上诉人南京太**有限公司与被上诉人薛**、葛**、薛*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京太**有限公司（以下简称太**产公司）与被上诉人薛**、葛**、薛*房屋买卖合同纠纷一案，南京市六合区人民法院于2014年7月24日作出（2014）六*初字第555号民事判决，太**产公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月3日立案受理。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年1月19日，薛**、葛**、薛*与太**产公司签订一份商品房预售合同，合同约定薛**、葛**、薛*购买太**产公司开发的位于南京市六合区雄州街道某路1号2-21商品房一套，房屋建筑面积为130.96㎡，总价1449450元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中**银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。同一天，双方又签订了一份商铺委托租赁及经营管理合同，薛**、葛**、薛*将本案所涉房屋委托给太**产公司统一租赁，涉案房屋净房款为2376138元，租期自2013年1月1日起至2021年3月31日止，合同期内租金总额为1274196元，租金分两次给付，第一笔租金（前六年的租金）926688元在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款，因此合同约定房款为1449450元，即开票价格。

另查明，薛**、葛**、薛*在2012年12月28日收到太**产公司的交房通知，当天即办理了房屋接收手续。太**产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太**产公司应在交付房屋90日内与薛**、葛**、薛*一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为293天（自2013年3月29日至2014年1月15日）。

还查明，根据商品房预售合同第五条第二款的约定，买方延迟支付合同价款的，应向卖方承担违约责任，按照未付到期价款的中**银行同期商业贷款的基准利率计算迟延期间的利息。薛*甲、葛**、薛*按照合同约定应在2012年1月19日前支付房款809450元，但在约定时间内仅支付了400000元。其余房款分别在2012年3月29日支付200000元，2012年7月12日支付109450元，在2012年8月28日支付100000元。

2014年4月28日，薛**、葛**、薛*诉至原审法院，要求太**产公司给付违约损失196000元，并承担案件诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，原审本诉原、被告签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。原审本诉原、被告所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房预售合同约定的房屋总价款为1449450元，结合商铺委托租赁及经营管理合同及双方当事人庭审陈述来看，该价款为扣除六年租金的价格，该租金亦应为原审本诉原告的合法收益，因此总价款应加上六年的委托管理租金926688元，合计2376138元。关于违约金的计算依据问题，本案中薛**、葛**、薛*在签订商品房买卖合同之后的第二天就与太**产公司签订了商铺委托租赁及经营管理合同，租金亦在实际总房款中扣除，因此薛**、葛**、薛*并未有实际上的损失，因此其主张按银行同期贷款利率上浮150%的标准计算，明显过高，加重了太**产公司的负担。对于逾期期间的计算，应自薛**、葛**、薛*实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即太**产公司取得工程竣工验收备案手续止，共计293天。据此，对于薛**、葛**、薛*的诉请部分，太**产公司应以实际总房款2376138元为基数、按中**银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数293天，共计114445.22元，向薛**、葛**、薛*支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。

对于逾期支付购房款的部分，原审反诉被告未能按照合同约定的期间支付合同约定的价款，虽其主张是经过原审反诉原告工作人员的同意，但不能提供相应证据予以证实，因此原审反诉被告对于未按期支付价款的部分应承担违约责任，对于原审反诉原告的主张予以支持。2012年3月29日支付的200000元，逾期69天，应按半年期贷款利率计算，支付违约金2117.26元；2012年7月12日支付的109450元，逾期174天，应按半年期贷款利率计算，支付违约金2921.87元；2012年8月28日支付的100000元，逾期221天，应按年贷款利率计算，支付违约金3632.88元，合计8672.01元。

据此，原审法院判决：一、本诉被告南京太**有限公司于本判决生效之日起五日内支付本诉原告薛**、葛**、薛*延期办理房屋产权转移登记手续的违约金114445.22元；二、反诉被告薛**、葛**、薛*于本判决生效之日起五日内支付反诉原告南京太**有限公司逾期支付购房款的违约金8672.01元。综合上述一、二两项判决，本诉被告南京太**有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告薛**、葛**、薛*105773.21元。

上诉人诉称

一审宣判后，太**产公司不服向本院提起上诉称，原审法院判决上诉人承担迟*办证违约金，忽视了在合同履行过程中房屋交付条件已经变更这一实际情况；被上诉人薛**、葛**、薛*在上诉人没有按照合同约定出示相关证明文件的情况下自愿接受房屋，应视为对房屋交付条件的变更，可认定被上诉人放弃了依合同约定向上诉人主张违约责任的权利；双方合同中对迟*办理合同备案手续和权属登记手续未约定逾期违约责任，且被上诉人并未因上诉人迟*办理权属登记手续受到任何经济损失，原审法院判令上诉人承担违约责任，无事实和法律依据；原审法院并未按照被上诉人实际支付的总房款来计算违约金，系计算错误，应按照扣除租金后的房款计算。据此请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

薛**、葛**、薛*答辩称，房屋交付和办理权属证书是两个不同性质的法律事实，其法律后果也不尽相同，鉴于当事人双方在房屋买卖合同中对此已有明确约定，所以上诉人存在着违约这一事实就应承担相应的违约责任；相关司法解释对房地产买卖合同中未明确约定违约责任的后果已作了规定，原审判决符合规定。上诉人对“实际支付的房款”认识有误，被上诉人的已付房款系实际支付房款和租金的总和。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同、购房发票、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及双方当事人的陈述等证据证实

本院认为

本院认为，本案争议焦点为太**产公司是否对迟*办理合同备案手续和权属登记手续承担违约责任，以及如需承担违约责任，应以何标准计算违约金。

关于第一个争议焦点，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案双方当事人在合同中约定了办理房屋产权转移登记手续的期限，上诉**产公司未在该期限内履行其协助办理房屋产权转移登记义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故上诉人该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在委托租赁经营管理合同已经明确约定第一笔租金冲抵房款总额，原审法院认定总房款包含约定冲抵房款的租金部分并无不当，故上诉人主张以房屋买卖合同中实付的1449450元为基数计算违约金，与事实不符，本院不予采纳。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人太**产公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4220元，由南京太**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十日