张**与泗阳**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张*叶诉被告泗**限公司、第三人中国工商**泗阳支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张**独任审判，于2016年1月27日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告张*叶的委托代理人王*和被告泗**限公司的委托代理人顾*、甘霜相到庭参加了诉讼，第三人中国工商**泗阳支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张*叶诉称，2014年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的泗阳县众兴镇运河名门小区第13幢1单元2701室，房屋总价款为812368元，首付244368元，剩余房款通过向第三人中国**限公司泗**行申请按揭贷款支付。现因被告逾期交房问题协商未果，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房首付款244368元及利息（自2014年1月28日起至还清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；3、被告返还已还的银行按揭贷款截至2015年12月9日，本息合计52470.83元及利息（自起诉之日起至还清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；4、赔偿原告违约金4061.84元；5、解除原告与第三人签订的购房借贷合同，剩余按揭贷款由被告直接偿还；6、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告泗**限公司辩称，原告购买的商品房在2016年1月份具备交付的条件，法院判决合同解除，同意原、被告及第三人之间签订的购房借贷合同一并解除，并同意返还首付款和已付贷款本金，对于剩余贷款本金被告也同意偿还，但是对于贷款的利息部分，被告认为由于贷款合同的目的不能实现，因此我方只承担按照银行同期同类贷款基准利率计算的利息，而非按照银行与原告之间约定方式计算的利息。对于原告主张的损失，由于双方在合同中已经明确约定了违约金的计算方式，因此原告只能选择违约利息和违约金的其中一种，对于原告主张的银行贷款利息部分，我方不同意支付。

第三人中国工**限公司泗阳支行未作陈述。

本院查明

经审理查明，2014年1月23日，原、被告签订合同编号为MMF13-2701-201402的《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告泗阳**限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇运河·名门府小区第13幢1单元2701号房屋以812368元的价格出售给原告张**。余款568000元通过银行按揭支付。2014年1月28日，原告张**向被告泗阳**限公司支付购房首付款244368元。2014年1月28日，被告向原告出具了购房首付款244368元发票。2014年8月5日，原告张**与第三人中国工商**泗阳支行签订《个人购房借款／担保合同》，原告张**向第三人中国工商**泗阳支行申请贷款568000元，借款期限为30年。该568000元已汇入被告泗阳**限公司的账号。截至2015年12月9日，原告张**已向第三人中国工商**泗阳支行归还贷款本息合计52470.83元，其中本金8392.36元，利息44078.47元，尚欠贷款本金559607.64元及相应的利息未还。

在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告泗阳**限公司应于2015年7月31日前，将经验收合格的房屋向原告张**交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府调整规划设计变更及遭遇人力不可抗力等特殊原因；3施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决；社会异常事件、自然灾害、战争等不可抗力情况；市政配套的批准安装导致的延误；由于本合同项下房屋邻近的市政工程建设使该房屋的建设施工不得不停止；本合同签订之后颁发的新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章而不能按时将房屋交付使用的；其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。后因被告泗阳**限公司逾期交房，2015年12月13日，原告张**向被告泗阳**限公司邮寄律师函，要求解除合同、退还购房款、支付违约金及赔偿张**的一切经济损失。此后，因双方就房屋逾期交付等问题协商未果，因而成讼。

上述事实，有原、被告的陈述，并有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人住房借款／担保合同》、中国工商**泗阳支行出具的个人贷款还款明细单、律师函、邮件单等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告泗阳**限公司应于2015年7月31日前向原告张**交付房屋，但被告泗阳**限公司未按照约定向原告张**交付房屋，被告泗阳**限公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况，依据合同约定，原告张**有权解除合同。因被告违约导致合同解除，被告泗阳**限公司应当返还原告张**已支付的购房款244368元，并支付利息。另外，截至2015年12月9日，原告张**已经归还第三人贷款本息52470.83元，被告泗阳**限公司应当予以返还，并承担相应的利息。对于原告张**主张的违约金4061.84元，因被告违约，根据合同约定，本院认为于法有据，应予支持。因《商品房买卖合同》解除，则原告张**与第三人中国工**限公司泗阳支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除，因按揭贷款568000元已经支付给被告泗阳**限公司，本院认为，为方便履行和交易安全，自2015年12月10日后的剩余贷款559607.64元及相应的利息应由被告泗阳**限公司向第三人中国工**限公司泗阳支行偿还。另外，在履行中如被告泗阳**限公司未及时向第三人还款，为防止对原告张**的个人信用记录造成影响，如原告张**在2016年12月10日后就尚欠贷款559607.64元及相应的利息向第三人偿还的部分，原告张**可以向被告泗阳**限公司追偿。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告泗**限公司于2014年1月23日签订的合同编号为MMF13-2701-201402的《商品房买卖合同》；

二、被告泗**限公司于本判决生效后十日内支付原告张**购房首付款244368元及利息（自2014年1月28日起至付清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；

三、被告泗**限公司于本判决生效后十日内支付原告张**已还贷款本息共计52470.83元及利息（自2015年12月24日起至还清款之日止，按中**银行同期同类贷款基准利率计算）；

四、被告泗**限公司于本判决生效后十日内支付原告张**违约金4061.84元；

五、解除原告张**、被告泗**限公司与第三人中国工商**泗阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；

六、被告泗**限公司于本判决生效后十日内向第三人中国工**限公司泗阳支行归还剩余贷款559607.64元及按合同约定的利息；

七、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取6165元，由被告泗**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国**城支行，户名：宿迁**国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费12330元。

裁判日期

二〇一六年三月七日