上诉人南**理有限公司与被上诉人**业主委员会委托合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南**理有限公司（以下简称锦**公司）因与被上诉人南京珠**主委员会（以下简称业主委员会）委托合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六程民初字第400号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

珠**委会原审诉称，珠港花苑小区负一层地下人防工程为归属于小区全体业主共有的公共设施。为发挥该地下人防工程的效用，珠**委会于2011年11月15日与锦**公司签订了《委托合同》，约定由珠**委会委托锦**公司进行地下人防工程的招租、洽谈、策划宣传、代理签订租赁合同，同时约定：人防工程租金收益补充物业管理经费和业主委员会活动经费。后该人防工程被租出，锦**公司并于2014年1月27日向承租方收取了2013年12月至2014年12月的租金12万元。但因锦**公司对小区的物业管理非常混乱，引起小区业主的强烈不满，锦**公司遂于2月自行撤离小区，但拒绝向**委会返还该笔租金。**委会遂诉至法院请求判决锦**公司返还珠**委会租金12万元。

一审被告辩称

锦**公司原审辩称，锦**公司确实收取过120000元，但是珠**委会的负责人高**已经拿回了30000元，另外珠**委会所述的2014年1月至2014年12月的日期有误，合同是2013年12月签订的，而2013年物业公司亏损98360元，因此锦**公司对于剩余的90000元的费用锦**公司不愿意返还。

一审法院查明

原审法院经审理查明，锦**公司原为珠**小区的物业服务企业，2011年11月15日珠港业委会与锦**公司签订《委托合同》，约定珠港业委会将小区负一层地下人防工程委托给锦**公司对外招租。约定：每年租金80000元，该处人防工程租金收益补充物业管理经费和业主委员会活动经费。之后锦**公司将该人防工程出租给案外人经营超市。2014年1月27日，锦**公司收取承租人2013年12月至2014年12月的房租120000元。2014年2月锦**公司因经营不善而不再为珠**小区提供物业服务。现珠港业委会认为锦**公司不应占有上述120000元租金，遂诉至法院请求锦**公司返还120000元。

以上事实，有当事人陈述、《委托合同》、《房屋租赁合同》、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，珠港业委会委托锦**公司将珠港花苑负一层人防工程进行招租，锦**公司按约定出租给他人经营超市，但出租的年租金比双方约定的80000元多出40000元，对于超过委托人指定的价格出租的部分，双方没有约定如何处理，且事后未达成一致意见，因此该40000元收益应归属于委托人。双方在《委托合同》中还约定，该处人防工程租金收益补充物业管理经费和业主委员会活动经费，但是双方对该笔收益如何进行分配未有约定，且未在事后达成一致意见。锦**公司陈述该笔收益应优先补贴物业公司的经营亏损，但未能提供证据证明双方有该约定，因此，原审法院对该意见不予采纳。因此原审法院认为该收益由双方各分得一半为宜，即珠港业委会委、锦**公司各分得40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百一十八条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京锦**有限公司于判决生效之日起十日内给付南京珠**主委员会80000元；二、驳回南京珠**主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2700元，减半收取1350元，由**委会负担350元，锦**公司负担1000元（此款**委会已垫付，锦**公司在履行上述款项时一并加付此款）。

上诉人诉称

上诉**旺公司不服原审判决，向本院提起诉讼称：一、根据双方合同约定，本案所涉款项应补充物业管理经费和业主委员会活动经费，并不应作为收益予以分配。对本案所涉款项的用途，双方已经通过合同予以明确约定，用于补充物业管理经费和业主委员会活动经费。据此，双方应对物业管理经费及业委会活动经费予以结算，本案所涉款项应待据实核算相关费用后再行处分。二、原审法院对本案所涉款项认定有误，二审法院应予以纠正。超出合同约定的40000元租金收益应由上诉人享有。根据双方签订的《委托合同》约定，本案所涉人防工程被上诉人委托对外招租年租金为80000元，对超出80000元费用，被上诉人并未声明，而通过上诉人的策划、宣传等行为，最终争取到了120000元每年的收益，其超出80000元部分，应由上诉人享有，原审法院认定归属被上诉人人，无事实与法律依据。被上诉人已经拿回30000元，原审未认定予以扣减。本案所涉120000元款项，被上诉人的负责人当场已经拿回30000元现金，且上诉人出具了一张10000元欠条，应予以扣减。三、被上诉人负责人不是涉案小区选举的，其负责人主体资格不适格，故被上诉人诉讼主体不适格。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。

