上诉人朱**与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日、2015年3月24日两次公开开庭审理了本案。上诉人朱**、被上诉人李**的委托代理人曹**、王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**原审诉称，李**、朱**及南京博**责任公司（以下简称博**公司）三方于2014年4月22日就本市鼓楼区小市街175号房屋签署了一份《房地产买卖中介合同》，合同明确约定了三方的权利义务，同时约定若有一方违约，应向守约方支付违约金100000元。合同签订后，朱**仅支付了50000元购房定金，之后就明确表示因个人原因不再购买房屋。朱**行为已构成单方违约，根据合同约定，应支付李**违约金100000元。朱**已经支付的50000元定金冲抵后，还应向李**支付剩余违约金50000元。李**多次向朱**主张权利，均被拒绝。现李**诉至法院，要求朱**支付违约金余款50000元，并承担本案诉讼费用。

对于朱**的反诉请求，李**辩称三方签订的合同合法有效，朱**由于个人原因不再购买房屋，已构成违约，根据合同约定应承担违约责任。2014年4月22日朱**支付的50000元无论是定金还是首付款，李**已在主张的100000元违约金中予以扣除。朱**提供的收条中虽未明确该50000元钱款性质，但结合合同内容，该50000元为定金。故朱**要求退还已付的50000元没有事实依据，请求法院判决驳回朱**的反诉请求。

一审被告辩称

朱**原审辩称，朱**不是本案适格当事人。李**、朱**在中介公司的居间下签订了房屋买卖合同，双方并没有单独见面，均在中介公司的鉴证下履行合同。后朱**因资金问题，无法购买房屋。2014年8月18日朱**接到中介公司通知后，将50000元违约金通过中介公司向李**支付，中介公司的工作人员向朱**出具了收条。朱**认为与李**之间的房屋买卖纠纷已处理完毕，李**不应再向朱**主张权利。故请求法院判决驳回李**的本诉请求。

一审法院认为

同时朱**原审提起反诉，认为博飞房产公司未就房屋买卖中的重大费用负担尽到告知义务，朱**系受欺诈而签订合同，故三方所签《房地产买卖中介合同》无效，不受法律保护。2014年4月22日签订合同当日，朱**向李**支付的50000元为首付款，并非李**所称定金。李**利用无效合同欺诈获得的钱款，应予返还。故请求法院判令李**返还朱**50000元首付款及逾期还款利息（从2014年4月22日起至判决确定的给付之日止，按中**银行同期同类贷款利率标准计算），并由李**承担本案所有诉讼费用。

原审法院经审理查明，南京市鼓楼区小市街175号房屋（以下简称涉案房屋）系李**所有。

2014年4月22日，李**（甲方）与朱**（乙方）在博**公司（丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定：由乙方购房甲方涉案房屋，建筑面积278.78平方米，总价款6600000元，售房价为房主净得，所有税费由乙方负担；甲方委托丙方出售以上房屋，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房屋，并代办产权证、房屋交付、土地使用权证等相关事宜；丙方派经纪人陈*负责涉案房屋的居间活动，在委托期限内办理委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房屋售房款2.4%，具体为158400元向丙方支付佣金和代办费；甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金50000元；甲乙双方于2014年6月20日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款6500000元；双方约定于2014年7月10日前办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款50000元；甲乙双方任何一方无正当理由不履行合同等应承担违约责任，违约方应支付守约方违约金“拾万万元”等等。

该合同签订当日，朱**向李**支付50000元，李**出具的收条载明“今收到朱**购买李**坐落于小市街175号（定金、首付款）人民币5万元整”。此后，朱**因购房资金困难，未再继续履行合同。2014年8月18日，朱**出具《放弃购买此房声明》，称因本人房款不能及时到位，造成三方于2014年4月22日在博飞**限公司签订的本市小市街175号房屋买卖中介合同，不能按约定的时间在2014年6月20日前办理送件过户手续，为此本人声明放弃购买此房，并承担相应的违约责任。当日，朱**向博**公司支付了50000元。该公司经纪人陈通向朱**出具收条，载明“今收到朱**现金人民币50000元整”。

原审庭审中，李**、朱**一致确认双方之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同于2014年8月18日解除。朱**称其已于2014年8月18日通过博**公司向李**支付了违约金50000元，其在支付完该50000元后与李**之间的合同纠纷已处理完毕，李**不应再向其主张权利。李**对此并不认可，认为其并未委托博**公司代收违约金，亦未收到朱**所称的50000元违约金。

因李**、朱**双方意见分歧较大，致本案原审调解未果。

原审法院认为，李**、朱**之间就涉案房屋所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。本案中，朱**向李**支付50000元后，因自身购房资金困难，未再继续履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。李**、朱**一致确认双方所签房屋买卖合同于2014年8月18日解除，原审法院对此予以确认。庭审中，李**明确因朱**违约，故根据合同约定向其主张违约金。因朱**已先行支付50000元，扣除该钱款后，主张违约金余款50000元。朱**认为合同中约定的违约金数额为“拾万万元”，且不申请法院调整。故李**主张朱**支付违约金余款50000元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。朱**抗辩称已通过博**公司向李**支付违约金50000元，但其提供的博**公司出具的收条并未载明该50000元钱款的属性，朱**亦未提供其他证据予以证明，故对其抗辩意见，原审法院不予采纳。关于朱**主张李**返还50000元及支付逾期还款利息问题。朱**称其受博**公司欺诈而签订的合同无效，但未提供充分证据证明该合同存在无效的情形。且从合同履行过程来看，朱**于2014年8月18日出具的《放弃购买此房声明》，亦明确其系因自身原因不再履行合同，并同意承担相应的违约责任。故其反诉请求并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、朱**于判决生效之日起十日内支付李**违约金50000元。二、驳回朱**的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费525元（已减半收取），反诉案件受理费525元，合计1050元，由朱**负担（李**已预交525元，朱**在履行上述给付义务时一并给付李**）。

