徐**与苏州神**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐*达诉被告苏州神**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，在举证答辩期内，被告苏州神**限公司向本院提起反诉。本案依法由审判员高少波适用简易程序于2014年11月25日、2015年1月19日分别对本诉与反诉进行了审理，后本院依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告徐*达委托代理人马雨三次开庭均到庭参加诉讼，被告苏州神**限公司委托代理人金*到庭参加第一、第二次开庭，该公司委托代理人陆**到庭参加了第二、第三次开庭，该公司委托代理人沈*到庭参加了第三次开庭。审理中，被告苏州神**限公司解除对代理人金*的委托，另委托公司总经理沈*作为诉讼代理人。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称：被告向原告租赁厂房，面积为946平方米，约定租赁期限为2010年9月1日至2015年8月31日。后因被告拖欠租金，原告起诉至法院，后经常熟市人民法院（2013）熟开商初字第0157号判决，被告支付原告2013年10月31日止租金21059元，并支付2013年11月1日至生效之日的租金。同时，经法院判决确认被告实际租赁原告面积495平方米。判决生效后，被告到期未履行，原告向人民法院申请执行，同时原告按照判决书内容向被告交付部分厂房，并于2014年9月3日发函要求与被告交接。原、被告租赁关系未经法院解除，按照租赁合同约定，”租金从合同签订之日付一年租金5万元，在每年的9月前付清续年的租金”。2014年8月28日至2015年8月31日租金共计50547.94元，被告应在2014年9月份支付，但是至今被告仍未支付。为此，原告诉讼来院，请求法院判令被告支付原告2014年8月28日至2015年8月31日的租金50547.94元，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告苏**有限公司辩称：原告在租赁期间阻止被告对租赁物进行转租，造成被告租金损失，且前次诉讼经法院判决后，原告仍未交付其余厂房，构成违约，故不同意支付租金，请求驳回原告诉请。

被告苏**有限公司反诉诉称：一、反诉被告没有完全履行2010年7月10日签订的房屋租赁合同第八条约定，反诉原告有权将租赁房屋转租给第三方，但反诉被告阻挠转租，将次承租人赶走，并将转租房屋部分锁起来，且反诉被告未及时全面交付租赁物，反诉被告已构成违约{（2013）熟开商初字第0157号民事判决书确认了反诉被告未及时全面交付出租物}，故反诉原告要求法院判令解除租赁合同。二、按房屋租赁合同第七条约定，反诉原告依约有权增设他物，装修改造水电设备，搭建了钢结构车间，塑钢办公房屋及其装修，量身定作行吊车，租赁期满，反诉被告应按市场价购买或由反诉原告自行处理，现由于反诉被告违约造成合同解除，故应由反诉被告按市场价格购进上述增添物。三、按房屋租赁合同第八条约定，反诉原告有权将租赁房屋转租给第三方，但反诉被告阻挠转租，将次承租人赶走，并将转租房屋部分锁起来，造成反诉原告租金损失人民币70000元，及被次承租人带走设备价值人民币55000元，要求由反诉被告赔偿。四、反诉被告滥用诉讼保全，要求法院封条封住车间门，造成反诉原告不能及时履行销售合同，造成损失人民币69000元，也应由反诉被告承担。综上所述，反诉被告没有履行租赁房屋全面交付，构成违约，依约应当向反诉原告支付违约金，造成的损失及收购反诉原告的增添厂房、办公用房、装修等损失。为维护反诉原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院：1.判令解除反诉原告及反诉被告之间2010年7月10日签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告支付反诉原告房屋租赁违约金人民币75万元；3.判令反诉被告依约收购反诉原告搭建的钢结构厂房、塑钢办公用房等（包括行吊车），支付反诉原告上述财产价值人民币40万元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告转租损失人民币125000元；5.判令反诉被告赔偿因其滥用诉讼保全造成原告无法履行买卖合同损失69000元；6.反诉费、诉讼保全费、公证费等费用由反诉被告负担。诉讼中，反诉原告放弃上述第5项诉请。

