李**与钱志*房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告钱**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法由审判员张金钱适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人周*，被告钱**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，2014年10月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于金坛区薛埠镇茅西大街祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋出租给被告使用，租期2年，自2014年10月11日起至2016年10月11日止，租金每年50000元，第一年租金于2015年3月18日前付清，第二年租金于2015年10月11日前付清。并约定如拖欠房租，每天按月租金金额的2%收取滞纳金，如拖欠半个月，原告有权立即终止合同，并锁门、停水、停电、收回房屋，有优先权变卖被告财产抵房租等。合同签订之日支付押金5000元，如未按时交纳房租，则该5000元算违约金。合同签订后，原告即将房屋交给被告，但被告未能按照合同约定支付房租，仅支付20000元房租，水电费2725.85元也未交纳。经原告多次催要，被告未支付房租和水电费。现原告起诉，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；请求判令被告将位于金坛区薛埠镇茅西大街祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋腾空返还给原告，并向原告支付租金人民币15757元（从2014年10月11日算至2015年6月29日）及2015年6月30日至被告返还给原告之日止的租金；请求判令被告支付水电费2725.85元及至房屋返还之日止的水电费；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告钱志强辩称，被告债务较多，租金有时确不能及时支付；原、被告签订的房屋租赁合同对向静与张**签订的房屋租赁协议在租赁期限、租金上有重大变更；请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，张**（甲方）与向静（乙方）签订房屋租赁协议，主要约定：甲方将其位于金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号门面房租给乙方作为营业使用；租期8年，自2011年正月十五日起至2019年正月十五日止；租金每年35000元，租金先交后乙方可使用房屋，交款时间为每年正月十五日前，乙方必须在定期内一次性交清；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效……。张**在甲方栏签字，向静在房屋租赁协议上乙方栏签字，庄庄饭庄在房屋租赁协议上乙方栏加工公章。

2014年10月11日，李**（甲方、出租方）与钱**（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将坐落于金坛区薛埠镇茅西大街祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋出租给乙方；租期两年，自2014年10月11日起至2016年10月10日止；租金每年50000元，第一年租金在2015年正月二十八日前必须全部交清，下一年的租金在2015年10月11日前交清；如乙方拖欠租金，乙方每天按照月租金的2%向甲方缴纳滞纳金，如拖欠租金半个月，甲方立刻终止合同，并锁门停水停电，有权强行收回房屋，有优先权变卖乙方财产抵房租，乙方自行装潢不予补偿；租赁期间产生的水电费等各项费用由乙方自行交纳；如本次租赁和向*与张**之前的租房合同产生的一切后果（包括违约金和解除之前的合同事宜）由乙方承担；为更好地履行合同，乙方签合同之日支付5000元，如未按时交纳房租，该款作为违约金给甲方……。

上述房屋租赁协议中的门面房即是上述房屋租赁合同中的商铺，也即是涉案房屋。经江阴市人民法院强制执行，李**于2014年7月10日取得涉案房屋所有权。李**于2014年9月23日以向静未支付涉案房屋租金为由具状向本院提起诉讼，请求判令解除房屋租赁协议、要求向静支付租金35000元、支付水电费5000元。李**于2014年10月14日以双方达成和解为由向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。

房屋租赁合同签订后，钱**向李**交纳押金5000元、支付租金20000元。因钱**未能按时交纳租金，经李**催要，钱**于2015年6月3日向李**出具承诺书1份，主要载明：钱**承诺于2015年6月8日前将剩余租金33000元（含水电费押金3000元）支付李**，如若不付，后果自负，自己搬东西关门。该款经李**催要，钱**至今分文未付。2015年6月10日，李**交纳涉案房屋水费1569元。2015年6月13日，李**交纳涉案房屋电费1156.62元。水电费合计2725.62元，该水电费系庄*饭庄使用涉案房屋期间所产生。经李**申请，自2015年6月起至今，相关部门停止向涉案房屋供应水、电，庄*饭庄至今未营业。

常州市**管理局于2012年2月9日向向*颁发个体工商户营业执照，字号为庄**庄，经营者为向*，经营场所为金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号。房屋租赁协议签订后，向*与钱**即将涉案房屋用于经营庄**庄，庄**庄平时由钱**实际经营管理，平时由钱**出面与李**处理庄**庄租金交付等相关事宜，向*从未出面与李**处理庄**庄有关事宜。庄**庄的经营收益用于归还向*与钱**婚姻关系存续期间的共同债务。向*与钱**于1999年6月22日办理结婚登记，于2014年5月29日办理离婚登记，在离婚协议上载明双方共同所有的位于薛埠集镇的庄**庄的经营权与转让权归钱**所有。

