李**、王**与江苏永**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江苏永**有限公司（以下简称永**司）与被上诉人李**、王**、原审第三人中国农业**盱眙支行（以下简称农**支行）商品房预售合同纠纷一案，盱**民法院于2015年11月11日作出（2015）盱民初字第02103号民事判决。永**司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，永**司的委托代理人郎**，李**、王**的委托代理人王**，农**支行的委托代理人黄**、郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年8月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房，套内建筑面积94.37平方米，房屋总价款435000元。原告于2015年8月28日支付购房首付款135000元，余款300000元于2013年9月11日在第三人中国农**限公司盱眙支行按揭贷款，该贷款约定年利率为6.55%，到期之日为2027年9月4日。原告合计付购房总价款435000元，履行了全部付款义务，并于2013年11月4日，原告就上述购买的房屋缴纳契税6525元。截至2015年8月5日，原告共偿还贷款本金27023.78元及利息35424.66元，尚有272976.22贷款本金未偿还。合同第八条约定被告应于2014年10月31日前向原告交付该房屋，合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同补充协议（一）第4条约定合同签订后因一方原因提出解除合同的，需向另一方支付总房款20%的违约金。商品房买卖合同约定的交房时间到期后，被告并未如期将符合合同约定条件的商品房交付给原告。直至今日，原告购买房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。2015年8月19日，原告向被告发出解除商品房买卖合同告知书，要求被告退房并返还购房款等，但被告未予处理。

一审法院认为

李**、王**一审诉称，2013年8月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房，套内建筑面积94.37平方米，原告支付购房首付款135000元，在农**支行按揭贷款300000元，合计付购房总价款435000元，已履行了全部付款义务。合同第八条约定被告应于2014年10月31日前向原告交付该房屋，但被告至今未取得商品房交付使用批准文件，拖延交房并设置不合理交房条件，原告与被告多次交涉未果，原告于2015年8月19日发函给被告要求解除商品房买卖合同、返还购房款。合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同函件到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，合同补充协议（一）第4条约定合同签订后因一方原因提出解除合同的，需向另一方支付总房款20%的违约金。被告逾期交房已超过60日，现请求法院判决1.解除原、被告于2013年8月28日签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告购房款135000元、交付给银行的本金27023.78元及利息35424.66元；3、被告支付违约金39489.68元；4、判令被告协助原告办理退还契税6525元的手续；本案诉讼费由被告承担。

被上诉人辩称

永**司一审辩称，逾期交房是事实，诉争房屋现虽不具备完全交房条件，但原告购买的类似房屋已有人拿房，并不影响原告使用，商请原告继续履行合同；原告按合同补充协议（一）第4条约定主张被告支付总房款20%的违约金，原告提出解除合同应向被告支付总房款20%违约金，同时按合同约定被告逾期交付只能按原告累计已付款的1%向原告支付4350元违约金。被告不同意解除合同，请求驳回原告诉讼请求。

农**支行一审辩称，原告为购房在我行办理了300000元按揭贷款是事实，如果原、被告双方解除《商品房买卖合同》，要求原告返还余欠贷款本金272976.22元及利息，被告承担连带清偿责任。

原审认为，原被告订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力。诉争商品房逾期交房已超过约定期限，且至今未取得商品房交付使用批准文件，原告在法定时间内向被告发出解除合同函件，按照法律规定，自解除合同函件到达被告时合同即已解除合同，法院予以确认。因原告已支付房屋首付款135000元、偿还贷款本金27023.78元及利息35424.66元，共计197448.44元，被告应当予以返还。因主合同《商品房买卖合同》解除，原告与第三人签订的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同也应一并解除，截至2015年8月5日，原告尚有272976.22元贷款本金未偿还。被告负有支付272976.22元给第三人的责任。对于原告主张的契税，因该款已由税务机关收取，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理契税6525元的退税事宜。庭审后原告变更诉讼请求要求法院确认原告解除合同的效力及变更违约金按合同约定要求被告按已付房款1%承担4350元违约金，符合法律规定，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认原告李**、王**与被**公司在2013年8月28日订立的商品房买卖合同已于2015年8月19日解除。二、被**公司给付原告李**、王**因购买位于盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房支付的房款135000元，已偿还银行的贷款本金27023.78元及利息35424.66元及违约金4350元。三、被**公司返还第三人中国农**限公司盱眙支行贷款本金272976.22元及利息（自2015年10月6日起按年利率6.55%计算至给付之日止）。四、被**公司协助原告李**、王**办理盱眙县盱城镇欧洲城小区22号楼3单元601号房6525元契税退税事宜。上述二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费7825元，减半收取3912.5元，由被**公司负担。

判决后，永**司不服，向本院提起上诉称，涉案房屋已经完全具备了居住条件可以交付入住，原审法院简单判决解除合同，不利于房地产行业的稳定，且第三人农行盱眙支行并无诉求，原审判决上诉人返还其借款本息程序不当。综上，原审法院认定事实不清，程序不当，请求二审法院查明事实予以改判或发回重审。

李**、王**答辩称，上诉人没有按照合同约定的时间交付房屋，我方已在法律规定的时间内向上诉人发出解除合同告知书，上诉人应当承担相应的法律后果。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

农**支行答辩称，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，出卖人应当返还其收受的购房贷款和购房款的本金及利息，请求人民法院查明事实依法判决。

本院查明

二审经审理确认原审查明的事实。

本院认为

本院认为，涉案房屋逾期交房已超过约定期限，且至今未取得商品房交付使用批准文件，被上诉人在法定时间内向上诉人发出解除合同告知书，涉案合同自解除合同告知书到达上诉人时即已解除。因主合同《商品房买卖合同》解除，作为从合同的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同也应一并解除。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，上诉人应当返还其收受的购房贷款和购房款的本金及利息。综上，上**江公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7825元，由上**江公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日