上诉人方**与被上诉人**产有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人方**因与被上诉人南京太**有限公司（以下简称太**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六*初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方**及其委托代理人陈**，被上诉人太**产公司委托代理人胡*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

方**原审诉称，2013年6月20日，方**与太**产公司签订商品房预售合同（以下简称合同）一份，合同约定，方**购买太**产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号某幢1605室商品房一套，合同约定方**于2013年6月17日前给付所有购房款，太**产公司于2013年9月30日前交付房屋，并取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同签订后，方**按约定支付购房款485884元，而太**产公司至今未履行协助方**办理房屋产权证的义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约金（以实际付款485884元为基数，按年利率5.6%计算自2013年10月1日至2014年4月16日止）。另，由于案涉房屋系综合楼，三楼、四楼是餐饮饭店，其油烟管道与方**所购房屋的厨房共用一墙，自2014年1月18日饭店营业以来，方**房屋厨房的墙壁一直往外冒油烟，油烟四处扩散，致方**房屋无法居住使用，方**为了消除油烟，整天使用厨房的抽油烟机排放油烟。方**将此问题反映给小区物业和相关部门，太**产公司一直未积极处理，直到2014年4月16日将该问题解决。房屋油烟给方**生活和身体健康造成了较大伤害，故诉讼要求太**产公司赔偿方**因此支付的电费、医药费和误工费等损失13636.70元。诉讼中，方**申请撤回了要求太**产公司支付违约金的诉讼请求，只要求赔偿其因此支付的电费、医药费和误工费等损失13636.70元。

一审被告辩称

太**产公司原审辩称，双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同约定，太**产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。方**已经在2013年6月17日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的，方**再主张迟延交付房屋权属登记手续违约金，没有法律依据，应予驳回。至于方**依据双方所订合同第13条关于商品房质量保证条款要求对其损失给予赔偿，是没有事实根据的，太**产公司出售的房屋均通过了有关部门的竣工验收，不存在质量问题，而且，方**主张的损失没有任何证据证实，故请求法院驳回其此项请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月20日，方**与太**产公司签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定，方**购买太**产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号某幢1605室商品房一套，总价405004元。合同第六条约定房屋交付时间为2013年9月30日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。合同第十条约定，双方进行交接时，出售方明确告知买方交付的商品房尚未取得第六条约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其它交付条件，买方仍愿意接受该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。第十三条关于商品房质量保证条款明确出卖方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任，造成买方经济损失的，应当按买方的实际经济损失予以赔偿。方**、太**产公司签订合同之前，双方于2013年6月17日，办理了房屋接收入户手续。太**产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件。方**以此认为太**产公司在交付房屋时没有取得工程竣工验收备案文件，不符合合同第六条约定，构成违约，应当承担违约责任。另，方**还以太**产公司出售的房屋存在质量问题，厨房的墙壁一直往外冒油烟，致其无法居住使用，并整天用厨房的抽油烟机排放油烟，“房屋油烟”给方**生活和身体健康造成了较大伤害，故诉讼要求太**产公司赔偿其因此支付的电费、医药费和误工费等损失13636.70元。诉讼中，方**申请撤回了要求支付逾期违约金的诉讼请求，只要求赔偿方**的实际损失电费、医药费和误工费合计13636.70元。原审法院对于方**撤回此部分诉讼请求的申请，依法予以了准许。原审庭审中，方**提供了视听资料，证明油烟问题的存在及太**产公司维修事实；其提供的电费发票和就诊病历及相应票据，证明因此多支出的电费和治疗费用。

以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、购房发票、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，原告提供的视听资料、电费单和医疗费票据，以及双方当事人的陈述等证据证实，原审法院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，方**与太**产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。受害人应当就其所受损害，违约行为与损害之间存在因果关系承担举证责任。本案中，方**诉称案涉房屋存在质量问题，即“房屋油烟”给方**生活和身体健康造成了较大伤害，以此要求太**产公司赔偿其因此支付的电费、医药费和误工费等损失13636.70元，其应当提供相应证据证明损失客观存在，并证明损失的发生系“房屋油烟”造成，然而方**仅提供了其制作的视听资料、缴纳电费的单据和医疗费票据，不能足以证明其主张的案件事实发生和存在，证据明显不足，因此，方**以此主张的诉讼请求因证据不足，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回方**的诉讼请求。一审案件受理费509元，由方**负担。