2014年10月11日，在签订房屋租赁合同前，钱**向李**出具委托人为向静、被委托人为钱**的授权委托书1份（委托日期为2014年10月3日），载明委托事项为庄庄饭庄的各项事项。在诉讼中，向静陈述：其并未向钱**出具该授权委托书。钱**陈述：该授权委托书系其私自伪造。

在诉讼中，向静提供落款时间为2014年9月5日的补充协议1份，主要载明：钱**放弃庄庄饭庄的经营所有权，继续归向静所有；因双方债务过多，向静另有工作，无人管理，庄庄饭庄特暂由钱**代为管理，所得经营利润用于偿还债务。李**的质证意见为：对补充协议有异议，该协议落款时间是用电脑打印，故不能证明补充协议真正成立时间，不能排除向静与钱**串通的可能性；该协议没有在离婚时到民政部门备案，不具备公示性，李**以及其他人不可能知道有该补充协议的存在；即使该补充协议是向静与钱**的真实意思表示，但该协议效力仅仅局限于向静与钱**之间。

上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、离婚证、离婚协议、补充协议、房屋租赁合同、承诺书、水费收据、电费发票等书证在卷佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是原、被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同是否有效。本案中，庄*饭庄登记成立于向*与钱**婚姻关系存续期间，虽然庄*饭庄营业执照上登记的经营者为向*，但平时由钱**实际经营管理，结合涉案离婚协议中有关庄*饭庄的约定，可以认定在向*与钱**离婚之前，庄*饭庄实际上是家庭经营。向*与钱**于2014年5月29日办理离婚登记时，双方在离婚协议上明确约定庄*饭庄的经营权与转让权归钱**所有，该离婚协议具有公示效力，而庄*饭庄在诉讼中提供的补充协议系向*与钱**于离婚后所签订，该补充协议并未在民政部门备案，李**否认其在本次诉讼前知晓该补充协议内容，庄*饭庄、向*、钱**在诉讼中均未提供证据证明李**知晓该补充协议内容，该补充协议仅在向*与钱**之间产生相应效力，对李**并无当然效力。在向*与钱**离婚前后，均是由钱**出面与李**处理庄*饭庄有关事宜。综上所述，李**有理由相信两被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，两被告之间的房屋租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原涉案房屋租赁协议已被涉案房屋租赁合同取代，当事人在涉案房屋租赁中的权利义务应以涉案房屋租赁合同为准。钱**应当于2015年正月二十八日前将第一年度租金50000元全部支付给李**，经李**催要，钱**也未按照承诺书于2015年6月8日前付清第一年度租金，钱**至今尚欠李**涉案房屋第一年度租金30000元，根据涉案房屋租赁合同和涉案承诺书的约定，钱**已构成违约，钱**支付的押金5000元应当作为违约金，李**支付的水电费共计2725.62元系钱**经营庄*饭庄期间产生，应由钱**支付。综上所述，李**要求解除涉案房屋租赁合同、要求钱**将涉案房屋腾空后返还给李**、要求钱**支付水电费2725.85元及至涉案房屋返还之日止的水电费、要求钱**支付自2014年10月11日起至实际返还涉案房屋之日止的涉案房屋租金的诉讼请求（应扣除钱**已支付的20000元）符合法律规定，本院予以支持。钱**租赁涉案房屋经营庄*饭庄，结合涉案房屋的实际情况，本院确定钱**应当于本判决生效之日起30日内将涉案房屋腾空后返还给李**。经李**申请，相关部门已自2015年6月起停止向涉案房屋供应水电，李**要求钱**支付涉案房屋2015年6月10日后的水费、2015年6月13日后的电费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效之日起解除原告李**与被告钱**于2014年10月11日签订的房屋租赁合同。

二、被告钱**于本判决生效之日起30日内将坐落于金坛区薛埠镇茅西大街的祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋腾空后返还给原告李**。

三、被告钱**于本判决生效之日起30日内支付原告李**自2014年10月11日起至涉及返还上述第二项义务中的房屋之日止的租金（租金以每年人民币50000元为标准计算，应当扣除被告钱**已支付的人民币20000元）。

四、被告钱**于本判决生效之日起30日内支付原告李**水电费人民币2725.85元。

五、驳回原告李**的其他诉讼请求。

案件受理费263元，由被告钱**负担（案件受理费原告已预交，被告应当于本判决生效之日起30日内支付原告）。

不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉费263元（上诉法院开户银行：江苏**分行营业部。账号：80×××63）。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日