施**与陈**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人施**、张**不当得利纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院作出的（2014）溧民初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈*平原审诉称，陈*平拥有位于溧水区永阳镇柳家村3××号房屋（面积为212.02M2）。2013年4月3日，施**以欺骗手段自行与拆迁公司达成协议，拆迁部门认定施**、张**的房屋拆迁面积为372.47M2，包括了陈*平所有的212.02M2，施**、张**据此取得了350M2的安置房和455105元的拆迁补偿款。陈*平得知后多次与施**、张**协商要求其返还拆迁利益，但施**、张**拒绝给付。故诉讼要求施**、张**返还212.02M2安置房和补偿款的一半即227552.5元。

一审被告辩称

施**原审辩称，施**与拆迁公司达成协议进行拆迁的房屋与陈**提供证据证明的房屋不具有统一性，没有证据支持陈**的主张，要求驳回陈**的诉讼请求。

张**原审辩称，陈**提出的诉讼请求不存在，双方当事人之间纯粹属于借贷关系，过户到陈**名下的房屋已经赎回，要求陈**协助施**、张**办理变更过户手续，要求驳回陈**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，施**、张*云系夫妻。位于溧水区永阳镇柳家村丘号为2010624号房屋（二层）原所有权人为张*云，房屋来源于1996年自建取得，房屋建筑面积为212.02M2，用地面积为137.73M2。

2006年6月20日，张**因经济问题（张**称实际向李**借款20万元用于偿还原以该房作为抵押向溧水农信社贷款，以房产转让方式保障还款）与李**签订买卖契约，将该房以45万元（庭审中陈**称并没有交付45万元，而是20万元）出售给李**并过户至李**名下。

2007年5月30日，李**与陈**签订买卖契约，将该房以21万元出售给陈**并过户至陈**名下。以上两次过户的规费均由张**支付。

2007年6月30日，陈**与张**、施**签订房屋租赁协议，陈**自愿将柳家村3××号212.02M2上下两层住房带院子全部租赁给张**、施**使用两年，双方还对租金等其他事项作了约定。庭审中，双方认可截止2007年12月底，双方之间账目结算，张**认为账目结清，不欠陈**的债，但陈**认为张**仍应欠8万元。但双方一致认可，陈**曾提出要求张**将房屋过回去，而张**因债务较多要求不便再将房屋过回到施**、张**名下（担心法院强制执行），仍保留在陈**名下。

2008年4月2日，张**、施**向陈**出具借条借款40万元用于购买土地，期限暂定二个月，张**同时陈述陈**实际交付了32万元，将双方2007年底结账时陈**认为张**尚欠的8万元扣留下来，陈**对此没有否认，亦陈述是在张**的厨房里交付了32万元给张**的。

2009年7月5日，陈**与张**、施**再次签订购房协议，陈**同意将柳家村3××号住宅房出让给张**、施**，约定主要条款为：在2009年12月31日前，只要张**、施**（包括以张**、施**名义）向陈**支付40万元房款，随后陈**就将3××号住宅房出售给张**、施**，并协助办理过户手续；若不能向陈**支付40万元房款，则丧失了对3××号住宅房的优先购买权，协议双方签字生效。

2010年11月6日，陈**收到施**以购房款名义支付的款30万元，出具收条，内容为“今收到施**购买柳家村3××号房款人民币共计叁拾万元整。”2010年11月19日，陈**收到施**以购房款名义支付的款10万元，出具收条，内容为“今收到施**购买柳家村3××号房款人民币计拾万元整，余款在本月底前付清。”2010年11月23日，陈**收到施**以购房款名义支付的款10万元，出具收条，内容为“今收到施**购房款人民币计壹拾万元整”。三次合计收到以购房款名义支付的50万元整。

2013年4月上旬，施**就柳家村3××号（面积372.47M2，超过212.02M2部分系施**父亲的房屋面积，拆迁协议中填写的是马家塘村33号，与柳家村3××号实为一处）与原溧水**有限公司签订拆迁协议，拆迁补偿款总额为1330105元，申购建筑面积350M2（100M2两套、90M2一套、60M2一套），预支付购房款875000元，签订协议时实际取得补偿款455105元。该3××号房屋被拆迁后，陈**认为其持有该3××号房屋权属证，认为其应当能获得拆迁利益，遂以施**为被告提起诉讼要求返还拆迁利益（具体为返还212.02M2安置房和实取得的货币的一半227552.5元）给陈**。第一次庭审中，施**对其拆迁协议中签订协议是马家塘村33号而非柳家村3××号进行了抗辩，庭审后向原审法院提供了回购协议，原审法院根据案情进展情况，追加张**为被告参加诉讼进行了审理，查明上述基本事实。

