沈**与苏州**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告沈**与被告苏**限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本案于2015年8月26日受理后，依法由审判员武**独任审判，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告沈**的委托代理人严**，被告苏**限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告沈*娟诉称，2011年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条第一项、附件二第一条、附件五第十三条分别约定：“原告向被告购买文昌路350号3幢105室商铺”、“层高为5.68米”、“房屋交付时，房屋层高（按国家规范测量）的实际高度与约定高度之差超过国家标准规定的施工允许误差且甲方无法修正的，买受人有权提出终止本合同。买受人不提出终止本合同的，高度误差每超过1%，出卖人按总房价款的1%向买受人支付违约金。”2012年6月18日，被告发出《告知函》，以工作失误为由，告知原告，实际层高为4.48米。嗣后，经双方多次协商，未能就上述层高差达成解决方案。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务，涉讼房屋实际层高与约定层高差已达到21%，严重影响房屋使用功能，损害了原告的合法权益，被告应当按照合同约定作出赔偿。由于协商无果，为维护自身合法权益，原告只得诉诸法院，请求判令被告支付原告违约金217060元，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告苏州**限公司辩称，原告起诉状中说是在验交房的时候发现层高问题与事实不符，但实际是原告在2012年6月18日就知道这个层高的问题。而原告方却也交付了房款。对此，被告是完全按照建设审批工作来建房，没有任何的违反建筑规范，也没有做任何变更，原告来起诉层高的问题，只是我方工作人员在申请预售许可证的时候，将结构层高误认为是建筑层高，所谓的结构层高是包括地下的。我方认为是我们的错误，但是4.48米的层高是符合国家要求的。由于商品房已经交付，如果原告要请求赔偿，不是违约。尽管这类案件在虎**院已经有过判决，我方是上诉了，中院是维持原判的。但是我方现在还在向省高院申诉，在2014年7月20日将材料交给了省高院，目前还没有结果。根据合同法的相关规定，原告要求赔偿没有任何的法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2011年7月30日，原告沈**与被告苏**限公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201107160029）一份，合同约定原告向被告购买位于高新区文昌路350号3幢105号商品房一套，该商品房的用途为商业服务用房，房屋层高为5.68米，建筑面积为196.05平方米（含分摊建筑面积3.140平方米），单价为每平方米11071.68元，总价为2170603元，双方在合同中还约定，出卖方应当在2012年6月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。双方在附件五即合同补充协议第13条约定：在房屋交付时，房屋层高（按国家规范测量）的实际高度以约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差且甲方无法修正的，买受人有权在房屋交付后15日内提出终止本合同。出卖人在收到买受人关于终止本合同的书面通知后15日内将买受人全部预付购房款（包括利息、月利息按银行同期存款利率计算）全部退还买受人。出卖人按总房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不提出终止本合同的，高度误差每超过1%，出卖人按总房价款的1%向买受人支付违约金；高度误差比不超过1%，出卖人按人民币壹仟元向买受人支付违约金。高度误差比=（同约定高度-房屋实际高度-施工允许误差的绝对值）／合同约定高度×100%。合同签订后、房屋交付之前，被告通过告知函向原告告知，由于工作失误，在网签合同的录入过程中，将原告所购买房屋的一层实际层高的4.48米误登记为5.68米。原告在得知房屋层高存在误差的情况下，仍然办理了房屋交接手续。

另查明，涉案房屋是依照法定的审批手续建造而成，施工图纸在原、被告签订《商品房买卖合同》之前已经通过有关主管机关的审批，未发生设计变更。庭审中，双方一致确认房屋实际层高与合同中约定的层高差为1.2米。

以上事实，由原告提交的证据：商品房买卖合同一份，告知函一份；被告提交的证据：建筑平面图、结构示意图、结构图、售楼书、现场公示牌、送货单、售楼书印刷合同、相关房屋价目表（订购单）和合同、高新区（虎丘区）规划设计条件、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、宣传手册一份；以及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约全面履行。本案中，虽然被告已将上述合同约定的房屋交付原告，但该房屋的实际层高与约定层高差达到1.2米，高度误差达约21.13%，且被告对此并无正当理由，被告也未提供足够的证据证明在签订《房屋买卖合同》过程中向原告对此情况尽到了告知义务。被告辩称被告构成重大误解，但未能提供足够的证据予以证实，故本院认为被告交付的房屋属不适当履行，应承担相应的违约责任，对此辩解意见不予采纳。

综上，被告虽然在交付房屋之前向原告告知了上述层高与约定不符的事实，原告也接收了房屋，但原告接收履行的行为并不表示其放弃违约索赔的权利。由于目前该大楼已竣工并实际交付和投入使用，无法采取补救措施，故违约责任的方式为赔偿损失。关于赔偿损失的数额，在合同中已经约定了违约金的计算方法，即高度误差每超过1%，出卖人按总房价款的1%向买受人支付违约金，现实际层高误差为21.13%。庭审中原告自愿将违约金调整为按房价总款10%计算，此系原告自主处分其民事权利的行为，本院予以准许。关于被告辩称的违约金的计算要考虑到实际损失的辩解意见，因其未能提供相关证据，且原告已主动将违约金予以调整，故本院对违约金不另作调整，按原告的最终诉讼请求即违约金为217060元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：

裁判结果

被告苏**限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈**217060元。

如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4556元，减半收取2278元，由被告苏州永新置地有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户行：中国农**福路支行；账号：10555301040017676。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日