上诉人韦**、施**与被上诉人张*、程红红房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人韦**、施**因与被上诉人张*、程**、原审第三人南京双**限公司（以下简称双**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

韦**、施**原审诉称，2014年3月29日，韦**、施**、张*、程**在第三人双**司的中介下，就买卖张*、程**位于南京市栖霞区学海路28号19幢2单元104室的房屋达成合意，双方签订一份房地产买卖中介合同，合同约定：房屋总价款1600000元，定金20000元，韦**、施**应于2014年4月10日之前向银行申请1120000元购房贷款，于2014年5月10日之前将首付款440000元解交监管账户，张*、程**于银行下款一周内交付房屋，交付房屋后再交尾款20000元。韦**、施**于当日向张*、程**支付定金20000元。2014年3月31日，韦**、施**向中国邮政储蓄银行申请1120000元购房贷款，4月28日，韦**、施**将首付款440000元解交监管账户，5月7日，韦**、施**取得房屋所有权证，6月5日，韦**、施**取得国有土地使用证。2014年5月29日，银行下款1120000元。至此，除去尾款20000元，韦**、施**已履行付款义务，根据合同约定，张*、程**应于2014年6月5日前向韦**、施**交付房屋。此外，韦**、施**在履行付款义务过程中发现张*、程**为促成交易，故意隐瞒房屋设施设备重大瑕疵，欺骗韦**、施**。经韦**、施**勘查，发现房屋渗水严重，地板、门浸水变形发霉起泡，墙壁等浸水起鼓起硝发霉脱落。经了解，该房屋卫生间未做防水设施，且下水道经常堵塞溢水。韦**、施**认为，张*、程**违反了《南京市存量房交易合同》的规定，并就此事与张*、程**及第三人多次协商，但张*、程**态度蛮横，对房屋瑕疵不予修缮，也不愿做任何让步，无视韦**、施**的合理要求，到交房日，张*、程**称自己没时间交房，直至6月中旬，双方就此事再次沟通，张*、程**仍对韦**、施**的合理请求置之不理，并要求韦**、施**交付全部款项后才能交付房屋，韦**、施**对此不能接受，故诉至法院，请求判令：一、张*、程**依约履行交房义务；二、张*、程**依约定赔偿韦**、施**房屋损失10000元（具体依评估价值）；三、张*、程**依约定每日以房屋总价款的万分之三向韦**、施**支付自2014年6月5日起至2014年9月3日止的违约金共计43200元，并继续支付自2014年9月4日起至实际交付房屋之日止的违约金；四、张*、程**向韦**、施**返还不当得利的房屋租金6120元；五、张*、程**承担本案诉讼及其他相关费用。

一审被告辩称

张*、程**审辩称：第一，是韦**、施**违约，张*、程**已经履行了合同义务。2014年3月，张*、程**在网上发布位于南京市栖霞区学海路28号19幢二单元104室的出售信息，后韦**、施**委托第三人双**司欲购买上述房屋。3月29日，双方在第三人双**司的中介下商谈房屋买卖具体事宜。期间，张*、程**告知韦**、施**房屋正在出租，装修也是一般的出租房屋标准，韦**、施**对此并无异议，并同意购房后继续对原承租人出租房屋。商谈过程中，双方对房屋内家具家电价款有异议，最终以15800元达成一致。三方于2014年3月29日签订了房地产买卖中介合同，约定了三方的权利义务，对房屋的交付时间及家具家电折价款都作了明确约定。2014年5月31日，张*、程**收到韦**、施**向银行贷款1120000元后便及时通知第三人双**司组织交房。6月5日，在第三人双**司组织双方办理房屋交接手续时，韦**、施**无理要求张*、程**对合同中涉及的15800元家具家电折价款进行降价，遭到张*、程**拒绝后，韦**、施**便以房屋渗水为由拒绝办理房屋交接手续，一直拖延至今。随后，韦**、施**便拒绝办理交房，也拒绝向张*、程**支付购房尾款。第二，韦**、施**要求张*、程**赔偿房屋损失无事实和法律依据。涉案房屋在出售前后一直保持同一状态，韦**、施**作为完全民事行为能力人，在实地察看房屋签订合同后，应当依法全面履行合同义务。对于韦**、施**在诉状中提及的渗水严重、地板、门发霉起泡等问题，没有事实依据，韦**、施**提供的房屋照片时间是2014年8月3日，已在交付时间之后，且照片模糊不清。第三，张*、程**收取租金是为减少自身损失的自救行为。2014年6月5日，韦**、施**在要求降价无果的情况下拒绝办理房屋交接手续，后第三人双**司也多次要求韦**、施**来处理善后事宜，但韦**、施**均不予理睬，韦**、施**不依约支付购房尾款及家具家电折价款致张*、程**受到不应有的损失，张*、程**才要求承租人将租金交付给张*、程**。