反诉被告徐**针对反诉辩称：一、双方具备履行条件，不同意解除合同；二、反诉被告没有违约，事实上是反诉原告从2011年开始拖欠租金，导致产生诉讼，即便反诉原告存在损失，其主张的75万元的损失远远高于实际损失，请求法院按照实际损失调整；三、反诉原、被告之间只是租赁合同关系，反诉原告私自搭建钢结构厂房和塑钢办公室等，经当地政府机关确认为违章建筑，并责令要求其拆除，其行为后果应自行承担，反诉被告作为出租人没购买的义务，行车为可移动物，租赁关系终止后行车价值不会因此贬损，所以反诉被告也不需要收购行车；四、反诉被告为厂房所有人，将厂房租给反诉原告使用，但是并不同意其转租，其转租的损失不应该由反诉被告承担，并且就其转租的事实反诉原告并没有完成举证责任；五、反诉费、保全费等是由于被告自身过错造成的，并且双方没有合同约定，应由反诉原告自行承担。综上，反诉原告的反诉请求缺乏依据，反诉被告均不予认可，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

原告徐**为支持其本诉诉请及反诉答辩意见提供了以下证据：

1、（2013）熟开商初字第0157号民事判决书一份，证明原、被告租赁合同期限是自2010年9月1日起至2015年8月31日止，目前尚在合同期限内，依约定被告应该在2014年9月前支付续年的租金（2014年8月28日至2015年8月31日）。

2、通知书及快递详情单一份，证明（2013）熟开商初字第0157号民事判决书生效后原告向被告邮寄送达书面通知一份，要求其来交接已经腾空的厂房并支付续年的租金。

3、责令拆除通知书复印件一份，证明反诉原告私自搭建的钢结构厂房为违章建筑，常熟碧溪街道办事处已责令拆除。

被告对原告提供证据的质证意见如下：

对证据1-3的真实性无异议；对于证据2，第一次开庭表示收到的，第三次开庭则表示未收到。

被告苏**有限公司为支持其本诉答辩意见与反诉请求提供了以下证据：

1、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间形成了租赁关系，并就具体的租赁期限、内容、违约责任等内容达成一致。

2、（2013）熟开商初字第0157号案件民事判决书一份，证明反诉被告存在未及时全面交付租赁物的事实，存在违约行为，且违约在先，被告不支付租金只是一种抗辩行为。

3、通知函复印件一份，证明被告在2013年10月25日向原告发通知函，要求其在一个月内交付尚未交付的房屋。

4、协议书一份，证明被告与案外人常熟市长鑫彩钢制品厂达成协议，由其搭建钢结构车间，造价是18万元；工矿产品加工合同一份，证明被告按照租赁房屋的情况量身定作、安装行车，总价值65000元。

5、（当庭提交）搭建钢结构车间所用的钢材，定作行车所买的配件，浇地坪所用的黄沙、水泥，下水道的铺设等所用的材料的相关证据，具体证据材料如下：碧溪**磅码单一组72张，金额合计27660元，证明购买了水泥、黄沙、砼等；收款收据一张，证明购买电表支出280元；刘**出具收条一份，证明购买砖头花费840元；银行交易凭条一张，证明支出行车购买款15000元；记载有陈**的设备搬迁单一份，证明设备搬迁花费1800元；场地平整费用字据一份，证明平整场地产生的费用2200元；钢结构车间土建预算清单一份，证明预算金额是15000元；记载有”老*做”的清单一份，证明购买塑钢窗、玻璃及人工等支出1915元；收货单位为马老板的送货单一张，证明购买彩钢板板、钉子等；中宇卫浴出货单一份，证明购买卫具支出1200元；电表收款收据一份，证明购买电表支出280元；被告实际负责人沈*出具的其他费用支出清单一份，证明还有其他支出95000元左右。综上，一并证明被告承租原告厂房后，搭建钢结构厂房一大间、塑钢办公用房一间、量身定作行车、铺设水泥地、下水道等合计花费约40万元的事实。

