原告黄**与被告周**、杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*清诉被告杨**、周**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄*清，被告杨**及其委托代理人虞**到庭参加诉讼，被告周**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。

原告诉称

原告黄*清诉称：2011年6月26日，原、被告双方签订《房地产买卖居间合同》（以下简称《房屋买卖合同》），被告将其坐落于六合区XX路XX号房产拆迁安置房及相关权益转让给原告，双方对房产价格等条款做出约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，即已支付购房款23万元，因被告对外债务正在执行中，2012年11月12日六合区人民法院对上述房产拆迁安置房及过渡费予以冻结，致使被告无法履行上述与原告签订的《房屋买卖合同》，且给原告造成很大的经济损失，现原告诉至法院，请求法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告购房款23万元及同期银行贷款利息，判令被告支付违约赔偿金26.5万元，案件诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告杨*红辩称：2011年6月26日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖合同》，当时房屋并不存在，只是一个计划，合同中载明违约金上限是8万元。原告起诉要求赔偿损失，因该房屋并不是实际存在的，无法占有使用，房屋的履行期限双方并没有约定，要等到政府的实际交付，我们才能给原告，因而原告主张赔偿损失没有事实和法律依据。双方签订合同后，被告杨*红还是希望能够履行的，因为周**有其它诉讼，相关安置权益被法院查封、冻结，导致合同不能履行，该合同是效力待定的合同。杨*红本人并没有违反合同的约定，因此原告起诉杨*红无法律和事实依据。两被告离婚时约定将该房产归杨*红所有，但是法院在周**案件中又将该房屋上的过渡费进行查封，说明法院认为该房产是两人的财产，合同也是三方签的，我们希望法院判决两被告各自应承担责任，不好承担连带责任。关于本合同的效力，我们认为是无效合同，如果原告同意解除合同，杨*红愿意退还一半房款，不愿意承担违约责任，对原告主张的违约责任和损失请求法院予以驳回。

被告周**未到庭答辩。

本院查明

经审理查明：2011年1月16日，两被告杨**、周**与南京市**备中心签订各一份《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》，2011年3月1日，双方又签订各一份《六合人民商场周边地块预约安置住房协议》，两份协议约定六合土地储备中心拆除两被告位于六合区XX街道XX路XX号房屋，补偿两被告129980元，并预约安置65-75平米房屋一套（两被告已预交购房款15万元）。

2011年6月5日，两被告在民政部门办理协议离婚，约定六合区XX街道XX路XX号房屋安置权益归被告杨**。

2011年6月26日，原告黄**与两被告签订《房地产买卖居间合同》一份，两被告将其六合区XX路XX号房屋拆迁安置权益转让给原告，转让格236600元。合同签订后，原告于2011年6月25日，7月3日和2012年5月8日共付给杨**230000元。杨**将《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》、《六合人民商场周边地块预约安置住房协议》、预交款15万元收据、选房号交付给原告。

2012年11月12日，因周**与他人发生债务纠纷，六**民法院在执行案件中对该房屋拆迁安置权益及过渡费予以冻结，原告对此提出执行异议。2014年11月7日，六**民法院作出（2014）六执异字第8号执行裁定书，认为两被告的离婚协议并不当然导致拆迁安置房屋的产权变更，故驳回其异议申请。

上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》一份，被告杨**的收条三份，六合区人民法院（2014）六执异字第8号执行裁定书一份，两被告离婚协议书以及双方在庭审中的陈述等证据证实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告黄**与被告杨**、周**签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》的标的物属于可期待的支付安置房，该合同不违反法律、法规禁止性规定，具有法律效力，应受法律保护。

两被告离婚协议中对涉案房屋拆迁安置权益归属的约定，不具有物权公示效力。在房屋拆迁安置前，其相关权益仍属于两被告所有。结合六合区人民法院（2014）六执异字第8号执行裁定书的认定，以及被告无证据证明在签订《房屋买卖合同》时已告知原告两被告离婚事项。故杨久*向原告收取购房款的行为，视为系两被告共同收取原告的购房款。由于周**与他人存在债务纠纷，涉案房屋拆迁安置权益被法院查封、冻结。但两被告未能积极履行执行案件中的判决义务或采取其他措施，以使法院解除对涉案房屋拆迁安置权益的查封、冻结措施，导致双方签订的《房屋买卖合同》客观上已不能履行，故合同应予解除，并由两被告承担违约责任，且互负连带责任，共同返还原告购房款23万元及支付违约金。由于双方在《房屋买卖合同》中对违约金8万元已做出了明确的约定，该约定是双方在签订合同时均能够预见违约所造成的损失大小，结合当地目前房价上涨等因素，本院对违约金8万元予以确认。在两被告支付违约金以弥补原告损失的同时，原告还主张要求两被告支付购房款利息，本院不予支持。

原告申请撤回对周**的诉讼请求，有可能损害杨**的合法权利，故本院对原告的申请，不予准许。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除黄**与杨**、周**签订的《房屋买卖合同》；

二、杨**、周**于本判决生效之日起十日内给付黄**23万元，并承担违约金8万元，合计给付31万元，杨**、周**负连带责任，黄**同时退还杨**、周**《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》、《六合人民商场周边地块预约安置住房协议》、预交款15万元收据及选房号；

三、驳回黄**的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8725元，减半收取4363元，由黄**负担1631元，杨**、周**负担2732元（此款原告已垫付，被告在履行上述还款义务时加付该款给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日