史修学与陈**、南京佳**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告史修学、陈**与被告南京佳**有限公司（以下简称佳**产公司）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王*适用简易程序进行了审理。原告史修学、陈**，被告佳**产公司委托代理人毛*标均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告史修学、陈**诉称：原告史修学、陈**与被告佳**产公司于2009年10月27日签订一份拆迁协议，约定对原告的房屋拆迁后，由被告安排位于某某村办公楼下，门面房两间（面积为8米＊18米）给原告，协议签订后，被告口头承诺2011年11月交房，但至今一直未能交房。被告与同事拆迁的另一户胡某某拆迁协议中约定，于2011年12月30日交房，逾期不交按同等地段房屋租金计算。被告迟迟不交房达两年之久，给原告造成很大损失。原告门面房如不拆迁可继续获得租金，拆迁后如按期交房，门面房也可出租。现被告迟迟不交房，给原告造成了实际租金损失。故原告诉至法院，要求被告给付拆迁安置费91650元；给付门面房逾期交付租金83200元；给付上述安置费和逾期租金后，如佳**产公司还不能交房，还需给付安置费2470元／月，逾期租金2600元／月。

被告辩称

被告佳*房地产公司辩称：原告与被告于2009年12月27日签订的拆迁协议属于无效协议，因而原告依据该协议要求被告履行协议的义务或按照协议承担违约责任的诉讼请求，法院不应当予以支持。根据城市房屋拆迁管理条例第六条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被告并不具备拆迁主体，同时该项目并没有取得批文和建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件，因而这份拆迁协议违反了法律法规的规定，属于无效协议。并且在该地块所建的房屋因没有取得合法的建设手续，也不可能按照协议进行交付。

本院查明

经审理查明：2009年10月27日，佳**产公司与史修学、陈**签订拆迁协议一份，约定由佳**产公司（甲方）对史修学、陈**（乙方）拥有的房屋全部拆迁，并承诺在甲方房屋建好后在原地安置乙方门面房两间，面积为8m＊8mu003d144m2，同时约定在房屋拆迁过渡期间，甲方负责租房给乙方居住。协议签订后，佳**产公司即拆除了原告史修学、陈**的房屋。房屋拆除后，由原告自行租房居住至今。

另查明，佳**产公司至今未能取得拆迁许可证，其在原址新建的房屋也未能办理相应的产权登记手续。

上述事实，有拆迁协议以及当事人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。本案中，佳**产公司未取得拆迁许可证即实施的拆迁行为，违反相应的行政法规。但该行为并不当然导致民事拆迁协议的无效，因为民事协议约定的是双方的民事权利，而民事权利更多的是体现民事行为人内心的真实意思自治。故该拆迁协议对于原、被告双方具有约束力。协议签订后，原告已履行了自己拆除房屋的义务，被告应最迟于2011年11月30日前交付相应房屋并在拆迁至过渡期间租房给乙方居住。现被告未能按照约定按期交付房屋，应承担相应的违约责任。对原告主张的过渡费及房屋逾期交付租金，本院根据某某街道当地一般住房及门面房租金情况认定住房租金为1000元／月，门面房租金为1500元／月。过渡费自2009年10月28日计算至2014年7月16日（起诉之日）计人民币57500元，逾期门面房租金自2011年11月30日计算至2014年7月16日计人民币47250元。过渡费、租金合计104750元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南京佳**有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告史修学、陈**人民币104750元；

二、驳回原告史修学、陈**超出部分的诉讼请求。

案件受理费3797元，减半收取1898元，由被告南京佳**有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时加付此款）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二日