金坛**庄饭庄与李**、钱**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告金坛市薛埠庄庄饭庄（以下简称庄庄饭庄）诉被告李**、钱**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由审判员张金钱适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告庄庄饭庄的委托代理人章*，被告李**的委托代理人周*，被告钱**到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告庄庄饭庄的经营者向静及委托代理人章*，被告李**的委托代理人周*，被告钱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告庄*饭庄诉称，2011年，向*与张**签订房屋租赁协议，租赁涉案房屋用于经营庄*饭庄，租金每年35000元，租期自2011年正月十五日起至2019年正月十五日止。后因张**与李**之间存在债权债务关系，李**于2014年7月10日取得涉案租赁房屋的所有权。向*与钱**于1999年办理结婚登记，于2014年5月29日协议离婚。由于向*平时在外地还有其他工作，故庄*饭庄暂时由钱**代为管理。2015年6月10日，李**以欠付房租为由对涉案租赁房屋断水断电，后向*父亲向罗*与钱**共同至江阴市向李**支付房租，见面后，向罗*才得知在向*不知情的情况下，两被告于2014年10月10日签订房屋租赁合同，对原房屋租赁协议的租赁期限、租金等予以重大变更，向罗*当即提出异议，并要求以房屋租赁协议约定标准支付租金，但李**予以拒绝，双方发生争执，致使租金未能缴纳。庄*饭庄认为，两被告签订的房屋租赁合同无效，李**应受向*与张**签订的房屋租赁协议的约束，在租赁期限内继续将涉案房屋给庄*饭庄用于经营使用。李**至今也未恢复供水供电，致使庄*饭庄无法经营，造成庄*饭庄经营损失39906元，李**应当承担相应的赔偿责任。现庄*饭庄起诉，请求判令两被告于2014年10月10日签订的房屋租赁合同无效；判令李**继续履行张**与向*签订的房屋租赁协议；判令李**赔偿损失39906元；本案诉讼费由两被告承担。

被告辩称

被告李**辩称，涉案房屋原系张**所有，因李**对张**享有债权，李**通过法院强制执行程序取得涉案房屋所有权。向*与钱**原系夫妻关系，庄**庄虽以向*名义登记，实际上是向*与钱**的夫妻共同财产。即使在向*与被告钱**离婚后，庄**庄也由钱**实际经营，平时也是钱**出面与李**处理庄**庄相关事宜。因向*与钱**未付租金，李**曾于2014年9月份以向*为被告向法院起诉，经向*及两被告协商，向*与钱**向李**支付租金，钱**向李**出具向*的授权委托书，并重新签订房屋租赁合同，后李**向法院申请撤诉。因此，李**有理由相信被告钱**有权签订房屋租赁合同，两被告签订的房屋租赁合同合法有效。综上所述，请求法院依法驳回庄**庄的诉讼请求。

被告钱志强辩称，对庄庄饭庄的诉讼请求无异议。

本院查明

经审理查明，张**（甲方）与向静（乙方）签订房屋租赁协议，主要约定：甲方将其位于金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号门面房租给乙方作为营业使用；租期8年，自2011年正月十五日起至2019年正月十五日止；租金每年35000元，租金先交后乙方可使用房屋，交款时间为每年正月十五日前，乙方必须在定期内一次性交清；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效……。张**在甲方栏签字，向静在房屋租赁协议上乙方栏签字，庄庄饭庄在房屋租赁协议上乙方栏加工公章。

2014年10月11日，李**（甲方、出租方）与钱**（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将坐落于金坛区薛埠镇茅西大街祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋出租给乙方；租期两年，自2014年10月11日起至2016年10月10日止；租金每年50000元，第一年租金在2015年正月二十八日前必须全部交清，下一年的租金在2015年10月11日前交清；如乙方拖欠租金，乙方每天按照月租金的2%向甲方缴纳滞纳金，如拖欠租金半个月，甲方立刻终止合同，并锁门停水停电，有权强行收回房屋，有优先权变卖乙方财产抵房租，乙方自行装潢不予补偿；租赁期间产生的水电费等各项费用由乙方自行交纳；如本次租赁和向*与张**之前的租房合同产生的一切后果（包括违约金和解除之前的合同事宜）由乙方承担；为更好地履行合同，乙方签合同之日支付5000元，如未按时交纳房租，该款作为违约金给甲方……。