6、房屋转租合同一份，证明2013年10月21日被告与次承租人李*签订房屋租赁合同一份的事实。

7、接收清单一份，证明被告将一部分厂房及设备转租给案外人李*的事实，后来李*将原告价值55000元的设备在被告不知情的情况下私自带走了。

8、证明人为李*的情况说明复印件一份，证明原告阻拦李*整理车间，影响设备搬入的事实。

9、照片七张，证明原告交付的房屋存在漏水，墙面潮湿等一列问题且不及时修护，至被告搬入还有一些家具没有搬清，这些情况构成违约。

10、民事裁定书一份、工矿产品销售合同复印件一份，证明原告在前次诉讼中申请保全致使被告无法履行该期间所达成的买卖合同，造成重大经济损失，损失69000元。

原告徐**对被告苏州神**限公司提供证据的质证意见如下：

证据1第二页有原告签章予以认可，第一页无原告签章，不予认可。证据2真实性无异议，判决书载明了被告拖欠原告租金，且按照合同约定是先付租金后使用，被告有先履行支付租金的义务，原告未交付部分房屋是对被告拖欠租金行使先履行抗辩权，所以是被告违约在先；另外，在该判决书生效后，原告及时向被告发送房屋交付函，但被告不愿意接收，也不履行判决书确定的租金支付义务，过错完全在于被告。证据3不予认可，（2013）熟开商初字第0157号案件民事判决书已经确定了租赁范围，实际范围完全没有其主张的大，被告完全是偷换概念。证据4中的协议只能说明双方订立了合同，至于合同是否履行，被告应当提供竣工及交付的凭证，但据协议无法证明其证明目的，加工合同上方的签订日期与下方日期冲突，合同是否履行需提供佐证，这两份合同均是被告与第三人订立，原告不知情，也与原告没有关系。证据5的真实性、关联性、合法性均不予认可。对证据6、7、8不认可，原告从未同意被告进行转租，李*带走被告设备属于刑事案件，与原告没有关系，原告与李*的转租纠纷与本案无关，其次原告实际产生的损失是否是其主张的125000元，这三份证据无法反映。对证据9不认可，被告从2010年9月份租赁原告房屋，至今从未向被告反映交付的房屋不符合约定，且从照片来看，地板上也有水迹，存在被告用水时撒落地板上的可能，也可能是其未合理使用房屋造房屋受损。对证据10中裁定书无异议，对销售合同不认可，被告经营地址是沿江工业园富华路，并不是毛家弄，保全查封的是其行车，且不影响其使用，实际上是原告前次起诉时，被告就不在毛家弄场地经营了，不存在营业额，不存在损失，被告也没有提供其损失的相关证据。

结合原、被告举证、质证意见，本院认证如下：

对原告举证的证据1-3的真实性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。

本院查明

对被告提供的证据1已经本院（2013）熟开商初字第0157号案件民事判决书确认，对其真实性予以确认，可作为认定本案事实的依据。对证据2，系本院依法出具并已生效，具有真实性、合法性，与本案具有关联，本院予以认定，但对于被告的证明目的则需要结合其他证据作出评判。证据3已经（2013）熟开商初字第0157号案件民事判决书采纳，对其真实性予以确认。证据4系被告与第三人签订的合同，该合同的签订、履行等情况，但从本证据中无法反映，缺乏其他佐证，对其真实性不予确认，对该证据不予采纳。对证据5（一组证据），均系被告与案外人的货物交易、账目结算等证据，系被告与案外众多第三人发生的事实，涉及第三人质证核对及到庭陈述证言，有关证据形式不规范，故对其真实性不予确认；其次，该证据的证明目的在于被告搭建彩钢棚、装修办公室等所花费的成本价格，而该内容被告已经通过申请司法鉴定予以确定，故该组证据本院不予采纳。证据6、7均涉及第三人李*，在缺乏其它佐证及相关权益方李*对应意见的情况下，对其真实性不予确认，该证据本院不予采纳。证据8，反映的是证人证言，但被告并未申请证人李*出庭，经法庭提示，表示联系不上，不符合证据的法定行使，且该书面证言亦为复印件，故对该证据真实性不予确认，对该证据不予采纳。证据9本身无法反映其系对原告出租的厂房进行的拍摄，也无法反映问题存在的时间，更无法反映问题产生的过错方，因此与本案缺乏关联性，不予采纳。证据10中的裁定书系本院出具，真实性予以确认，销售合同系复印件，反映的是被告与第三人的相关合同，对其真实性、关联性不予确认，从该证据中也无法反映合同履行情况，更无法证明是否存所主张的损失以及损失的大小，故对该证据不予采纳。

