徐*与吴*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**被告吴*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，后依法组成合议庭，于2015年8月17日、11月23日公开开庭进行了审理。原告徐*的委托代理人许**到庭参加诉讼，被告吴*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**称：2012年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将城邦花园36商幢101室出租于被告，租期自2012年10月15日至2017年10月14日，租金前两年为每年20万元，接下来每年在上一年的基础上递增5%，若承租方累计逾期支付租金满一个月的，出租方可解除合同并要求承租方支付违约金2万元。合同签订后，原告将房屋交付被告，但被告无故拖欠自2014年3月15日至2014年10月14日的房租，原告多次催讨无果，遂诉讼来院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付房屋租金116666元并承担违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确将被告预交的20000元押金予以扣除作为违约金。

被告辩称

被告吴*未作答辩。

本院查明

经审理查明：原告徐**苏州工业园区城邦花园36商幢101室房屋业主。2012年10月17日，原告徐*向案外人高**出具授权委托书，载明其因工作原因，不能办理名下大湖城邦36商幢201室房屋物业租赁事宜，特委托高**（430703198312112022）为其授权代理人，全权代理该房屋租赁事宜（包括但不限于：签订租赁合同、收取房租）。高**在上述委托权利内代理原告就上述交房事宜的法律行为及所造成的法律后果，原告均予以承认。委托期限自委托人签署授权书之日起至受托人完成委托事项止。

2012年10月15日，原告徐*（甲方、出租方）与被告吴*（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定一、租赁房屋位于苏州工业园区城邦花园36商幢101室，全部面积共计210平方米（以产权证数据为准，如有误差，租金不予调整）。二、本合同租赁期限为五年，自2012年10月15日至2017年10月14日，租赁期满前6个月出租方和承租方协商租赁期满后的续租事宜，如在租赁期届满时双方未能就续租事宜达成一致，租赁期满时本合同自然终止，出租方对承租方无任何补偿义务。租赁合同期限内，任何一方欲提前终止本合同的，应提前6个月书面向合同对方提出提前终止合同意向，经合同双方书面认可后本合同提前终止。考虑到乙方的装修翻新等因素，甲方同意给予乙方60天免租期（自2012年10月15日至2012年12月14日），免租期内，出租方免收房屋租金，但水电费等租金之外的费用需由乙方承担。三、租金及其支付方式（详见附表）。本合同签字当天，支付甲方押金人民币20000元及三个月房租人民币50000元，最晚不得迟于2012年10月22日支付以上款项，否则本合同不予成立。2012年10月15日至2014年10月14日年租金不变，2015年至2017年租金在上一年租金基础上递增5%。房租每3个月支付一次先付后用，需提前30天支付下一期房租。租金明细如下：2012年10月15日至2014年10月14日租金为人民币20万元／年；2014年10月15日至2015年10月14日租金为人民币21万元／年；2015年10月15日至2016年10月14日租金为人民币220500元／年；2016年10月15日至2017年10月14日租金为人民币231525元／年。租赁期满乙方办理完毕移交房屋手续后，而且没有任何违约扣款的，房屋租赁押金人民币20000元整由甲方一次性无利息全额退还给乙方。甲方在办理完毕房屋移交手续后的5个工作日内退还给乙方。六、乙方应按时支付房租，如逾期支付超过五个工作日，则乙方每天按当月租金的1%向甲方支付滞纳金；连续累计逾期一个月内未支付，视为乙方违约，甲方可解除本合同，收回租赁房屋并没收押金人民币20000元整以作为乙方应付给甲方的违约金。本合同自双方签字（盖章）后生效，本合同及附件一式四份，由甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。合同落款由高会军代原告徐*在甲方处签名，乙方处未有签字捺印。

合同附件为租金支付时间表（每期租金提前30天支付），支付时间、租赁时段、支付金额分别为：2012年10月22日前支付2012年10月15日-2013年3月14日（已扣除60天免租期费用33333元）70000元（其中20000元为押金）；2013年2月15日前支付2013年3月15日-2013年6月14日50000元；2013年5月15日前支付2013年6月15日-2013年12月14日50000元；2013年8月15日前支付2013年9月15日-2013年12月14日50000元；2013年11月15日前支付2013年12月15日-2014年3月14日50000元；以后每年依次类推。高会军代原告徐*、被告吴*分别在甲方及代理人、乙方处签名，签约时间为2012年10月15日。

被告按约支付了20000元押金，至今原告尚未退还。2014年10月15日涉案房屋已由原告收回。原告述称系被告主动表示不再租赁，就退还与原告，双方并进行了交接。

以上事实，由原告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同及附件等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。

本院认为

本院认为：原告提交的房屋租赁合同及协议，合同落款虽仅有出租方签名，而无承租方即被告的签字，但合同附件即关于租金支付时间表已由原、被告双方签名确认，原告亦认可被告已支付部分租金及20000元押金，应当能够认定双方存在房屋租赁合同法律关系。合同附件即租金支付时间表关于租金的交纳时间、金额已明确约定，约定的交纳时间及金额与主合同约定内容相同，且合同及附件签订日期为同一日，双方已实际按合同约定的内容部分履行了权利义务，该合同与附件对原、被告具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用原则按约行使权利、履行义务。原告主张双方已于2014年10月15日就涉案房屋进行了交接，原告已收回该房屋，可以确认双方租赁合同关系已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据当事人履行状况，当事人可予恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告主张被告拖欠自2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金，根据附件显示每个季度租金为50000元，本院经核算就原告主张的租金金额116666元予以确认。关于原告主张的违约金，被告未按期支付租金给原告造成了损失，该主张应予支持，原告要求没收20000元押金作为违约金有合同依据，且该金额未明显超出原告因被告违约而导致的损失，本院予以确认。被告吴**本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告徐*与被告吴*于2012年10月15日签订的房屋租赁合同及附件于2014年10月15日解除。

二、被告吴**判决生效之日起十日内支付原告徐*租金116666元。

三、被告吴**判决生效之日起十日内支付原告徐*违约金20000元（原告以没收20000元押金形式履行）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3034元、公告费300元，合计3334元，由被告吴*负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：中国农**福路支行，账号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日