林**与南京太**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告林**诉被告南京太**有限公司（以下简称太**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法由代理审判员甘*适用简易程序，于2014年8月4日公开进行了开庭审理，后于2014年11月21日由代理审判员甘*、厉**、人民陪审员秦*组成合议庭进行审理。原告林**的委托代理人陈**，被告太**产公司委托代理人黄**、胡*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告林**诉称：2012年5月9日，原告与被告签订一份商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的位于南京市六合区雄州街道长江路x号金*广场x幢xxxx室房屋一套，面积58.62㎡，总价405139元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2013年1月9日，原告接到被告的收楼通知，三个月后，原告要求被告共同办理房屋所有权转移登记等手续，但被告一直推诿，未能及时办理该手续。直到2013年4月底，被告才电话通知原告办理产权证。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，要求被告以原告购房款总额为本金，按中国人民银同期贷款利率标准向原告支付违约金。

被告辩称

被告**产公司辩称：双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同的约定，太**产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。原告已经在2013年1月9日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的。合同对迟*办理合同备案手续和权属登记手续未约定违约金的计算方式，因此被告无需向原告承担迟*办理权属登记的违约责任。另外，被告实际已经完全履行了合同义务，且在客观上没有给原告造成任何的经济损失。因此，根据双方在合同履行过程中房屋交付条件已经发生变更这一实际情况，原告要求被告承担延期办理房屋产权转移登记手续的违约金显然是不能成立的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年5月9日，原告林**与被告**产公司签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的位于南京市六合区雄州街道长江路x号金*广场x幢xxxx室房屋一套，面积58.62㎡，总价406178元，原告实际支付购房款405139元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中**银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。

另查明，原告在收到太**产公司的交房通知后，于2013年1月9日办理了房屋接收手续。被告在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是被告最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，被告应在交付房屋90日内与原告一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为282天（自2013年4月9日至2014年1月15日）。

以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、购房发票、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

本案中，原被告所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告林**实际支付的总房款为405139元，有购房发票及双方当事人庭审陈述加以证实，本院予以认定。关于违约金的计算依据问题，原告主张计算标准为中**银行同期贷款利率，低于上述司法解释规定的逾期贷款利率，本院予以支持。对于逾期期间的计算，应自原告实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即被告取得工程竣工验收备案手续止，共计282天。据此，对于原告的诉请部分，被告应以实际总房款405139元为基数、按中**银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数282天，共计18780.7元，向原告支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告南京太**有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告林**延期办理房屋产权转移登记手续的违约金18780.7元。

案件受理费449元，由原告林**负担139元，被告南京太**有限公司负担310元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京**民法院。根据**务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京**民法院预交上诉案件受理费449元。南京**民法院的开户行：农行**楼支行，帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一四年十一月二十四日