第三人双**司原审述称，作为中介公司，我方多次主动联系韦**、施**，也应张*、程**要求联系韦**、施**办理房屋交接手续，但是韦**、施**均没有同意办理，原因就是双方对家具家电折价款没有谈妥。

张*、程**反诉称，张*、程**、施**签订房地产买卖中介协议后，双方均按照合同约定履行义务，但至交房日，在第三人双**司组织办理房屋交接手续时，韦**、施**无理要求张*、程**对合同中涉及的15800元家具家电折价款进行降价，遭到张*、程**拒绝后，韦**、施**便以房屋渗水为由拒绝办理房屋交接手续，一直拖延至今。张*、程**认为，韦**、施**要求降价是对合同内容的更改，其违约在先致房屋交付迟延，故提起反诉，请求判令：一、韦**、施**立即支付购房尾款及家具家电折价款合计35800元，并按中**银行同期贷款利率的四倍支付自2014年6月5日起至实际给付之日止的利息；二、韦**、施**支付违约金50000元；三、韦**、施**承担本案诉讼费用。

韦**、施**原审辩称：第一，根据双方的合同约定，因双方交易的房屋并未实际交付，故购房尾款的给付期间尚未届满，张*、程**要求韦**、施**支付购房尾款的诉讼请求没有依据；第二，张*、程**要求韦**、施**支付违约金没有事实和法律依据，双方签订合同后，韦**、施**已经支付了大部分房款，房屋已经具备交付条件，韦**、施**要求张*、程**交付房屋，但张*、程**迟迟没有按照合同履行，双方也从未签订合同约定的房屋交接清单，因此是张*、程**违约，其应当承担违约责任；第三，张*、程**称收取租金是为减少损失，该理由不能成立，房屋具备交付条件后，张*、程**仍向房屋承租人收取了三个月的租金，这是其不履行房屋交付义务的具体表现。综上，请求法院支持我方本诉请求，驳回张*、程**的诉讼请求。

一审法院查明

原审经审理查明，2014年3月29日，韦**、施**（乙方）与张*、程**）在第三人双**司（丙方）的中介下，就位于南京市栖霞区学海路28号19幢二单元104室的房屋（建筑面积为114.27平方米，丘权号876141-IV-5）达成买卖合意，由韦**、施**购买张*、程**的上述房屋，三方签订了一份房地产买卖中介合同及补充协议，约定：房屋售价为人民币1600000元；乙方于2014年3月29日支付购房定金人民币贰万元整给甲方；甲*双方于2014年4月10日前办理贷款人民币壹佰壹拾贰万元整的审批手续；贷款审批通过后，甲*双方于2014年5月10日前办理产权过户手续，乙方同时支付购房款人民币肆拾肆万元整存入房产局指定的监管账户；甲*双方于2014年5月28日前办理出件手续；贷款人民币壹佰壹拾贰万元整由银行直接下至甲方账户；甲方在乙方银行下款壹周内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间，若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担；交房之日，甲*双方在交接清单上签字确认后，乙方将尾款人民币贰万元整交给甲方；此房价为甲方净得价，交易过程中所产生的各项税费均由乙方承担；甲*双方约定，将房屋内家电及家具折合人民币壹万伍仟捌佰元整于交房之日支付给甲方，具体设施含空调四台、冰箱壹台、洗衣机壹台、热水器两台、床四张、电脑桌四张；合同对三方的义务、违约责任以及争议解决方式等均作了约定。合同签订当日，韦**、施**支付张*、程**定金20000元。同年4月28日，三方在上述合同内容的基础上签订了一份《南京市存量房交易合同》交由南京市房屋产权监理处存档，并另附房屋状况说明书及面积误差特别提示和补充约定。同日，韦**、施**将首付款440000元解交监管账户。2014年5月7日，张*、程**将上述房屋所有权证过户登记至韦**、施**名下。5月29日，邮储**分行审核通过韦**、施**的贷款申请，下款1120000元。6月5日，张*、程**将上述房屋国有土地使用证过户登记至韦**、施**名下。韦**、施**认为，依照双方合同约定，银行下款一周内即2014年6月5日前张*、程**应当腾空并交付房屋，但其未按时交房，存在违约，且在出售房屋时其故意隐瞒房屋渗水等质量问题，故诉至法院，要求处理。审理中，韦**、施**坚持其诉讼请求，并当庭表示15800元家电家具折价款中还包括了装修款，其在办理房屋交接手续前因发现房屋渗水等质量问题，才向张*、程**提出要求对家具家电折价款进行降价，此为合理要求，而张*、程**对其提出的合理要求一直置之不理；张*、程**表示2014年6月5日已在第三人双**司的中介下三方到面准备办理交接手续，韦**、施**要求降低家电家具折价款是更改合同内容的行为，双方对此未达成一致才致迟延交付房屋；第三人也明确表示其已按照合同约定通知双方于2014年6月5日办理房屋交接手续，但因买方要求降低家电家具折价款，卖方对此未同意，致双方未能成功交接。因双方各执已见，致调解不成功。