上述事实，由拆迁协议及评估结算表等资料一套、柳家村3××号房屋产权取得登记及变更资料一套（含购房发票、规费等）、房屋租赁协议、借条、购房协议及收条三份及当事人陈述、照片等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，综观柳家村3××号房屋产权取得登记及变更资料情况，陈**虽不是直接从施**、张**将柳家村3××号房屋过户至自己名下，但双方一致认可2007年底，陈**曾提出张**与陈**的账目基本上结算清楚，要求张**将房屋过户回去，而张**提出因债务较多要求不便再将房屋过回到施**、张**名下（担心法院强制执行，继续保留以房屋买卖作为借款的担保），房屋仍保留在陈**名下；因该房自2007年底时起一直登记在陈**名下，双方2009年7月5日签订（回）购房协议，约定回购价款400000元只要在2009年12月31日前向陈**支付（包括以施**、张**名义），陈**就将该3××号房屋出售给张**，并协助办理过户手续。现施**、张**在2010年11月份分三次支付了购房款500000元（实质上履行归还2008年的借款400000元），应视为已经履行了回购房的付款义务；陈**同意收取施**、张**支付的500000元，虽然没有给予施**、张**优先购买权，但仍应视为同意施**、张**回购，只是没有履行协助办理过户义务。综上，该3××号房屋形式上在陈**名下，但只是没有履行协助办理过户义务，且该房所有权人名称虽数次变更，但始终由施**、张**实际控制，也并没有进行交钥匙交付（从张**交付至第一过户人李**，李**再交付至陈**）。故该3××号房屋实质上的财产所有权属于施**、张**夫妇，因该房的拆迁利益应归施**、张**夫妇享有，陈**主张要求施**、张**方返还不应当得到的拆迁利益（212.02M2安置房和实取得的货币的一半227552.5元）无事实和法律依据，其诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第一款、第三款的规定，原审法院判决如下：驳回陈**要求施**、张**返还212.02M2安置房和补偿款227552.5元的诉讼请求。本案原审案件受理费10900元，由陈**负担。

上诉人诉称

上诉人陈**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人拥有涉诉房屋的两证，是房屋的所有权人，双方当事人的购房协议中明确约定，被上诉人支付40万元后方享有房屋的优先购买权，双方并未对总购房款作出约定，而按照2009年7月当时的房屋价格，该房至少价值为100万元，故即便被上诉人支付了50万元，其也仅仅享有的是优先购买权，并非所有权，陈**一直未将房屋过户给被上诉人，被上诉人也从未提出过任何异议。2、2007年12月双方账目基本结清，且经协商未过户，但这与2009年7月的购房协议已经没有任何联系，2009年7月后，被上诉人已经搬离了涉诉房产，将房产交付给陈**，上诉人进行了必要的装修、改造，原审法院认定房屋归被上诉人控制错误。3、涉诉房屋所有权在拆迁时未发生任何变化，改造、装修均由上诉人进行，拆迁补偿利益除了房产，涉及的附属物等补偿也均归陈**，原审法院驳回陈**的诉讼不当。4、原审法院审理程序错误，被上诉人不讲诚信，一直企图蒙蔽法庭，开始不承认其享有柳家村3××号的利益，认为自己拆迁的马家塘33号与柳家村3××号无关，后又以回购协议搪塞法庭，原审法院听任被上诉人的意见，在案件审理近一年时，根据被上诉人的要求追加张**为被告，严重超过法定审理期限。综上，请求撤销原审法院判决，依法支持陈**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人施**、张**答辩称，涉诉房屋实际属于被上诉人，陈**是代被上诉人持有房产，只是名义上的所有者，不享有拆迁利益。双方当事人之间是借贷关系，房屋过户到陈**名下是出于借贷的事实，在被上诉人还清借款后，要求返还房屋应予支持。房产权证并不具有绝对的证明力，不能机械的以房产证作为定案的依据，应依据查明的事实将有关权利判归真正的权利人所有。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。关于涉诉房屋由谁实际控制，上诉人称，房屋由陈**控制，并不是由施**、张**控制，涉诉房屋的钥匙一直在陈**手中。被上诉人认为，上诉人在原审法院2014年6月27日的庭审中陈述，房子租赁给施**、张**之后就一直是施**、张**在使用。

本院认为

本院认为，陈**与施**、张**之间存在多笔借贷关系，2007年12月，陈**与施**、张**之间的借款账目已经结清，双方一致认可，陈**曾提出要求张**将房屋过户回去，而张**因债务较多而未将涉诉房屋的房屋产权证过户至施**、张**名下，由此可知陈**在2007年12月并不具有涉诉房屋的实际所有权，此后，陈**亦未举证证明其具有涉诉房屋的实际所有权。且施**、张**亦2009年7月5日的购房协议支付了合同中所约定的款项。故陈**主张其是涉诉房屋的实际所有权人，本院不予支持，被上诉人享有拆迁利益具有合法依据。上诉人陈**还主张其对涉诉房屋进行了装修和改造，但并未提供证据予以证明，故对此本院亦不予支持。关于本案在原审中的审理期限问题，因本案案情较为复杂，原审法院延长六个月的审理期限，并未违反法律的相关规定。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10900元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日