淮**安医院与朱**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告淮**安医院（以下简称淮**院）与被告朱**、第三人杨**、淮安婴**限公司（以下简称婴**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法于2015年12月23日由代理审判员李*适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年2月17日，原告向本院申请追加婴**公司为第三人参加诉讼。本院于2016年3月16日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淮**院的委托代理人王**，被告朱**，第三人杨**、婴**公司及其共同委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告淮**院诉称，2013年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告坐落于淮安区淮城镇东长街楚州医院宿舍楼一楼面西门面房3间（从南数第11、15、16间），租赁期限为一年。2014年5月10日，双方又续签了一年期合同，租赁期限自2014年5月10日至2015年5月9日，租金标准为每年67540元。2014年底，被告将其承租的其中2间门面房擅自转租给第三人杨**经营“婴幼尽有精品童装”。原告因医疗用房不能满足临床要求，分别于2014年12月17日、2015年3月11日、2015年11月2日三次向被告发出书面通知，要求被告返还租赁房屋并支付房屋占用费，但被告仍未将承租房屋腾空返还给原告。现诉至法院，请求判令被告立即将位于淮安区**楚州医院宿舍楼一楼面向西门面房3间（从南数第11、15、16间）房屋腾空返还给原告，第三人对被告转租给其的2间门面房（从南数第15、16间）腾空返还给原告承担连带返还责任；被告向原告支付房屋占用费（按年租金67540元标准，从2015年5月10日计算至房屋实际返还之日），第三人对被告转租给其的2间门面房（从南数第15、16间）的房屋占用费承担连带给付责任；由被告、第三人承担本案诉讼费用。

原告为主张其诉讼请求，提供以下证据：

1、淮安市楚州区（现淮安区）机构编制委员会的楚**（2001）6号《关于部分事业单位更名的通知》、淮安市**制委员会的淮**（2014）141号《关于淮**州医院更名的通知》各一份，证明原告主体资格两次更名情况。

2、淮安市（现淮安市淮安区）计划委员会文件的淮计（1996）38号《关于市人民医院新建医疗宿舍综合楼的批复》、《建设工程规划许可证申请表》、《建设用地批准书》、《中标通知书》各一份，证明租赁房屋是原告经政府主管部门批准自建的合法建筑，房屋产权属于原告所有。

3、房屋租赁合同两份，证明2013年5月10日和2014年5月10日，原、被告双方签订了房屋租赁合同各一份，租赁期间均为一年。

4、淮安市非税收入一般缴款书，证明2014年5月10日至2015年5月9日房屋租金标准为67540万元。

5、门面房收回通知书三份、特快专递存根一份、送达门面房收回通知书摄像截图一份，证明原告向被告送达门面房收回通知书情况。

被告朱**对原告提供的证据，经质证后认为，对原告所提供的1-4组证据真实性无异议。对第5组证据，被告没有收到任何催缴通知书，也没有收到特快专递邮件。

第三人杨**对原告提供的证据，经质证后认为，同意被告的质证意见，2014年12月17日通知书上的签名不是第三人书写的。

被告辩称

被告朱**辩称，被告身体不好，经济困难，用于开店花去装潢费用8万多元，再加上每年交纳比别人多的房租，请求判令驳回原告诉讼请求，赔偿被告损失15万元。

被告朱**为证明其答辩意见，提供2014年7月8日门面房转让合同一份，证明被告将承租的三间房屋中的两间转租给第三人杨**，合同上的签名是刘**，房屋是转租给杨**经营婴幼尽有公司，刘**是受杨**委托签订合同的。

原告对被告提供的证据不表异议。

第三人杨**对被告提供的证据，经质证后认为，对转租合同的真实性无异议，刘**是代表婴幼尽有公司签的字，房租已交到2015年5月9日。

第三人杨**第一次述称，原告将杨**列为第三人主体不适格，因为杨**没有和被告朱**签订合同，是婴幼尽有公司在实际使用，杨**没有收到任何的催缴通知书，如果原告需要杨**迁让房屋，需要给一个合理的搬离期限，婴幼尽有公司店面装潢30万元是经过原告单位同意的，如果搬离损毁较大，故需要原告进行补偿。