在原审审理过程中，原审法院依据韦**、施**的申请，委托江苏华科**有限公司对上述房屋渗水问题原因进行鉴定。2015年5月25日，江苏华科**有限公司出具鉴定报告，鉴定结论为：综合南京市栖霞区学海路28号19幢二单元104室现场勘查结果、104室卫生间排水情况的检测结果，南京市栖霞区学海路28号19幢二单元104室墙体表面出现水渍、粉刷层起皮的原因为如下两点：1、卫生间地面高于与其相邻的客厅及卧室地面，水曾从卫生间漫溢至客厅及卧室，导致客厅及卧室墙体受潮；2、卫生间墙体防水有缺陷存在。韦**、施**为此支付鉴定费12000元。关于该鉴定结论第二项，原审法院在接到鉴定报告后电话与江苏华科**有限公司鉴定人员联系，要求其对“卫生间墙体防水有缺陷存在”作出解释说明，鉴定人员表示该项结论不等同于房屋在装修上卫生间防水有缺陷存在，也存在房屋建设方在建造房屋时防水有缺陷存在的可能，如需明确缺陷存在的具体原因，需要做进一步鉴定。庭审中，韦**、施**未再申请对因渗水造成的损害维修费用及卫生间墙体防水有缺陷存在的具体原因做进一步鉴定。

原审另查明，双方在第三人双**司的中介下已于2015年3月15日办理了房屋交接手续。

本院查明

上述事实，有双方当事人陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、定金收条、南京市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证、中国**银行个人贷款（手工）借据、中国**银行个人贷款放款单、南京住房公积金贷款（邮储银行）借款借据、鉴定报告、鉴定费发票及原审法院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，原审法院予以认定。