上诉人诉称

方**不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案所涉及的争议实质为实际损失的多少及实际损失是系“房屋油烟”造成。方**在一审庭审中出具了详细的视听资料，证实“房屋油烟”问题确系存在，以及太**产公司多次维修的事实。另方**的门诊病历中也明确方**的过敏与“房屋油烟”有关，对于电费的支出太**产公司也曾一再同意适当给付。即使如太**产公司所辩，太**产公司所售房屋均通过有关部门的竣工验收，那也并不能说明房屋质量没有问题。方**购买的是精装修的单身公寓，验收合格证明只能说明房屋建筑整体质量过关了，并不能排除房屋的局部质量以及装潢质量全部没有问题。一审法院仅因太**产公司不认可质量问题，把所有的举证责任分配给方**，方**已经提出相关票据、病历、视听资料等支持其诉讼请求。一审判决对损失前提、房屋质量问题存在与否不作认定，直接认定方**提供证据不足，明显不当。请求：1、撤销一审判决，改判太**产公司赔偿损失13636.7元；2、太**产公司承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上**地产公司答辩称，方**认为涉案房屋存在质量问题，给其的生活和身体健康造成较大伤害，要求太**产公司赔偿因此支付的电费、医疗费和误工费等损失，但其提供的证据明显不足，应予驳回。涉案房屋是经过质检验收合格的，不存在质量问题，方**未提供证据证明房屋存在质量问题。一审中方**提供了试听资料，但该视频资料是何时、何地、何人进行摄像、制作等，太**产公司不清楚。虽然视听资料中反映的情况是有人在房间内对墙面进行装修，但房屋装修与方**所诉请的电费、医疗费、误工费等没有因果关系。方**称“房屋油烟”给其的生活和身体健康造成了较大伤害，因此要求太**产公司赔偿因此支付的电费、医疗费和误工费等损失13636.7元，其应当提供相应的证据证明损失的客观存在，并证明该损失的发生系“房屋油烟”造成，然而，方**仅提供了其制作的视听资料、缴纳电费的单据及医疗费票据，该组证据仅能证明方**交纳电费及治疗疾病的花费情况，无法证明该电费的产生及疾病的发生是因太**产公司所致，不足以证明其主张的案件事实发生和存在，更不能证明其损失的产生与太**产公司所售房屋是否存在质量问题有因果关系，证据明显不足。太**产公司已经按照合同约定向方**交付了房屋，且该房屋是经过有关部门竣工验收的，不存在质量问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回方**的上诉请求，维持原判。

双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。

本院查明

本院另查明，二审中，方**提供了其与太**产公司工作人员康经理的录音录像资料。证明涉案房屋确实存在质量问题，视听资料反映双方商谈房屋维修的过程及房屋存在质量问题。该资料记载部分内容为：“康：应该是小事，实际上我多方面打过电话，包括装修的，当时他们装修的时候也搞不清楚，从图纸上整个分析，房屋结构上不应该有这个问题。如果有的话，可能要想办法把你橱柜敲掉，这个可能你要有这个心理准备，敲敲掉以后，我们怎么恢复。你至于讲那个电费问题，你油烟机愿意开着就开着，电费问题用不了多少钱，我们确实存在的问题。方：油烟机，它现在9：00上班，我一直要开到下午2点，要抽，晚上4点又开始。康：这样我们补助你一点钱，那你看怎么办呢，这也不是什么大问题。方：还有一个，你听我讲，因为18号开业，开业我就下来了，我一直盯着，盯到现在，但是这段时间，你们应该给他们联系好了。康：没得办法弄，我可以讲，我实事示是讲，没得工人了，过年了。”

太**产公司质证认为，对方顺珍提供的录音、录像整理资料及视频资料的真实性无异议，但对其证明的目的不予认可。房屋零星漏烟属于房屋存在瑕疵，但瑕疵不等于质量不合格，太**产公司也积极进行了处理，并已解决了该问题。

太**产公司提供了一份方**在2014年4月16日发给太**产公司的短信照片，证明涉案房屋零星漏烟的瑕疵，太**产公司已经积极进行了维修，已维修完毕。另太**产公司还提供了一份方**2014年4月22日出具的收条，证明太**产公司以保洁费的方式补偿给方**电费200元。

方**对太**产公司提供的证据的真实性无异议，但其认为2014年4月22日其收取的是1605室、1405室各100元的保洁费，而不是电费补偿。

本院认为

本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据现已查明的事实，涉案房屋存在墙面漏油烟的质量瑕疵，太**产公司已经进行了维修。双方就维修问题在进行沟通过程中，太**产公司承诺就方**因使用油烟机排除油烟所产生的电费给予补偿。且从双方沟通的过程看，因临近春节，太**产公司因找不到工人未能及时维修，方**需经常打开油烟机，其主张赔偿电费损失200元，应予支持。考虑涉案房屋内因未能及时维修，室内油烟对方**的身体不适有一定的影响，本院酌定太**产公司赔偿方**1000元。对方**提出的其他上诉请求，因其提供的证据尚不足以证明其主张，对此应由方**自行承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市六合区人民法院（2014）六*初字第613号民事判决；

二、被上诉人南京太**有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人方**1200元；

三、驳回上诉人方**的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费509元，由方**负担487元，南京太**有限公司负担22元；二审案件受理费141元，由方**负担129元，南京太**有限公司负担12元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十八日