第三人杨**为证明其陈述意见，提供以下证据：企业法人营业执照一份，婴幼尽有公司员工名单一份。证明第三人杨**为婴幼尽有公司法定代表人，该公司类型为有限公司（自然人独资）。

第三人杨**第二次述称及婴幼尽有公司述称，原告将杨**、婴幼尽有公司列为第三人主体不适格，应驳回原告诉讼请求。

第三人杨**、婴幼尽有公司为证明其陈述意见，提供淮安区**贝服饰店营业执照、婴幼尽有精品童装店面照片一张。

本院查明

经审理查明，1995年5月15日，淮安**员会下发淮计（1996）38号《关于市人民医院新建医疗宿舍综合楼的批复》，同意原告新建医疗宿舍综合楼。《建设工程规划许可证》申请表上记载了建设单位为原淮**民医院、工程名称为医疗宿舍楼、项目文号淮计（1996）38号、设计单位为南京建筑工学院等内容，原淮**生局在主管部门意见栏、原淮安**办公室在有关部门意见栏盖章，规划意见栏、初审意见栏、会办意见栏均有相关部门领导签字，1996年7月26日，淮安市建设工程招标投标办公室下发中标通知书。

2013年5月10日，淮**院（甲方，下同）与朱**（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于淮安区淮城镇东长街楚州医院宿舍楼一楼面西门面房从南数第11、15、16间房屋出租给乙方作经营用。租赁期限为一年，自2013年5月10日至2014年5月9日止。房屋租金一年为61400元，支付方式为：乙方在签订合同时先付清房屋租金。

合同还约定：租赁期满乙方迁出时，乙方所有的任何设备、设施、家俱杂物等，如有留置不搬的，应视为废弃物，任凭甲方处理，乙方不表示任何异议。乙方租赁期满，乙方对房屋装潢的不动产部分归甲方所有。合同由甲**医院盖章，乙方朱**签名。

合同签订后，原告按合同约定将租赁的房屋交付给被告朱**经营使用。合同期满后，原告与被告朱**续签书面合同，被告朱**继续占用租赁房屋，房屋租赁期限为2014年5月10日至2015年5月9日止，房屋租金一年为67540元。后因原告用房紧张，通知被告迁出租赁房屋未果，原告遂诉至本院。

另查明，2014年7月8日，被告朱**（甲方）与刘**（乙方）签订门面房转让合同一份，载明：甲、乙双方经协商，就店铺转让事宜达成协议，一、甲方同意将淮安区淮城镇东长街楚州医院（现淮**院）宿舍楼一楼面西门面房从南数第15-16间转让予乙方经营。二、本件转让价格为人民币肆万元整。三、付款方式：于签订本契约的同时，乙方交付清甲方转让款肆万元整，全年房租款由乙方交付。四、2014年起及以后的房租费、水电费均由乙方全权负责，接手以后发生一切与甲方无关，由乙方自行决策承担……甲方签字：朱**，乙方签字：刘**。转租后的房屋用于第三人杨**经营婴幼尽有公司。

再查明，婴幼尽有公司成立于2012年5月14日，住所地为淮安市淮安区淮城镇东长街34号，法定代表人杨**，公司类型为有限公司（自然人独资）。

上述事实，有原告、被告及第三人陈述，原告提供的《关于市人民医院新建医疗宿舍综合楼的批复》、《房屋租赁合同》、《淮安市非税收入一般缴款书》，被告提供的门面房转让合同、第三人杨**提供的婴幼尽有公司营业执照、员工工资表等证据，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告租赁给被告的房屋，未取得建设工程规划许可证，但原告向本院提供了《关于市人民医院新建医疗宿舍综合楼的批复》、《建设用地批准书》、《中标通知书》等证据，证实租赁房屋是经主管部门批准建设的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将其所有的坐落于淮安区淮城镇东长街楚州医院宿舍楼一楼面西门面房3间（从南数第11、15、16间）房屋出租给被告朱**经营使用，双方签订了《房屋租赁合同》，合同中约定的条款，是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原告与被告朱**签订的房屋租赁合同届满后，被告朱**应按合同约定或法律规定，将租赁的房屋按合同约定返还给原告。被告朱**在原告催告后仍未返还租赁的房屋、支付逾期占用费，其行为违反合同约定和法律规定，应承担民事责任。现原告主张要求被告腾空房屋并支付逾期占用费，符合法律规定，本院依法应予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案原、被告签订房屋租赁合同，原告将合同中约定的房屋租赁给被告使用，但被告未经原告同意，又将其承租的部分房屋转租给第三人使用，现原、被告的房屋租赁合同已到期，原告要求被告及第三人返还房屋、支付逾期腾房期间的占有使用费，符合法律规定，依法应予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对原告主张自2015年5月10日至被告朱**实际返还房屋时止，按年租金67540元计算逾期占用费，符合法律规定，本院应予以支持。对被告要求原告给予经济补偿的意见，经本院向被告释明，被告不在本案中主张，本院予以照准。