本院根据以上认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，认定以下案件事实：

原告徐**系个体工商户常熟**艺红木厂业主，该厂经营场所为常熟碧溪镇（后称新港镇，现为碧溪新区）毛家弄。该址上的厂房系由常熟市**投资公司于2004年11月8日转让给原告徐**作为业主的常熟**木厂。2010年7月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份（共2页），原告徐**为出租人（甲方），被告苏**有限公司为承租人（乙方），合同尾部分别加盖有常熟**艺红木厂与被告的公章，徐**与沈*分别代表双方在合同上签字。合同约定：第一条，甲方同意新港镇碧溪毛街弄9号厂房出租给乙方；第二条，租赁期从2010年9月1日至2015年8月31日；第三条，租金每年伍*元；第四条，租金从合同签订之日付一年租金伍*，乙方需在每年的9月（）日前付清续年的租金；第六条，出租人负责房屋的维修与维护，甲方确保乙方正常使用；第七条，甲方同意乙方对原有设施增设他物、改善设施，增设他物的范围包括场地搭建、装修改造、水电设备（但不破坏原有房屋结构），租赁合同期满，租赁房屋的改善他物的费用，甲方按期满时市场价进行购买或乙方有权自行处理；第八条，甲方同意乙方转租租赁物房屋；第九条，有下列情形之一出租人有权解除本合同：1、乙方不交或者按约定交付租金延期达壹年以上，2、乙方在出租屋进行违法活动的，3、甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋；第十条，违约责任，承租人违反交付租金最后期限的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；第十三条，由于机械搬迁、房屋改造损失时间，经济损失很大等因素，出租人如违约需要赔偿承租人租金15倍违约金；第十四条，本合同经甲乙双方签字后生效，本合同一式三份，甲乙双方各执一份。

常熟碧溪镇毛家弄9号范围内原有原告经营的常熟**艺红木厂、钱**经营的服装厂及另一家电子厂，至2010年7月10日原、被告确立房屋租赁关系后，钱**不再承租，其余两厂正常经营至今。被告承租范围经（2013）熟开商初字第0157号案件民事判决书确定，包括大门处门卫室及小楼房计5间（上三间、下两间，合计63㎡）、西边第一排厂房5间（212㎡）、北边18间（九上九下，合计626㎡）、东边简易棚顶厂房45㎡，共计946㎡。其中，北边18间中原告实际交付220㎡，余406㎡未交付，东边简易棚顶厂房45㎡未交付，双方共同确认的交付面积合计495平方米，未交付451㎡。被告承租后，在北边厂房与西边第一排厂房形成的拐角处空余场地扩建彩钢棚一处，但未有行政部门规划与建设审批手续，在彩钢棚南侧靠西边厂房扩建塑钢墙体办公室，在西侧5间厂房内根据生产需要进行了装修改造，对门卫室二楼及一楼食堂进行了装修。2014年4月3日，常熟市人民政府碧溪街道办事处下发责令拆除通知书，要求对该违章搭建的约200平方米彩钢结构厂房予以拆除。

被告承租房屋后，交清租金至2011年11月30日，原告收讫后签具收条一份，载明”今收苏州神**限公司2010年12月1日至2011年11月31日（注：应为30日）房租陆万壹仟元整”。自2011年12月1日起被告开始拖欠原告租金，2013年6月27日，被**司实际经营人沈*向原告出具欠条一份，载明，2012年房租金2013年7月付清，2013年房租金12月底前付清。后被告仍未能支付所欠租金，并于2013年10月25日，向原告邮寄通知函一份，要求原告在一个月内将尚未交付的厂房全部交付，如到期未交付，被告将依法提出解除租赁合同，并要求经济赔偿。

2013年10月31日，原告向本院提起（2013）熟开商初字第0157号民事诉讼，要求判令解除租赁合同，要求被告支付租金，返还租赁物。经本院审理认定，被告实际承租495平方米厂房，2011年12月1日之后结欠的租金计算标准应为52.85元／㎡；在被告已支付合同成立至2011年11月30日租金的情况下，原告尚有451㎡厂房未交付，构成违约，此种情况下被告拒付相应租金系履行抗辩，同时，就原告已经交付且被告实际占有使用的495㎡厂房，仍应负有对应的租金给付义务；遂判决被告苏州神**限公司支付原告徐*达至2013年10月31日止结欠的租金21059元，并支付自2013年11月1日起至本院判决生效之日止的租金（以实际占有的租赁厂房面积495㎡按52.85元／㎡／年标准计算），驳回原告的其他诉讼请求。该判决于2014年8月28日生效后，原告于2014年9月3日向被告邮寄通知一份，要求被告十日内来接收已经腾空的未交付厂房，并支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金5万元。后被告未履行本院判决确定的租金支付义务，并拖欠至今。原告遂再次起诉要求被告支付租金，被告接收应诉材料后于2014年11月13日以邮寄方式提出反诉，原告于2014年11月20日接收本院送达的反诉材料。