上诉人诉称

朱**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审判决违反法律规定，剥夺上诉人辩论权。原审法院庭审时，原审承办法官不让朱**读《民事诉讼答辩状》，违反法律规定，且原审审判人员审理案件时有徇私舞弊、枉法裁判行为。2、原审法院认定的《房地产买卖中介合同》是伪造的。原审中，涉案《房地产买卖中介合同》载明“违约方应支付守约方违约金拾万万元”，而朱**从居间人博飞房产公司复印的的《房地产买卖中介合同》中载明为，“约定违约金为十万元”，李**伪造了合同内容。合同约定“违约方应支付守约方违约金拾万万元”不是当事人真实意思表示，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，李**利用不具有证明力的《房地产买卖中介合同》敲诈勒索。3、原审法院认为朱**构成违约，缺乏证据证明。《放弃购买此房证明》是中介公司让上诉人写的，延迟付款期限是三方都同意的，在2014年6月20日，上诉人告知中介公司、李**，房款暂时到不了帐，如有人购买涉案房屋，李**就卖，如没卖掉，上诉人还买，中介公司、李**都同意，上诉人并非违约。被上诉人李**没有因《房地产买卖中介合同》受到损失，其凭欺诈手段骗取的钱款应当返还，故其应将上诉人朱**的购房首付款及利息归还朱**。4、原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持我方原审反诉请求；2、由被上诉人李**承担本案的案件受理费。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：1、三方于2014年4月22日所签订的合同是各方当事人的真实意思表示，被上诉人在原审中提供的三方合同中，违约金写的“拾万万元”系笔误，上诉人提供的合同文本上仍然写的是违约金10万元，所以双方对违约金的条款的约定意思表示是一致的。2、原审中，上诉人承认违约，已支付了5万元，后来又支付了5万元，合计是10万元。上诉人认为其已经履行了违约责任，因此，被上诉人认为上诉人也是认可其应当承担的违约金是10万元。上诉人后来支付的5万元给了中介公司，并没有给被上诉人，该5万元应支付给被上诉人。3、被上诉人并没有任何欺诈、敲诈、勒索的情形。4、原审中，因上诉人并不懂审判的流程，在审理过程中审判人员给予必要的指导，这并不违反审判程序，也并没有剥夺上诉人在原审中的辩论权。综上所述，请求二审法院，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

二审中，上诉人朱**提供了其与被上诉人及中介公司签订的《房地产买卖合同》，证明双方合同约定的违约金是拾万元，不是拾万万元。被上诉人质证后认为，上诉人提供的复印件，合同是一式三份，每一方手上持有一份，关于违约金的条款数额问题，在被上诉人手中留的一份，当时填写时有错误，进行了涂改。在涂改之后出现了“拾万万”的结果。通过上诉人二审提供的合同，也可以印证各方对违约金的约定数额10万元，意思表示是一致的。

本院认为

本院认为，李**、朱**、博**公司于2014年4月22日签订的《房地产买卖中介合同》中包含两个法律关系，即李**、朱**之间的房屋买卖合同关系及李**、朱**与中介之间的居间合同关系。本案所涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然二审中，上诉人朱**提供了其与被上诉人李**及博**公司签订的《房地产买卖合同》（复印件），称合同约定的违约金是拾万元，不是拾万万元，原审判决认定的《房地产买卖中介合同》是伪造的，李**利用不具有证明力的《房地产买卖中介合同》敲诈勒索，但被上诉人出示其保留的一份合同中，当时填写时有错误，进行了涂改出现违约金为“拾万万”的笔误，被上诉人认可双方对违约金的约定数额约定为10万元意思表示是一致的。原审法院认定双方当事人对违约金的数额为10万元，该约定不违反法律禁止性规定。且上诉人朱**亦没有证据证明李**与其签订合同存有欺诈之情形，故对于上诉人朱**上诉主张原审判决认定的《房地产买卖中介合同》缺乏证据证明的意见，本院不予采纳。

关于上诉人朱**是否构成违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱**因其拆迁款没有到位，没有按约履行合同，理应承担违约责任。朱**上诉称《放弃购买此房证明》是博**公司让其写的，并且延迟付款期限是三方都同意的，其不应承担违约责任，但朱**并无充分证据予以证明，因此，《放弃购买此房证明》是其真实意思表示，应视为其认可自身违约并同意承担相应的违约责任。据此，朱**认为其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于原审判决是否适用法律错误问题。本案中，上诉人朱**未能按约履行合同义务，其行为已构成违约，理应承担违约责任。原审法院适用《中华人民共和国合同法》等相关规定并无不当，依法应予以维持。

关于上诉人朱**认为原审法院剥夺其辩论权问题。由于上诉人朱**并无证据证明原审法院剥夺其辩论权，且原审庭审中，朱**亦针对李**的诉请进行了答辩，因此，上诉人朱**该上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人朱**亦无证据证明原审审判人员审理案件时有徇私舞弊、枉法裁判行为，因此上诉人朱**该上诉意见，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1575元，由上诉人朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十三日