被上诉人辩称

被上诉人**委会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

二审中，除了上诉人对原审查明的“2014年1月27日收取的房租是12万元”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，上诉人提供其与南京市**空办公室于2011年11月30日签订的《人民防空工程租赁使用合同》复印件，以及南京**办公室出具的收取上诉人10000元人防平战结合收入票据原件，证明上诉人在管理小区的时候支付南京**办公室人防工程租金费用100000元，而且实际履行了2年，多交了3年6万元，该款项也应当由被上诉人来一并返还给上诉人。

被上诉人质证认为：1、租赁合同没有原件，真实性不予认可。根据复印件的合同，签订时间实在2011年11月30日，交款是在2011年11月25日，时间有出入。2、票据真实性没有问题，但是收费名目是人防平战结合，并不是人防工程使用费，票据名称和合同复印件名称不一样。3、租金是交给南京**办公室的，如果要返还也应当要求南京**办公室返还，不应当要求被上诉人予以返还。而且面积也不对，涉案超市面积应当是不超2000平方米，上诉人提供的合同建筑面积是2998平方米，使用面积2498平方米。即使按照上诉人提供的合同复印件，费用也应当是谁承租，谁缴纳，但是根据上诉人与被上诉人的委托合同，所以被上诉人没有义务替人防工程承租方缴纳任何费用。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、珠**委会是否具有诉讼主体资格；二、珠**委会要求锦**公司返还租金的主张应否支持。

一、关于珠**委会是否具有诉讼主体资格问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会是业主议事的方式，并非是组织机构和办事机构，既不是法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体资格。业主委员会是业主大会召开期间，经全体业主选举产生的办事机构，其能够行使业主授予的民事权利，也能在业主授权下从事一定的组织活动，包括诉讼活动。所以，业主委员会具备民事诉讼主体资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，具备对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，珠**委会依法成立，且**业委会系委托合同当事人，故**委会具有诉讼主体资格。上诉人称**委会负责人不是涉案小区选举的，其负责人主体资格不适格，故被上诉人诉讼主体不适格，但上诉人并无证据证明珠**委会成立不合法，故上诉人认为珠**委会诉讼主体不适格的意见不能成立，本院不予支持。

二、关于珠港业委会要求锦**公司返还租金的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。第四百零四条规定，受托人处理问题事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，珠港业委会与锦**公司于2011年11月15日签订《委托合同》，约定珠港业委会将小区负一层地下人防工程委托给锦**公司对外招租。《委托合同》约定，每年租金80000元，该处人防工程租金收益补充物业管理经费和业主委员会活动经费。嗣后，锦**公司将该人防工程出租给案外人经营超市。2014年1月27日，锦**公司收取承租人2013年12月至2014年12月的房租120000元。由于双方对锦**公司超出约定出租价格部分的租金并未约定，事后亦就超出部分协商形成新的合意，因此，依法受托人锦**公司应将超出部分的租金收益转交给委托人珠港业委会。虽然上诉人提供了2011年11月30日，其与案外人南京市**空办公室签订的《人民防空工程租赁使用合同》复印件及南京市**空办公室出具的人防平战结合100000元收据，称其管理小区时支付了南京市**空办公室租金费用100000元，应由被上诉人返还，但是由于上诉人提供的系合同复印件并非原件，被上诉人对该合同的真实性并不认可，且从该合同的内容来看约定的面积与本案所涉超市面积不符，在上诉人未能提供该合同原件的情况下，理当承担举证不利的后果。因此，对上诉人称应由被上诉人返还其已向南京市**空办公室支付的100000元的意见，本院不予支持。上诉人称被上诉人已经拿回30000元，应予以扣减，但上诉人并无充分证据证明，且被上诉人不予认可该事实，因此，对上诉人该主张，本院不予支持。原审法院根据双方签订的《委托合同》中每年租金80000元，该处人防工程租金收益补充物业管理经费和业主委员会活动经费的约定，考虑到双方对租金收益如何进行分配未作约定，事后双方并未达成一致意见，结合锦**公司未提供证据证明租金收益应优先补贴锦**公司的经营亏损，认定租金收益由双方各分得一半，具有合同依据，依法应予维持。上诉人称租金收益不应作为收益予以分配的意见不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人南**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十九日