上诉人陈**与被上诉人宁**、南京友**限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人宁**、南京友**限公司（以下简称友邦公司），原审被告倪*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六程民初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

宁**原审诉称，2015年3月7日宁**在友**司居间下与倪*签订房屋买卖合同，双方约定倪*将位于南京市**华欧大道1号长河郡苑某幢某单元105室房屋以610000元出售给宁**，并约定于2015年7月31日之前办理过户手续。宁**与倪*的代理人即陈**签订了书面合同，并向陈**支付了定金20000元。其后，宁**得知倪*于2015年4月1日将该房屋出售给王**，导致本案合同无法继续履行下去。宁**此后多次找倪*和友**司协商解决此事未果。事后得知，王**系友**司员工，与陈**为夫妻关系。宁**认为，倪*将房屋卖给第三人，其行为已属违约。友**司、陈**、倪*恶意串通，导致本案合同无法履行，因此应承担连带责任。宁**遂诉至法院请求判决倪*返还定金20000元并支付宁**违约金61000元，同时要求陈**、友**司承担连带给付责任。

被上诉人辩称

倪*未出庭应诉答辩。

陈**原审辩称，该房屋房主为倪*，陈**当时已经从倪*手中购买了，之后又出售给宁**，所有的事项均由友**司操作，陈**未给宁**造成损失，不应承担连带责任。另外，宁**支付的定金在中介处。

友**司原审辩称，友**司在此事件中无过错，是按正常交易办理了相关手续，友**司作为中介向宁雪梅提供房源，是真实存在的。在签订合同时，该房源相关权证在倪*名下，且友**司作为中介机构在促成了买卖完成后，其职责也已经完成，因此友**司没有过错，也没有违约，不应承担责任。

原审法院经审理查明：

倪*原为南京市**长河郡苑某幢某单元105室房屋所有人，陈**与王**原为夫妻关系，王**原为友邦公司员工。

2014年10月22日，倪*在友**司居间下与陈**签订房地产买卖中介合同，将涉案房屋以55万元的价格出售给陈**。2014年11月7日，倪*领取涉案房屋房产证。

2015年3月7日，陈**以倪*的名义与宁**在友**司居间下签订房地产买卖中介合同，将涉案房屋以61万元价格出售给宁**，此笔交易业务员为王**。宁**支付定金20000元，中介费12000元，合同约定违约金61000元。截至法庭辩论终结前，陈**未提供倪*出具的委托书。

宁**签订上述合同一周后，友**司通知宁**合同无法履行，并退还12000元中介费。友**司认为王**有私自炒房行为，遂与王**解除劳动关系。

2014年3月17日陈**与王**离婚。

2015年4月1日，陈**将涉案房屋过户给王**。

事后，宁**坚持要求按合同约定履行房屋过户手续，各方当事人协商未果，宁**遂诉至原审法院。

原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，陈**未取得倪*的授权而与宁**签订合同，构成无权代理，因此2015年3月7日宁**与陈**签订《房地产买卖中介合同》应为无效合同。陈**明知道自己没有代理权而与宁**签订合同，应对合同无效承担主要责任。**公司作为专业房地产中介机构，在为客户提供服务时未能尽到注意义务，导致2015年3月7日宁**与陈**签订《房地产买卖中介合同》无效，对于宁**受到的损失，也应承担相应责任，但宁**未能核实委托书具体内容致其自身利益受损，也应承担一部分责任。原审法院综合各方过错责任后认为，各方责任按陈**60%、友邦公司30%、宁**10%的比例分担为宜，倪*不应承担责任。关于宁**的损失，本案中，各方当事人于2015年3月7日签订房屋买卖中介合同后一直未能按约定履行，而宁**预期购买的地区房屋价格又有上涨，因此可以参照合同内约定的违约损失来核定宁**的损失，即61000元。另外，友邦公司对于宁**支付的20000定金应当予以退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、宁**、陈**、南京友**限公司2015年3月7日签订的《房地产买卖中介合同》无效；二、南京友**限公司于判决生效之日起十日内返还宁**定金20000元；三、陈**于判决生效之日起十日内给付宁**36600元，南京友**限公司于判决生效之日起十日内给付宁**18300元；四、驳回宁**的其他诉讼请求。原审本案受理费1825元，减半收取912.50元，由陈**负担600元、南京友**限公司负担312.50元。