本院认为

关于次承租人的主体问题。被告认为，其将房屋转租给了第三人杨**，房屋用于第三人杨**经营婴幼尽有公司，与被告签署转让合同的是刘**，刘**与第三人杨**为姨兄妹关系。第三人杨**在第一次庭审中认可被告关于房屋转租上述的陈述，并认为房屋实际经营者是婴幼尽有公司，不是第三人杨**，并提供了婴幼尽有公司的营业执照及该公司在东长街店员工的工资表。原告在第一次庭审后，向本院申请追加婴幼尽有公司为第三人，本院通知婴幼尽有公司作为本案第三人参加诉讼。第三人杨**、婴幼尽有公司第二次庭审中陈述，被告是将房屋转租给婴幼尽有精品童装，并非第三人杨**、婴幼尽有公司，并提供淮安区淮城镇佼佼宝贝服饰店营业执照及店面门照片。本院认为，第三人杨**为婴幼尽有公司的法定代表人，与其委托代理人在第一次庭审中确认了转租房屋用于婴幼尽有公司经营，但在第二次庭审中又认为转租房屋是用于婴幼尽有精品童装，并非婴幼尽有公司经营，第三人的委托代理人认为第一次庭审的陈述是“误说”。本院认为，第三人杨**及其委托代理人均为成年人，在第一次庭审中心、智均表现正常，具有完全民事行为能力，对其陈述均已记录在案，现第三人杨**认为第一次庭审说的话记不清了，第三人的委托代理人认为在第一次庭审中的陈述存在“误说”，实则是对法庭的藐视，用虚假陈述扰乱审判秩序。另，淮安区淮城镇佼佼宝贝服饰店的注册日期为2014年11月25日，经营场所与婴幼尽有公司的经营场所为同一地点，转让合同的签订时间是2014年7月8日，此时淮安区淮城镇佼佼宝贝服饰店尚未成立。本院于2016年3月25日到婴幼尽有精品童装店调查，该店店员王*、陈*证实，婴幼尽有精品童装店的老板是杨**，严*是婴幼尽有公司的员工，负责仓库管理。故，本院对第三人杨**、婴幼尽有公司在第二次庭审中的陈述不予采信。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。第三人杨**是第三人婴幼尽有公司的法定代表人，转租房屋实际用于第三人婴幼尽有公司经营，故本案次承租人为第三人婴幼尽有公司。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱**于本判决生效后三十日内将其占有的位于淮安区淮城镇东长街楚州医院宿舍楼一楼面西门面房3间（从南数第11、15、16间）房屋腾空并返还给原告淮**安医院，第三人淮安婴**限公司对被告朱**转租给其的2间门面房（从南数第15、16间）腾空承担连带返还责任；

二、被告朱**于本判决生效后三十日内支付原告淮**安医院房屋逾期占用费（按租金67540元／年标准，自2015年5月10日起至实际返还租赁的房屋之日止），第三人淮安婴**限公司对被告朱**转租给其的2间门面房（从南数第15、16间）的房屋占用费（按租金67540元／年的三分之二标准，自2015年5月10日起至实际返还租赁的房屋之日止）承担连带给付责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费6000元（原告已预交），由被告朱**、第三人淮安婴**限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮**政局，开户行：淮安**城中支行，账号：34×××54）

裁判日期

二〇一六年三月二十四日