江苏诚**有限公司、茆中临等与江苏诚**有限公司、茆中临民间借贷纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行孙**与江苏诚**有限公司（下称“诚**司”）、茆中临民间借贷纠纷一案中，盐城市**有限公司（下称“锐**司”）接受本院委托，对诚**司所有的位于盐城市区盐马路9号4-7层非居住房地产（下称“案涉房屋”）的价格进行鉴证。该公司于2015年7月2日出具了盐锐信鉴估字（2015）第055号报告书。被执行人诚**司、茆中临对本院委托评估的程序及对评估报告不服，于同年7月26日向本院提起执行异议。本案现已审查终结。

答辩情况

二名异议人均提出异议称：执行过程中，异议人未收到盐城市亭湖区人民法院通知参与评估鉴定机构的摇号选定。评估机构在鉴证中的方法和计算方式有问题，评估价格严重偏低。故，请求依法停止案涉房屋进行拍卖并对其价格进行重新评估。

申请执行人答辩称：法院是按程序通知参加评估机构的摇号选定的，不存在程序问题。锐信公司具有评估鉴定资质，其评估是合法的。至于评估价格，因受盐城房地产市场因素影响也是正常的。

本院查明

经审查查明：孙**与诚**司、茆中临民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月10日作出（2013）亭民初字第2557号民事判决书，判决：一、诚**司应于判决生效之日起十日内偿还孙**借款400万元，并承担利息（利息计算起止时间及标准：从2012年3月2日起至2013年3月2日止按月息2%计算；从2013年3月3日起至判决生效确定的履行之日止按中**银行同期同类贷款利率四倍计算）；二、孙**对诚**司坐落于盐城市区盐马路9号4-7层非居住用房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款，享有优先受偿权（价值400万元）；三、茆中临对孙**以本判决第二项内容实现债权以外所欠款项承担连带偿还责任；四、驳回孙**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38800元，由诚**司、茆中临承担。上述判决生效后，被执行人诚**司、茆中临未履行判决确定的义务，申请人孙**于2014年8月21日向本院申请执行，本院于当日立案执行。

执行中，本院于2015年6月10日委托锐**司对坐落于盐城市区盐马路9号4-7层非居住房地产进行鉴定。锐**司采用收益法进行评估，于2015年7月2日出具了盐锐信鉴估字（2015）第055号报告书，结论为：鉴证标的的价格为人民币柒佰壹拾贰万壹仟陆佰元整（7121600元）。被执行人诚**司、茆中临收到报告后，以我院未通知其参与评估鉴定机构的选择，评估价格严重偏低为由，向本院提出执行异议。

另查明：2015年6月5日，本院通过EMS邮政快递（快递单号EY961665423CN），以“盐城市亭湖区盐马路9号4-7层”为送达地址，向诚**司送达了参加评估鉴定机构摇号活动的通知，该邮件于次日被以“收件人地址有误”为由退回。同日，本院通过EMS邮政快递（快递单号EY961665406CN），以“盐城市区八菱华庄＊幢＊座”为送达地址，向茆中临送达了上述通知，快递回执显示为：“家人收”。诚**司工商登记的住所地为盐城市亭湖区盐马路9号，且尚未注销或进行变更登记，其在所提交的执行异议申请书中确定的地址亦为该地址。在诉讼案件中茆中临本人确定的送达地址为上述地址。

执行异议审查过程中，锐**司工作人员陈**接受质询称：房地产评估的方法通常有比较法、成本法和收益法。对本次鉴证标的我公司采用了收益法进行评估，系考虑到鉴证标的的特殊性，采用该法最佳。具体而言，因该标的为商业房地产，又系收益型房地产，在同一供需圈内能够收集到较为丰富的租赁资料。另，本次鉴证标的房产计7层，属多层建筑，并非小高层或高层建筑，通常情况下，多层建筑的商用房地产底层价值最大，以上越来越低。

本院认为

本院认为：《最**法院关于﹤人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定﹥》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构的名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。”执行过程中，本院司法鉴定部门根据两名被执行人的住所地邮递了参加摇号选择评估机构的通知，且其中被执行人茆中临的家人也已签收邮件。异议人诚**司注册登记地为“盐城市亭湖区盐马路9号”，且未变更登记，其在提交的执行异议申请书中确认的地址亦为该地址，故本院按其该地址送达相关通知并无不当。因相关当事人经通知未到场，本院通过摇号随机确认评估机构，符合法律规定。

锐**司是江苏省物价局行政许可的综合涉诉讼类价格评估机构，具有对案涉房地产进行价格评估的资质，其执行负责本次估价的人员陈**、孙**系国家注册价格鉴证师。锐**司根据案涉房屋的具体实际，采用收益法进行估价，其估价程序、估价原则、估价方法均符合法律规定，估价结论亦是合法有效的。《最**法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。现，异议人以锐**司的评估价格严重偏低为由要求重新评估的主张，缺乏依据，不符合上述规定，本院依法不能支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议人江苏诚**有限公司、茆中临的异议请求。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省**民法院提起复议。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日