原审法院认为，首先，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在第三人双**司的中介下签订的房地产买卖中介合同及补充协议，系双方的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。其次，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。房地产买卖中介合同补充协议第八条明确约定“甲乙双方约定，将房屋内家电及家具折合人民币壹万伍仟捌佰元整于交房之日支付给甲方，具体设施含空调四台、冰箱壹台、洗衣机壹台、热水器两台、床四张、电脑桌四张”，此条约定了双方互负义务，即韦**、施**负有支付张*、程**家具家电折价款15800元的义务，张*、程**负有向韦**、施**交付房屋的义务，且双方互负义务的履行届满期限为同日，并未明确先后顺序，故双方应当同时履行。韦**、施**在履行义务前向张*、程**提出要求降低家具家电折价款，明显其履行已不符合合同约定，张*、程**依法有权拒绝其相应的履行要求，其未按约定交付房屋的行为并不构成违约，故对韦**、施**要求支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。经核实，双方已于2015年3月15日办理了上述房屋的交接手续，故对韦**、施**要求交付房屋的请求，原审法院也不予支持。韦**、施**陈述张*、程**在出售房屋时故意隐瞒房屋存在渗水等质量问题，其是因发现房屋存在上述问题后才向对方提出降价要求。但综合本案事实及鉴定报告可知，房屋卫生间地面高于与其相邻的客厅及卧室地面致水从卫生间漫溢至客厅及卧室是通过肉眼可以直接察觉的，而导致卫生间墙体防水有缺陷存在的具体原因尚无法确定，且无论韦**、施**、张*、程**或第三人通过肉眼均无法直接察觉，韦**、施**作为买受人，在购买该房屋时明知该房屋一直处于出租状态而未进行验房，表明其已默认房屋的状况，张*、程**作为出卖人已尽到明确告知的义务，在交易房屋时三方也对房屋状况和查验等进行了说明和约定，故不能由此认定张*、程**故意隐瞒房屋的质量问题，对韦**、施**要求张*、程**赔偿房屋损失的诉讼请求，原审法院不予支持。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋变更登记至韦**、施**名下后，该房屋出租产生的租金应当归韦**、施**所有。对于韦**、施**要求张*、程**返还房屋租金的诉讼请求，韦**、施**提供了承租人出具的证明，租金为4110元，原审法院庭后与张*、程**核实，其认可收取了2014年6月5日之后的租金4110元，但表示因租期未满而退还承租人1500元，但其未提供证据予以证明，故原审法院认定由张*、程**返还韦**、施**房屋租金4110元。第三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因韦**、施**履行义务不符合双方合同约定，其应当继续履行并赔偿张*、程**因此造成的损失，故对于张*、程**反诉要求韦**、施**支付购房尾款及家具家电折价款合计35800元的请求，原审法院予以支持，并应按照中**银行同期贷款利率支付自2014年6月6日起至给付之日止的利息。对于张*、程**要求韦**、施**支付违约金50000元的请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、张*、程**于判决生效之日起10日内返还韦**、施**房屋租金4110元。二、韦**、施**于判决生效之日起10日内支付张*、程**购房尾款20000元、家电家具折价款15800元，合计35800元，并按照中**银行同期贷款利率支付自2014年6月6日起至判决确定的给付之日止的利息。三、驳回韦**、施**的其他诉讼请求。四、驳回张*、程**的其他诉讼请求。原审案件受理费1283元，反诉费973元，鉴定费12000元，合计14256元，由韦**、施**负担13283元，张*、程**负担973元。

韦**、施**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未按合同约定腾空并实际交房，存在明显的违约行为。双方签订的《南京市存量房交易合同》约定：甲、乙双方定于银行下款一周内正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方签订的《房地产买卖中介合同》约定：甲方应在乙方领取产权证后银行下款一周内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。两份合同均约定被上诉人应在实际交房日腾空房屋的义务，然而至2015年6月5日约定交房日，被上诉人未能依约将房屋腾空。其次，被上诉人自合同签订后至2015年6月5日，从未收到被上诉人发出的交房书面通知。2015年6月底，涉案房屋租客租期已到，被上诉人居然又与租客续租，致使房屋根本不具备交付客观条件。上述事实说明，被上诉人根本没有履行交房义务的意思表示，违约行为明显。被上诉人原因致使交房时间延后，被上诉人依约应对上诉人承担违约责任。交付房屋，支付尾款、折价款虽在同日，但存在先后履行顺序，原审法院认定应同时履行，系认定事实错误，适用法律错误。二、被上诉人未能妥善保管房屋装潢及附属设施，应承担违约责任。双方签订的《南京市存量房交易合同》约定：甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符合部分评估价值承担赔偿损失。双方签订的《房地产买卖中介合同》约定：“甲乙丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲乙丙交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。”在《南京市存量房交易合同》附件《房屋状况说明书》中，被上诉人明确房屋无渗水瑕疵。2015年6月5日前，上诉人发现房屋渗水严重，致使地板、门框变形发霉起泡，墙壁起鼓起翘发霉脱落，被上诉人未能合理妥善的保管房屋附属装修装潢，依约定应负有违约责任。被上诉人未明确告知房屋存在重大瑕疵，上诉人亦从未认可房屋状况，原审法院肆意认定，有损司法公正。三、原审法院仅摘录《鉴定报告》的鉴定结论，未摘录鉴定检测部分，不能客观的反应本案事实。鉴定人员对《鉴定意见》关键部分的解读应当当庭作证，以电话方式替代出庭作证的方式，缺乏法律依据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第二项、第三项内容，依法改判支持我方原审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费及鉴定费用。

被上诉人张*、程**辩称，原审判决查明事实清楚，我方请求驳回上诉人的上诉请求、维持原判。上诉人违约在先，上诉人、被上诉人、第三人在签订房屋买卖合同时，明确告知了涉案房屋情况，被上诉人已经尽到了告知义务，在房屋交易时，三方对房屋查验在合同中明确进行了约定，上诉人以房屋渗水这个不合理的要求来拒绝办理交接手续是没有法律依据的。