上诉人陈**不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或直接改判驳回宁**对陈**的诉讼请求36600元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、友**司在提供中介服务时未能如实告知买受方相关事实，直接导致本案纠纷发生，其应承担责任。本案所涉房屋在友**司促成下由倪*出售给陈**，三方于2014年10月22日签订了《房地产买卖中介合同》（第一份合同）。根据该合同第4条约定，友**司办理产权转移、房屋交付、产权证、土地使用证等房屋买卖相关事宜。而在本案所涉第二份合同签订时，上述事宜均未办理完毕，此时友**司对该房屋的状况是完全知晓的，不应再促成上诉人与宁**签订《房地产买卖中介合同》（第二份合同），作为专业房产中介机构更应该向宁**如实告知相关情况，然其却未能如实告知，其行为明显存在直接过错。二、宁**并未举证其相应损失，原审参照违约金标准认定宁**的损失为61000元明显无事实与法律依据。原审认定2015年3月7日签订的《房地产买卖中介合同》无效，若其主张损失赔偿，根据证据规则其应向法院提供证据证明相关损失实际产生，但其并未举证证明所谓损失实际产生，其应当承担举证不能的法律后果。原审参照违约金数额认定损失，无事实与法律依据。三、原审判决结果与宁**主张不符，适用法律有误。宁**原审主张解除2015年3月7日签订的《房地产买卖中介合同》并要求支付违约金，而该份合同后被认定为无效，原审法院在未向宁**释*或宁**主动变更的情况下，直接判决赔偿损失，明显适用法律有误。

被上诉人宁**辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于过错的问题，本案涉案的合同之所以认定为无效，其过错应当由陈**和友邦公司承担责任，其对此没有任何过错，不应当承担责任。本案应当由陈**承担更多的过错责任，因为其主观恶意明显。二、关于损失问题，原审法院认定的以参照合同约定的违约损失核定其损失并不违反法律规定，而且在实际合同履行过程中，由于涉案合同无效，造成宁**又去其他地方购房房屋，两处房屋的差额已经超过了原审法院认定的损失数额，因此其实际损失是存在的。三、原审法院对合同效力的审查，是人民法院职权范围的事情，人民法院确定合同无效后，应当主动按照合同法第58条的规定对合同无效进行处理，不需要当事人另行诉讼或变更诉讼请求。

被上诉人友**司辩称，其对原审判决也有异议，但是由于错过上诉期，导致其没有上诉。友**司不应当承担损失或违约责任，理由如下：一、友**司作为中介公司有严格的管理制度，制度中也明确规定严禁企业员工私下接到房源进行炒房，王**作为当时友**司的员工，利用工作之便，与其前夫陈**共同操作这一房屋买卖的整个过程，有违公司规定，同时公司也不知情，王**的个人行为不应当由公司承担责任。二、王**的代理的资格是因与陈**有共同居住地而产生，证明王**和陈**是以合法的手段达到非法的目的，王**应当承担相应的责任。三、被上诉人发现王**与其前夫陈**对涉案房屋进行炒卖的情况后，已经及时将中介费退给了宁**，且将王**辞退，其没有扩大宁**的损失，因此其不应当承担违约责任。请求法院查明事实，依法作出判决。

原审被告倪斌述称，其和宁**都没有任何责任，承担责任的主体应当是友**司，王**是友**司的员工，其不知道陈**是谁。其与友**司签订合同时，友**司告知其购房人是海员，暂时无法回来，故让其委托友**司一个人来代其签订买卖合同，友**司管理混乱。陈**与宁**签订合同，陈**是有意欺诈。其原本也想要追究友**司的责任，但友**司快速将其房屋成交，故也就没有再追究其责任。