审理中，被告苏**有限公司向本院申请对其租金期间对厂房进行的扩建、改造及部分装修项目的成本价格及现有价格进行司法鉴定，经本院依法委托常熟**证中心进行鉴定，该鉴定机构于2015年4月3日出具鉴证意见书，认定鉴证标的在鉴证基准日即2010年12月份的成本价格为人民币191457元，2015年2月25日的现有市场价格为人民币173796元，并产生鉴定费3500元。原告对鉴定意见真实性不持异议，但认为被告的扩建改造等添附未经原告同意，其扩建的彩钢棚已经政府部门确定为违法建筑，责令拆除，因此，该案不应涉及，该证据与本案不具有关联性。原告另表示不同意回收利用被告的所有添附及扩建，由于双方意见不一，致调解不成。

诉讼中，原告表示并未同意被告改扩建厂房，并进行了阻扰报警，但就此未向法庭举证。被告就其主张原告阻扰其转租给第三人李*的事实未能提交相应证据，就未能转租实际产生的并确定发生的损失的事实未能举证证明；就其主张原告违约造成其实际损失的项目及具体情况未能提交对应证据证明。

本院认为

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同由双方签章确认，系双方真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。被告作为承租人，按时支付租金系其基本义务，根据合同约定，被告需在每年的9月前付清续年租金，但被告在实际占有原告495㎡厂房的情况下，既未能按（2013）熟开商初字第0157号民事判决书确定的付款义务支付之前结欠的租金，也未能在2014年9月份前支付续年的租金，构成违约，应承担违约责任。原告起诉主张被告支付租金至2015年8月31日，符合约定，于法有据，但应以实际占有的租赁厂房面积495㎡按52.85元／㎡／年标准自前次判决生效日次日开始计算，计人民币26376元。被告辩称所提拒付租金系对原告违约行为的履行抗辩，却忽视了履行抗辩权适用的情形，该抗辩权并非永久的抗辩权，并根据对方当事人不履行、不适当履行或部分履行的不同情形，而确定其履行抗辩的限度，本案中，原告为部分履行，被告拒付全部租金缺乏依据，就原告已交付的部分厂房，被告拒付租金的理由不能成立，并构成违约。

关于双方租赁合同是否应当解除的问题。双方于2010年7月10日签订租赁合同，确立房屋租赁关系，后被告占有、使用租赁厂房，支付租金61000元，并着手对租赁厂房进行扩建改造及装修，却并未在合理期限内向原告提出租赁厂房的面积不符合约定及存在面积瑕疵，而该情形属显而易见，稍尽注意义务即可发现；被告怠于履行检验通知义务，未及时向相对人明确主张承担继续履行等违约责任或者经催告后要求解除合同，却持续占有原告交付的厂房并进行改扩建，被告的行为表明其选择不行使该异议。另一方面，被告在合理期间经过之后，继续占有使用租赁房屋，并在2013年6月27日向原告出具租金欠条，其持续性的行为形成其意思表示的稳定外观，使得相对人有合理理由相信被告接受并认可其实际交付行为，并以实际履行的限度作为合同的内容。嗣后，被告直至2013年10月25日方才通知原告要求继续履行，否则解除合同，此时距租赁合同成立已逾三年，不符其行为外观，有违诚实信用。因此，被告在本案中反诉请求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于被告反诉的其他诉请能否成立问题，其中，要求原告赔偿转租损失的诉请，其实体权利系违约损害赔偿权，与诉请第二项主张违约金赔偿诉请冲突，不能并存，应归并于该诉请为宜。其次，对原告存在阻扰转租的行为、被告因转租不成的实际发生的损失等事实要件，被告陈述多于举证，证明不足，本院不予认定。因此，原告主张的违约金及转租损失赔偿诉请，缺乏事实依据，并基于前述理由，本院不予支持。至于收购改扩建厂房及设备的问题，租赁合同第七条作了选择性的约定，并不明确，且双方房屋租赁合同未予解除，故本院对该诉请不予支持。至于被告诉请所提的公证费，系前案被告因举证产生的费用，公证书也非本案证据，与本案无涉，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）苏州神**限公司给付原告（反诉被告）徐**自2014年8月29日起至2015年8月31日止495㎡厂房租金人民币26376元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定银行账户，或汇入常熟市人民法院，账号：1079，户名：常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。

二、驳回被告（反诉原告）苏州神**限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币1064元，由原告（反诉被告）徐**负担509元，被告（反诉原告）苏州神**限公司负担555元；反诉案件受理费8138元、保全费5000元、鉴定费3500元，合计人民币16638元，由被告（反诉原告）苏州神**限公司负担（本诉案件原告预交的案件受理费中由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行收退）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州**民法院。同时向该院（账户名：苏州**民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，传真：0512-68552934，账号：1099）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年八月五日