上述房屋租赁协议中的门面房即是上述房屋租赁合同中的商铺，也即是涉案房屋。经江阴市人民法院强制执行，李**于2014年7月10日取得涉案房屋所有权。李**于2014年9月23日以向静未支付涉案房屋租金为由具状向本院提起诉讼，请求判令解除房屋租赁协议、要求向静支付租金35000元、支付水电费5000元。李**于2014年10月14日以双方达成和解为由向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。

常州市**管理局于2012年2月9日向向*颁发个体工商户营业执照，字号为庄**庄，经营者为向*，经营场所为金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号。房屋租赁协议签订后，向*与钱**即将涉案房屋用于经营庄**庄，庄**庄平时由钱**实际经营管理，平时由钱**出面与李**处理庄**庄租金交付等相关事宜，向*从未出面与李**处理庄**庄有关事宜。庄**庄的经营收益用于归还向*与钱**婚姻关系存续期间的共同债务。向*与钱**于1999年6月22日办理结婚登记，于2014年5月29日办理离婚登记，在离婚协议上载明双方共同所有的位于薛埠集镇的庄**庄的经营权与转让权归钱**所有。经李**申请，自2015年6月起至今，相关部门停止向涉案房屋供应水、电，庄**庄至今未营业。

2014年10月11日，在签订房屋租赁合同前，钱**向李**出具委托人为向静、被委托人为钱**的授权委托书1份（委托日期为2014年10月3日），载明委托事项为庄庄饭庄的各项事项。在诉讼中，向静陈述：其并未向钱**出具该授权委托书。钱**陈述：该授权委托书系其私自伪造。

在诉讼中，向静提供落款时间为2014年9月5日的补充协议1份，主要载明：钱**放弃庄庄饭庄的经营所有权，继续归向静所有；因双方债务过多，向静另有工作，无人管理，庄庄饭庄特暂由钱**代为管理，所得经营利润用于偿还债务。李**的质证意见为：对补充协议有异议，该协议落款时间是用电脑打印，故不能证明补充协议真正成立时间，不能排除向静与钱**串通的可能性；该协议没有在离婚时到民政部门备案，不具备公示性，李**以及其他人不可能知道有该补充协议的存在；即使该补充协议是向静与钱**的真实意思表示，但该协议效力仅仅局限于向静与钱**之间。

上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、离婚证、离婚协议、补充协议、房屋租赁合同、承诺书、水费收据、电费发票等书证在卷佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是两被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同是否有效。本案中，庄*饭庄登记成立于向*与钱**婚姻关系存续期间，虽然庄*饭庄营业执照上登记的经营者为向*，但平时由钱**实际经营管理，结合涉案离婚协议中有关庄*饭庄的约定，可以认定在向*与钱**离婚之前，庄*饭庄实际上是家庭经营。向*与钱**于2014年5月29日办理离婚登记时，双方在离婚协议上明确约定庄*饭庄的经营权与转让权归钱**所有，该离婚协议具有公示效力，而庄*饭庄在诉讼中提供的补充协议系向*与钱**于离婚后所签订，该补充协议并未在民政部门备案，李**否认其在本次诉讼前知晓该补充协议内容，庄*饭庄、向*、钱**在诉讼中均未提供证据证明李**知晓该补充协议内容，该补充协议仅在向*与钱**之间产生相应效力，对李**并无当然效力。在向*与钱**离婚前后，均是由钱**出面与李**处理庄*饭庄有关事宜。综上所述，李**有理由相信两被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，两被告之间的房屋租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，涉案房屋租赁协议已被涉案房屋租赁合同取代，当事人在涉案房屋租赁中的权利义务应以涉案房屋租赁合同为准。庄*饭庄请求判令涉案房屋租赁合同无效、判令李**继续履行张**与向*签订的涉案房屋租赁协议并判令李**赔偿损失39906元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告金坛市薛埠庄庄饭庄的诉讼请求。

案件受理费798元，由原告金坛市薛埠庄庄饭庄负担。

不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉费798元（上诉法院开户银行：江苏**分行营业部。账号：80×××63）。

裁判日期

二〇一六年一月二十日