租金及违约责任的要求，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除张**、杜**与灌南云都娱乐有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁协议。二、灌南云都娱乐有限公司给付张**、杜**从2013年8月21日按每日1096元至判决生效之日的租金。三、灌南云都娱乐有限公司给付张**、杜**逾期利息和违约金（两者之和从2013年8月21日起以40万元为本金并按中**银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的给付之日止）。上述三项款项，均限判决发生法律效力之日起十日内兑现。四、驳回葛长高、卢**其他诉讼请求。案件受理费100元，由灌南云都娱乐有限公司承担。

上诉人诉称

云都公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为“屈新春代表云都公司，……，又与葛长高、卢**重新于2012年8月20日签订了另一份房屋租赁协议，视为双方对旧合同约定的解除，成立新合同”是错误的。1、2010年3月21日，云都公司的原股东与张**、杜**签订的《房屋租赁协议》租期15年，双方一直履行，没有终止。2、上诉人为了符合银行贷款条件，请被上诉人张**、杜**做了2012年8月20日的《房屋租赁协议》。上诉人没有变更2010年3月21日《房屋租赁协议》的意思，真实情况仅仅是为了贷款。3、被上诉人张**、杜**坚持要求按照2012年8月20日合同履行租金支付义务导致与上诉人产生争议，而不是上诉人不愿按照2010年3月21日协议履行。尽管如此，上诉人还是支付了部分。二、一审法院没有审理上诉人提出处理上诉人装修装饰及设备的赔偿（补偿的）要求，程序违法。1、上诉人对租赁房屋装修装饰以及投入设备1400万元以上。2、一审中上诉人提及赔偿要求，但是一审法院没有审理。上诉人此意见不代表同意解除合同，只是在无可奈何的情况下，如果法院解除合同，应当对此进行处理。三、被上诉人葛长高、卢**没有履行解除合同的告知义务。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人张**、杜**辩称：1、2010年3月21日被上诉人与葛长高夫妇四人合伙将房屋租赁给王**、毕**，因承租人经营不善至公司倒闭，上诉人的新股东于2011年12月将该公司股份受让，为此被上诉人及原房屋共同出租人和上诉人协商将房屋租赁合同于2012年8月20日重新签订，并且在该协议第十条明确约定：王**、毕**与葛长高、张**于2010年3月21日所签订的租赁协议，王**、毕**已经放弃租赁，如果王**、毕**向葛长高、张**主张2010年3月21日合同任何权利对葛长高、张**所造成的一切不利的后果，均由葛长高、张**承担。根据第十条约定，也可以看出该合同是双方的真实租赁协议，如果上诉人是为了贷款而签订协议就无需约定第十条的规定，且除了该协议之外，还写了一份承诺书，足以说明该协议是双方真实履行的协议。上诉人辩解其与葛长高、张**是履行2010年3月21日合同没有任何依据，而且与实际不符。2、根据2012年协议约定上诉人没有按时缴纳房屋租金，葛长高、张**有权解除租赁合同，为此一审法院判令解除合同符合协议约定及公司法227条的规定。3、上诉人提出的装饰及设备补偿根据合同第八条约定因乙方违约甲方解除房屋租赁、收回房屋，房屋内的全部资产包括动产，归甲方所有，乙方放弃抗辩权，且一审中上诉人并没有就此反诉，所以一审对其主张不予审理是正确的。综上，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，请依法驳回上诉，维持原判决。

原审被告屈新春称：在签订2012年合同的时候，当时中午签订的合同，下午就将合同送到银行，下午五点多银行放款，当时合同没有看过就盖章送银行了，对方认为将前一份合同解除，王**的合同与我没有关系，我们已经履行了三年的合同，和王**没有任何经济关系。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，原审被告屈新春向本院提交：房屋抵押合同、房屋租赁协议、贷款合同复印件各一份，证明2012年的租赁协议是为了贷款之用。被上诉人张**、杜**的质证意见是：对三份证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。贷款合同及抵押合同是上诉人的贷款手续，房屋租赁协议不是上诉人与被上诉人签订的协议。

本院认为

本院认为，上诉人云都公司与被上诉人张**、杜**于2012年8月20日签订的《房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，合法有效。该房屋租赁协议对双方的权利义务分别作了约定，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按合同的约定履行。上诉人云都公司上诉认为2010年3月21日，云都公司的原股东与张**、杜**签订的《房屋租赁协议》没有终止，上诉人为了符合银行贷款条件，请被上诉人张**、杜**做了2012年8月20日的《房屋租赁协议》，该协议仅仅是为了贷款的理由，因张**、杜**不予认可，云都公司未能提供确实充分的证据，且2012年8月20日本案双方当事人签订的《房屋租赁协议》与2010年3月21日的《房屋租赁协议》，在订立的主体、协议的内容上均不相同，故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人云都公司还上诉认为一审法院没有审理上诉人装修装饰及设备的赔偿要求，经查，上诉人在一审中未作此抗辩，也未进行相关反诉，故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人云都公司上诉还提出张**、杜**没有履行解除合同的告知义务，因双方2012年8月20日租赁协议约定云都公司逾期付款超过30日内且未得到张**、杜**书面同意的，张**、杜**有权解除房屋租赁合同，收回房屋，且房屋内的全部资产（含动产）归张**、杜**所有，云都公司放弃抗辩权，而云都公司未能按期全额给付租金，尚有86万元租金未给付，故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人云都公司的上诉理由，因无事实依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人灌南云都娱乐有限公司负担。

本判决为终审判决。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决送达后，权利人可向一审法院或者与其同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为两年。

裁判日期

二〇一四年十月十日