针对原审法院查明的事实，上诉人陈**主张原审法院认定2015年3月7日陈**代倪*签订的合同业务员为王**有异议，实际上交易的业务员是金*和李**；另外原审法院漏列了相关事实：一、在2015年3月7日陈**以倪*的名义与宁**在友**司的居间下签订了房屋买卖合同，在2015年7月28日前没有办理公证，合同条款明确约定没有办理公证三方互不追究责任。二、合同约定2015年7月3日前办理过户手续后，宁**才交款或者按揭贷款，该条款没有执行的情况下或没有完全履行的情况下，宁**是2015年4月就向法院提出了诉讼。三、该合同约定的损失只有友**司佣金12000元，不存在61000元的损失。各方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，被上诉人宁**提交其2015年4月10日购买南京市六合区雄州街道雄州西路199号文馨花苑房屋（建筑面积88.6平方米，价款55.6万元）的《房地产买卖中介合同》和该房屋的产权证，证明其另购买的房屋比涉案房屋面积小、价格高，证明其存在损失。上诉人陈**对此质证称，被上诉人宁**购买的房屋距离中心镇较近，价格也不高，而涉案房屋虽然是114平方，价格61万元，但距离中心城镇较近，且包含营业税，故被上诉人宁**不存在损失。被上**公司对该证据的真实性没有异议，但房屋价格是根据地势、开发商、房型等来定价，不能单独作为损失的依据，具体由法院进行裁决。原审被告倪*其对该证据没有异议。

被上诉人友**司提交其公司内网涉案房屋的成交信息，证明王**利用职务之便炒房，以赚取中间的差价。上诉人陈**质证称，倪*也陈述涉案房屋的业务是金*在炒作，友**司所述不真实；收取中介费、涉案房屋的定金都是友**司；且友**司提供的证据可以看出是李**带人看房。被上诉人宁**、原审被告倪*对此证据没有意见。

庭审中，被上诉人友**司认可宁**交纳的定金20000元现由其保管。被上诉人宁**陈述涉案房屋单价是5350元／平方，其另购买的房屋是单价6275元／平方，其损失将近8万元，故其主张友**司、陈**赔偿损失。

以上事实，由被上诉人宁**提交的《房地产买卖中介合同》和该房屋的产权证，被上诉人友邦公司提交其公司内网涉案房屋的成交信息、二审谈话笔录在卷证实。

本院认为

本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋归倪*所有，陈**未经倪*授权擅自与宁**签订房屋买卖合同，构成无权代理，原审法院认定该合同无效并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宁**交纳了20000元定金，现由友**司保管，故原审法院判令友**司返还宁**定金并无不当。因涉案房屋买卖合同无效，宁**另行购买房屋，其承担了相应的交易成本、且房屋价格有所上涨，故原审法院参照合同约定的违约金标准酌定宁**因合同无效产生的损失为61000元并无不当。关于损失的分担，因陈**未取得倪*授权擅自与宁**签订房屋买卖合同，且其妻王**当时为友**司员工，该合同居间人为友**司，签订涉案合同后陈**与王**离婚并将涉案房屋过户至王**名下，陈**是导致涉案合同无效的主要原因，存在较大过错；友**司管理不严、宁**疏于审核陈**身份也应当承担一定过错，故原审法院认定陈**承担60%的损失并无不当。原审中，宁**要求倪*返还定金并支付违约金，同时要求陈**、友**司承担连带给付责任，因涉案合同无效，故原审法院应向宁**释明后询问其是否变更诉讼请求，现直接判决陈**、友**司承担损失赔偿责任确有不当。但本案中宁**的损失客观存在，原审法院对相关责任人的责任认定并无不当，为减少讼累，本院对原审法院判决予以维持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费715元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日