吴**、蒋**与颜海兵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**、蒋**因与被上诉人颜海兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第0579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：颜**与吴*兵系同村同组居民。1998年9月26日，颜**与吴*兵签订房屋转让协议一份，协议约定：吴*兵将现有座落于颜集镇农民街南首座东朝西的楼房（四上四下八间）、偏房两间及院墙转让给颜**，宅基地面积、建筑面积以乡政府出具的有关证件登记为准，转让价款为115000元，吴*兵做到款清搬家。当日，颜**给付吴*兵购房款68000元。同年10月12日，吴*兵收到颜**现金15000元。

2010年7月20日，颜**向原审法院提起诉讼，请求判决吴**继续履行双方之间签订的房屋转让协议，并将房屋交付给颜**，吴**反诉要求解除合同，原审法院于2012年4月24日作出（2010）沭庙民初字第0763号民事判决，判决解除吴**与颜**于1998年9月26日签订的房屋买卖合同，驳回颜**的诉讼请求。颜**不服提起上诉，本院于2012年10月26日作出（2012）宿中民终字第1016号民事判决，驳回上诉，维持原判。吴**仍不服，向江苏**民法院申请再审。江苏**法院于2013年7月5日将该案移送本院复查，2013年12月20日，本院裁定对该案再审，并于2014年1月17日以原一、二审判决适用法律有误，裁定撤销原一、二审判决，发回原审法院重审。

原审法院另查明，1998年8月17日，沭阳县颜**管理办公室出具村镇规划选址意见书及村镇工程建设许可证，建设个人名称为颜海兵、建设项目名称为农用住房、项目选定的地点和位置为颜集农民街东侧（颜集村七组）。同日，沭阳县**乡管理所向颜海兵出具沭阳县宅基地用地批准证书。房屋建成后，一直由吴**及其家人居住，且吴**对房屋进行装潢并在院内添建了部分房屋。2013年8月26日，吴**与蒋**签订房屋买卖协议，将涉案房屋及后添附财产以48.4万元出售给蒋**。

关于吴**添附的财产，原审法院当庭征询吴**意见，如颜海兵、吴**之间的房屋买卖合同继续履行，吴**对其添附财产是否主张权利，吴**表示在本案中不予主张。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。颜**、吴**之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方在合同中约定款清搬家，颜**已向吴**支付购房款83000元，对于余款32000元未付并不构成根本违约，且涉案房屋的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书均登记在颜**名下，故颜**要求吴**继续履行房屋买卖合同，原审法院予以支持。颜**付清房款后，吴**应向颜**交付涉案房屋。吴**反诉要求解除房屋买卖合同，于法无据，不予支持。吴**否认1998年10月12日收到的15000元系本案购房款，但未能提供证据证实该款系双方其他业务往来产生，原审不予采纳。对于财产添附部分，经原审法院释*，吴**表示在本案中不主张权利，对此原审法院予以准许。吴**与蒋**签订的房屋买卖合同发生在颜**、吴**所签订的房屋买卖合同之后，且吴**与蒋**就涉案房屋也未办理权属变更登记，吴**与蒋**签订的房屋买卖合同并不导致颜**、吴**之间房屋买卖合同不能履行，故蒋**要求吴**交付房屋，无事实与法律依据，不予支持。遂判决：一、颜**与吴**于1998年9月26日签订的房屋买卖合同继续履行；二、吴**在颜**付清剩余购房款32000元后，将座落于颜集镇农民街南首座东朝西的楼房（四上四下八间）、偏房两间及院墙交付给颜**；三、驳回吴**的反诉请求。四、驳回蒋**的诉讼请求。案件受理费100元，反诉费50元，合计150元，由吴**负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，吴**、蒋**不服，均向本院提起上诉。吴**上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.在（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后，吴**与蒋**签订房屋买卖协议，将涉案房屋出售给蒋**，蒋**支付了合理对价，吴**将房屋钥匙交付蒋**，蒋**已经实际占有该房屋。原审认定吴**没有交付房屋是错误的。2.原审认定1998年颜集镇规划建设许可证和颜**宅基地使用批准证书是涉案房屋的建设许可证是错误的，颜**的建房许可证和宅基证与吴**无关。此外，农村宅基地不允许买卖，如果双方存在宅基地买卖，属于无效协议。二、原审适用法律错误。吴**与蒋**是在（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后签订买卖协议，而且涉案房屋没有产权证，仅以实际占有为房屋交付的依据。涉案房屋现已经归蒋**所有，颜**与吴**的房屋买卖协议在客观上已经无法履行，故该协议应当予以解除。此外，关于添附财产，吴**并未表示在原审法院作出与之前相反判决的情况下放弃主张权利，且吴**添附的财物已经与颜**主张的房屋成为一个整体交付给了蒋**，根本无法分割。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回颜**的原审诉讼请求。

