南京紫**限公司（以下**业公司与路成亚一案二审民事判决书

审理经过

上诉人路**因与被上**业公司物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人路**与被上**业公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

被上诉人紫**公司原审诉称，其与南京**限公司于2007年签订《前期物业管理合同》，约定由其对浅草明苑进行物业管理，此后紫**公司按约履行了物业管理义务直至2013年6月30日，路**无由拒付2011年9月1日至2013年6月30日的物业管理费及2009年12月1日至2013年6月30日的公摊水电费。紫**公司催要无果，故诉至法院，请求判令路**支付物业管理费4087.5元，公摊水电费580.4元，合计4667.9元，并承担逾期付款违约责任及本案诉讼费。

被上诉人辩称

上诉人路**原审未作出答辩，亦未参加庭审。

原审法院经审理查明，2007年6月1日，南京**限公司（甲方，以下简称万均置业）和紫**公司签订浅草明苑前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对浅草明苑提供前期物业管理服务，合同第六条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层住宅每月每平方米0.8元，小高层住宅每月每平方米1.3元。2009年9月23日，南京市物价局作出《关于浅草明苑前期物业管理收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：小高层住宅前期物业管理收费标准为每月每平方米1.3元。

路**的物业为浅草明苑10幢1单元602室，属小高层住宅，建筑面积为142.92平方米。该小区的物业服务管理实际由紫**公司提供，直至紫**公司于2013年6月30日撤离小区。

原审审理中，紫**公司撤回要求路成*支付公摊水电费和承担逾期付款违约责任的诉讼请求。

原审法院认为，紫**公司和万均置业就浅草明苑前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力。紫**公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。虽然到庭的其他业主辩称紫**公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，但不足以构成业主拒交物业服务费的理由，前期物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也未约定紫**公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。

关于紫**公司主张的路**支付物业管理服务费，前期物业管理合同及南京**批文将该小区小高层物业服务费的标准确定为每月每平方米1.3元，紫**公司据此标准主张路**缴纳物业费，原审法院对此予以确认。路**房屋建筑面积为142.92平方米，按每月每平方米1.3元计算，紫**公司主张路**欠交物业费的期间为2011年9月1日至2013年6月30日，该期间应产生物业管理服务费应为4087.512元（142.92平方米×1.3元／月／㎡×22个月），紫**公司主张路**支付物业管理费4087.5，合法有据，原审法院予以支持。路**经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，**务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：路**于本判决生效之日起五日内支付紫**公司物业服务费4087.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由路**负担。

上诉人路**上诉称，其自居住浅草明苑以来从未差欠过物业服务费用，原审单凭2007年前期物业管理合同就认定其未缴纳物业服务费用没有法律依据。如按紫**公司所称其2011年9月至2013年都没有缴纳物业服务费用，那么紫**公司现在的主张已经超过了诉讼时效，不应予以支持。原审判决认为其经传票传唤，无正当理由拒不到庭，没有事实依据。综上，请求撤销原审判决。

被上诉人紫**公司辩称，原审法院审理本案经过合法程序，依法向路**送达了开庭传票等相应文件，路**放弃自己的权利，不到法院参与开庭，反而认为一审法院程序违法，没有依据。被上诉人对浅草明苑管理到2013年6月30日，根据江苏**民法院审理管理物业纠纷若干问题意见，物业服务合同的诉讼时效从最后一期物业服务合同履行期限届满之日计算。被上诉人在离开小区后，曾经在2014年下半年在小区公示栏中对所有欠费业主进行了公示催告，该行为符合法律规定，被上诉人起诉路**要求支付物业费没有超过诉讼时效。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回路**的上诉请求。

本院查明

对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院另查明，一审中，原审法院定于2015年2月4日下午14点30分开庭审理，路**于2015年1月23日收到了一审的开庭传票。2015年2月4日下午路**来到原审法院第九法庭，发现本案与其他案件系合并审理，遂向原审法官提出意见。原审法官告知其不可能为其一个人单独开庭，路**即离开了法庭。

路**在本案庭审中回忆称，曾在2013年1月5日交清了以前所拖欠的3000元左右的物业费，但是无法提供相应证据，请求本院责令紫**公司提供相应证据。本院为查明事实，遂要求紫**公司提供证据。紫**公司提交了路**于2013年1月5日缴纳物业服务费的票据原件一份，其上注明系缴纳2010年5月1日至2011年8月30日期间的物业服务费，共计2972.70元。路**对该票据的真实性不予认可，并坚持认为已经交清了所有物业服务费用。本院认为，该证据系原件，路**虽然质疑其真实性，但并无相反的证据佐证，故本院对该证据予以采信。

本院认为

本院认为，紫**公司与万均置业就浅草明苑前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力。路成*自2011年9月1日至2013年6月30日欠交物业服务费4087.5元，原审法院判令其缴纳该项费用并无不当，应予支持。原审法院依法向路成*送达了开庭传票，并将本案与其他案件合并审理，符合法律规定。路成*未到庭参加诉讼，原审法院遂作出原审判决，程序并不违法。路成*对原审判决的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人路**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日