刘**、陈**与江苏永**有限公司、中国建**限公司盱眙支行商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**、陈**与被上诉人**发有限公司（以下简称江**公司）、中国建设**盱眙支行（以下简称中国**支行）商品房预售合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年11月2日作出（2015）盱民初字第02475号民事判决。上诉人刘**、陈**对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告**公司开发的欧洲城小区21号楼3单元201号住宅用房，房屋总价款为347000元。合同第八条约定出卖人应在2012年12月30日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按总房款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，并于2013年7月26日在物业处领取钥匙并装修入住，后原告向被告出具收条一份，载明：“今收到江苏永**有限公司欧洲城21幢3单元201号，按合同违约金共计（大写）叁仟肆佰柒拾元整。（小*）3470。其违约金已全部结清”。原告认可该收条的真实性，但主张该收条载明的违约金仅为被告给付的逾期交房违约金而非逾期办证违约金，收条落款时间也并非原告书写。另涉案房屋至今未符合合同约定的交付条件。

原审另查明，原告办理的公积金贷款系淮安市住**盱眙分中心根据其申请，委托中国建**限公司盱眙支行发放借款。

原审刘**、陈**诉称，2012年7月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的欧洲城小区21幢3单元201室商品房一套，房屋总价款347000元，原告首付款137000元，余款210000元在中国**眙支行办理商业贷款。2013年7月26日，原告领取钥匙并装修入住，双方买卖合同中约定被告应在商品房交付使用90日内协助原告办理产权证，即被告应在2013年10月26日前向原告提供相关材料，但时至今日，被告未履行该义务，已构成违约，依照合同约定，被告应支付原告违约金为712天×347000元×0.0001u003d24706.4元。为维护原告合法权益，请求法院判令二被告支付原告逾期办证违约金24706.4元，案件诉讼费由被告承担。

被上诉人辩称

原审被告**公司提交书面答辩状称，第一，原告的逾期办证违约金请求缺乏事实依据，应予以驳回。2014年1月23日，原告出具收条给被告，注明收到被告合同违约金3470元，且载明违约金已全部结清；上述收条载明的是合同违约金，包括被告应承担的一起违约金责任，故原告再主张违约金无依据。第二，从原告主张的逾期办证违约金的前置条件来看，其诉讼请求也无依据。合同第十五条约定的办证条件是交付使用后90日将产权登记资料报经备案，与第八条约定的交付条件一致的，即取得交付使用批准文件，故原告诉称的办证条件尚未具备，其无权要求被告履行该义务并支付违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。

原审被告中**行盱眙支行未作答辩。

原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定的办理权属登记的前提条件为商品房交付使用，该“交付”系合同第八条所指的永**司取得商品房交付使用批准文件后的交付，而涉案房屋截至诉讼时止尚未取得交付使用批准文件，故合同第十五条约定的办证前提条件尚未成就，原告此时主张被告存在逾期办证行为并赔付违约金无依据，法院不予支持。关于被告同时抗辩的被告出具收条载明收到违约金3470元属于“一揽子”解决双方合同所涉所有违约金纠纷，原告予以否认，因收条中未明确违约金性质，被告亦未提供其他证据印证其抗辩事实，故对被告的该抗辩理由法院不予采信。因中国**支行并非案涉合同相对人，非原告所诉合同义务的承担人，原告要求其承担赔偿责任无依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告刘**、陈**的诉讼请求。案件受理费418元，减半收取209元，由原告刘**、陈**负担。

上诉人刘**、陈**不服一审判决，向本院提起上诉称，2013年7月26日被上诉人江**公司向上诉人下发的欧洲城交房确认函确认可以办理交房手续，上诉人也认可该商品房符合双方买卖合同中第八条规定的交付条件，同时依照买卖合同第十五条的约定，被上诉人应在该商品房交付使用后90日内向上诉人提供办理产权证明材料，但在上诉人领取商品房钥匙和确认函之后近一年时间内，被上诉人仍未能提供任何办理产权登记的证明材料，已构成违约。一审法院混淆了买卖合同第八条和第十五条的概念，被上诉人在2013年7月26日的交房确认函可证明房屋已具备交付条件。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。

被上**江公司答辩称，1、2014年1月23日上诉人出具收条给被上诉人，明确载明收到合同违约金3470元并注明违约金已全部结清。收条所载明的是合同违约金，包括了被上诉人应承担的一切违约责任。2、合同第15条约定的办证条件是在交付使用后90日将产权登记资料报经备案，该约定的前提是取得交付使用批准文件，上诉人主张的逾期办证违约金的前置条件应是取得交付使用批准文件，目前所附条件未成就，上诉人无权要求被上诉人履行义务及支付违约金。3、上诉人提交阚**的证人证言，证人未到庭且与被上诉人有纠纷。上诉人陈述与书面收条互相矛盾。被上诉人对这两份证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。综上，一审判决正确，请求维持。

被上诉人中**行盱眙支行未作答辩。

本院查明

经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案所涉商品房买卖合同第十五条约定的办证条件是在商品房交付使用后90日内，被上诉人将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。该约定的前提系合同第八条所指的被上诉人取得商品房交付使用批准文件。诉讼中，上诉人提交的交房确认函并不能证明房屋符合法律规定或合同约定的交付条件。上诉人主张逾期办证违约金的前置条件仍应是涉案房屋取得交付使用批准文件，而截止一审诉讼时涉案房屋尚未取得交付使用批准文件，故合同第十五条约定的办证前提条件尚未成就。该上诉主张无依据，本院不予支持。综上，一审法院对此案判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费418元，由上诉人刘**、陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日