蒋**上诉称原审法院认定事实不清，适用法律错误：一、本案中的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书实际都是向吴**出具，因为申请时吴**与颜**已经签订了房屋买卖协议，为了方便办理手续，故将上述证件办为颜**的名字。二、司法实践中，一般只要拖欠金额，没有完全履行合同义务即视为根本违约。颜**拖延付款的时间长达十多年，已经构成根本违约。三、蒋**属于善意第三人，在（2010）沭庙民初字第0763号及（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后，蒋**有理由相信吴**有权处分涉案房屋，且蒋**已经支付相应对价，并接收了房屋钥匙，涉案房屋没有办理产权证，也就不需要办理房屋过户手续，原审认定房屋没有交付无事实依据。四、吴**并未表示在原审法院作出与之前相反判决的情况下放弃主张添附财产的权利，且吴**添附的财物已经与颜**主张的房屋成为一个整体，无法分开处理。五、原审判决损害了蒋**的利益，可能导致蒋**无法收回已付的房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回颜**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

针对吴**、蒋**的上诉，被上诉人颜**答辩称：一、吴**和颜**签订的涉案房屋买卖合同真实有效，双方均应按协议约定履行。颜**未支付剩余房款一是基于双方当时的约定。二是涉案房屋在协议签订后暂交与吴**使用。所以颜**未支付剩余房款不构成违约。二、吴**、蒋**上诉称在（2012）宿中民终字第1016号民事判决后，已将涉案房屋卖给蒋**不是事实。吴**和颜**之间因涉案房屋买卖引起纠纷，对此蒋**明知，且其还曾作为证人到庭作证。另外，吴**在原审法院2014年9月15日第二次开庭前，从来没谈到过其已将涉案房屋卖给蒋**。在2014年7月8日，原审法院组织吴**和颜**到涉案房屋现场勘查时，吴**也未提及该情况，吴**全家当时仍居住在涉案房屋内。蒋**在原审答辩时，仍称涉案房屋尚未交付，并要求吴**将房屋交付给他。显然，吴**、蒋**上诉称双方签订涉案房屋买卖合同，并付清款项，且实际交付不是事实，蒋**对涉案房屋不构成善意取得。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

针对吴**的上诉，蒋**发表意见称：同意吴**的上诉请求及理由。

针对蒋**的上诉，吴**发表意见称：同意蒋**的上诉请求及理由。

二审中，蒋**提供1999年10月30日吴**出具给蒋**的184000元欠条。旨在证明：蒋**以该欠条中款项冲抵涉案房屋的购房款。

颜**质证认为：该欠条系吴**和蒋**1999年10月30日之前的债务问题，与涉案房屋没有关联。

吴**质证认为：对该欠条予以认可。

本院认证意见为：吴**虽然认可该欠条系其出具给蒋**，但该欠条原件现仍在蒋**手中，故无法证明蒋**已经以该欠条冲抵涉案房屋的购房款。

本院查明

二审查明的事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。

本案二审中的争议焦点为：一、吴**与颜海兵之间的房屋买卖协议应否解除；二、蒋**对涉案房屋是否构成善意取得。

本院认为

关于第一争议焦点，本院认为：颜**、吴**之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照合同约定履行义务。吴**、颜**在合同中约定款清搬家，而颜**已向吴**支付购房款83000元，对于余款32000元未付并不构成根本违约，吴**要求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。吴**上诉称登记在颜**名下的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书与涉案房屋无关，因该事实已经本院（2011）宿中民终字第1485号民事判决确认，故对该上诉理由本院不予采信。吴**关于农村宅基地不允许买卖，故其与颜**之间的房屋买卖协议无效的上诉主张，因颜**与吴**系同一集体经济组织成员，且沭阳**理局已经批准颜**使用该块宅基地，吴**该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于财产添附部分，吴**在原审中表示在本案中不主张权利，原审法院对此予以准许并无不当，吴**对该部分可另案主张。

关于第二争议焦点，本院认为：吴**、蒋**均主张蒋**对涉案房屋构成善意取得，蒋**已经向吴**支付了涉案房屋的房款484000元。但蒋**原审提供的2013年9月26日江苏沭阳农村商业银行250000元的现金存款凭条只能证明该250000元是汇至吴**账户，不足以证明该250000元汇款人系蒋**。另，吴**与蒋**称双方约定以吴**所欠蒋**的184000元债务冲抵购房款，但该184000元欠条原件现仍在蒋**处，无法证明蒋**已经以该184000元冲抵购房款。故对吴**、蒋**关于涉案房屋购房款已经支付的主张本院不予采信。此外，涉案房屋虽未办理房屋产权证书，但规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书均登记在颜海兵名下，并未发生变更。结合以上情况，本院认定蒋**对涉案房屋不构成善意取得，对吴**、蒋**关于蒋**善意取得涉案房屋的上诉主张不予支持。

综上，吴**、蒋**的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人吴**、蒋**各半负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日