祖**、赵*与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人祖荣庆、赵*房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并进行了公开开庭审理。上诉人张**，被上诉人祖荣庆、赵*的委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，祖荣庆、赵**夫妻关系。

2012年5月1日，张**、祖荣庆、赵*、居间方（徐州市**有限公司）签订房地产买卖协议一份，约定祖荣庆、赵*将其所有的荆马河南路清水湾C01-3-301室房屋卖给被告，房屋价款为596000元，该协议第十二条载明“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金10万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。”该协议第十九条备注载明“此房款为房主净得价；乙方（被告方）承诺为首套房并使用商业贷款，户口所在地为徐州；因此房有部分贷款约17万元未还，经甲乙双方友好协商一致同意由甲方（祖荣庆、赵*）筹集资金，自主申请还款事项；居间方协助办理过户贷款手续甲（原告方）乙双方友好协商一致同意，在甲乙双方交接房屋之前，甲方将户口迁出。

2012年5月3日，张**以听说诉争房屋在装修时装修工人的手指被切掉以及祖**在诉争房屋内曾多次流产为由，通知祖**、赵*表示不再购买诉争房屋。

2012年5月17日，祖**、赵*户籍自诉争房屋处迁走。

2012年5月29日，祖**、赵*与案外人周**签订存量房买卖协议，将诉争房屋出卖给周**，存量房买卖协议显示房屋成交总价为人民币56.8万元。2012年7月24日，诉争房屋由周**以代理人的身份将诉争房屋再次出卖给案外人张*，存量房买卖合同显示房屋价格为30万元。

一审法院认为

原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人于2012年5月1日签订房地产买卖协议，该协议不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。但是在双方签订协议后，2012年5月3日，张**即以“该房有宝泰房产和受访者隐瞒的情况，该房屋存在许多问题，装修工人锯掉了手指头，此房有血光之灾，此房冲人，不宜居住。房主祖荣*在该房内也多次流产，这也是她急于卖掉房子的原因……”为由以告知书的形式向祖荣*、赵*表明不再购买诉争房屋，张**的告知书系明确表示不履行合同，张**该行为不符合双方合同约定的解除条件，也不符合相关法律规定关于当事人解除合同的法定情形，张**的行为不能产生合同解除的法律后果。因此，张**明确表示不履行合同义务且在合同约定的履行期限届满时亦未实际履行合同义务，其行为构成违约。祖荣*、赵*基于双方之间的合同约定及张**违约的事实，要求张**支付违约金，有事实和法律依据，应予支持。

关于违约金的数额问题，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，在张**明确表明不履行合同义务后，祖**、赵*选择及时将诉争房屋向案外人出售，祖**、赵*的行为系采取适当措施防止损失的扩大。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，双方对违约金的数额进行了明确约定，但是依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以轻轻人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，祖**、赵*主张张**依照合同约定支付违约金，张**主张合同约定的违约金过高请求调整，原审法院综合考虑以上因素，结合双方合同约定的房屋价款和房屋再次出售的价款之间的差额，将违约金的数额调整为36400元。

关于张**抗辩祖荣庆、赵*违约，张**未能提供证据予以证明，故不予支持。张**抗辩祖荣庆、赵*没有损失，但未提交证据反驳祖荣庆、赵*提供的证明损失的证据，故对因张**造成祖荣庆、赵*损失的事实予以确认，对张**的抗辩，不予支持。遂判决：被告张**于本判决生效之日起十日内向原告祖荣庆、赵*支付违约金36400元。

上诉人诉称

上诉人张**不服上述民事判决，提起上诉称：1、被上诉人违约在先。被上诉人故意隐瞒所售房屋是“凶宅”的事实，该“凶宅”情形影响了上诉人的心理感受而造成房屋价值降低，构成房屋重大瑕疵，导致上诉人作出放弃购买房屋的决定。2、被上诉人收到上诉人的告知书后没有明确反对，也没有将其履行偿付银行贷款，迁出户籍的履行情况告知上诉人并督催上诉人继续履行合同，反而擅自将房屋另卖他人，表明被上诉人同意解除合同。3、房屋买卖合同没有约定房款支付的履行期限，仅是约定了房款的支付方式和交房方式。4、上诉人签订合同时是善意诚信态度，至今仍愿意和被上诉人重新签订和履行合同，但房价应相应减少。双方合同未履行的原因是被上诉人隐瞒“凶宅”事实及擅自将房屋另卖他人造成，责任在被上诉人。

被上诉人辩称

被上诉人祖荣庆、赵*答辩称：双方签订的房屋买卖合同是真实合法有效的，上诉人以告知书的形式明确表示不履行合同，该行为不符合法定的合同解除的条件，也不符合双方约定的合同解除条件，明显违约。被上诉人基于上诉人的违约行为以及约定的违约金，向上诉人主张违约金8万元，已经低于双方约定的10万元。虽然一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金36400元，但是仍然没有弥补被上诉人的实际损失，被上诉人基于尽快了解此事的想法，没有提出上诉。请求二审法院维持一审原判，驳回上诉人的上诉请求。

本院认为

本案争议焦点：双方当事人是否存在违约行为；上诉人要求解除合同，被上诉人将房屋另行出售的行为，能否认定为被上诉人放弃追究上诉人的违约行为；上诉人如何承担违约责任。

本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。

本院认为，关于被上诉人在出售房屋过程中是否存在违约行为并导致上诉人拒绝购买房屋的问题，本案中上诉人在签订房屋买卖合同不久后即向上诉人发出通知，表示不愿意继续履行合同，拒绝购买房屋，上诉人的该种行为是种违约行为。上诉人提出系被上诉人违约在先，隐瞒房屋是“凶宅”的真实情况才导致上诉人要求解除合同，上诉人应当就其主张的事实承担举证责任。上诉人提供的录音资料，被上诉人对该证据的真实性不予认可。另外，即便该录音资料真实性能够确认，房屋确实发生过装修工人手指受伤的事实，该种情况远未达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的“凶宅”程度，被上诉人不具备欺诈或隐瞒房屋重大瑕疵的情节。上诉人以自己的主观心理感受认定该房屋为“凶宅”并拒绝履行房屋买卖合同，属于违约行为。虽然上诉人认为房屋买卖合同没有约定房款支付时间，但是根据上诉人的自述，没有约定房款支付时间是因为涉案房屋上有贷款未偿还，需要被上诉人偿还贷款后过户到上诉人名下才办理贷款支付给被上诉人。本案中上诉人在2012年5月1日签订房屋买卖合同，在5月3日即提出不再购买房屋，其违约行为才是导致合同无法继续履行下去的根本原因。涉案房屋房款支付时间问题不是导致合同无法履行的原因。另外，被上诉人虽然后来另行将房屋出售给他人，但是不代表被上诉人放弃追究上诉人的违约责任。

其次，上诉人如何承担违约责任的问题。根据双方当事人的房屋买卖合同约定，违约方赔偿给守约方违约金10万元。上诉人提出违约金过高的抗辩，原审法院依照法律规定进行了调整。被上诉人提供了其再次出售房屋的买卖协议，证明了其与上诉人约定的房屋价款和房屋再次出售价款之间的差额损失，原审法院考虑被上诉人的实际损失、双方的过错程度等情节，将违约金数额调整为36400元，并无不当。

综上，上诉人张**的上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费710元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日