原审第三人陈述意见同被上诉人的答辩意见。

二审中，除了上诉人对原审查明的“张*、程**表示2014年6月5日已在第三人双**司的中介下三方到面准备办理交接手续”、“本院在接到鉴定报告后电话与江苏华科**有限公司鉴定人员联系，要求其对卫生间墙体防水有缺陷存在作出解释说明，鉴定人员表示该项结论不等同于房屋在装修上卫生间防水有缺陷存在，也存在房屋建设方在建造房屋时防水有缺陷存在的可能，如需明确缺陷存在的具体原因，需要做进一步鉴定。”有异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，上诉人提供如下证据材料：1、上诉人施**的中国**分公司电话清单一份，证明2014年6月5日，施**与被上诉人、第三人没有电话联系过，三方见面的时间为6月12日。2、物业公司出具的《情况说明》一份、欠费单两份，证明房屋交接没有完成，被上诉人还欠缴物业费、煤气费。被上诉人质证后认为：1、对该语音清单的真实性无异议，但是证明目的无法达到。2、对《情况说明》真实性无异议，我方认为该证据与本案无关；欠费单时间是在房屋交接之后的，我方认为与本案没有关联性。原审第三人质证后认为：1、同意被上诉人的质证意见。2、对证据的真实性无异议。

二审中，张*和程**放弃以35800元为基数，自2014年6月6日至2015年3月15日止，按照中**银行同期贷款利率的利息。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，三方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该《房地产买卖中介合同》约定“甲方在乙方银行下款壹周内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间，若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担”。由于双**司原审中称其已按照合同约定通知双方于2014年6月5日办理房屋交接手续，但因买方要求降低家电家具折价款，卖方对此未同意，致双方未能成功交接，上诉人亦无充分证据推翻中介方该陈述，因此，双方未能交接涉案房屋的原因并非被上诉人违约所导致，上诉人认为被上诉人未按合同约定交房存在违约行为的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。《房地产买卖中介合同》约定“交房之日，甲乙双方在交接清单上签字确认后，乙方将尾款人民币贰万元整交给甲方”，双方当事人已于2015年3月15日办理了房屋交接手续，依约上诉人理当向被上诉人支付房屋尾款及家具家电折价款合计35800元，上诉人以其行使不安抗辩权为由，拒绝支付房屋尾款及家具家电折价款的意见与合同约定不符，本院不予采纳。双方签订的《房地产买卖中介合同》约定“被上诉人负责按南京市存量房屋买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所交付给乙方的附属设施及原装修”，由于上诉人在购买诉争房屋时，认可涉案房屋的现状，上诉人并无证据证明被上诉人未能妥善保管房屋装饰及附属设施，原审法院综合本案事实及鉴定报告及上诉人未再申请对因渗水造成的维修费用等做进一步鉴定的事实，结合在交易房屋时三方对涉案房屋状况等进行了说明和约定，认定被上诉人不构成故意隐瞒房屋的质量问题并对上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求不予支持，并无不当，依法应予维持。上诉人认为被上诉人未能妥善保管房屋装修应承担违约责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据上诉人的申请，依法委托鉴定部门对涉案房屋渗水原因进行鉴定。原审通过电话通讯方式向鉴定部门了解卫生间墙体防水有缺陷的具体情况并不违反法定程序，上诉人认为原审法院仅摘录《鉴定报告》的鉴定结论，未摘录鉴定检测部分，不能客观的反应本案事实的意见不能成立，本院不予采纳。二审中，张*和程**放弃以35800元为基数，自2014年6月6日至2015年3月15日止期间的利息。本院依法予以确认。

综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。因二审中，被上诉人自愿放弃主张部分利息，本院据此依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字的478号民事判决第第一、三、四项；

二、变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字的478号民事判决第第二项为：韦**、施**于本判决生效之日起10日内支付张*、程红红购房尾款20000元、家电家具折价款15800元，合计35800元，并按照中**银行同期贷款利率支付自2015年3月16日起至本判决确定的给付之日止的利息。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费1283元，反诉费973元，鉴定费12000元，合计14256元，由韦**、施**负担13283元，张*、程**负担973元；二审案件受理费1283元，由上诉人韦**、施**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日