薛**与董*小房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董*小因与被上诉人薛**房屋买卖合同纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2014）洪*初字第04075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：董**与董**系胞兄弟。2005年10月16日，董**以董**的名义与泗**洪中学、泗洪县**服务中心签订了《泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议》。董**在被拆迁人处既签上董**名字，又签了自己的名字（代）。协议约定，董**同意将座落在董沟的房屋交由拆迁人泗**洪中学进行拆迁，拆迁人泗**洪中学补偿原告各种费用25619.3元，该补偿款由董**、董**以及董**（与董**、董**系胞兄弟）到场，由董**签名领取后交董**。但拆迁补偿协议一直在董**手中。2007年，薛**家需要购房，便通过陈**介绍与董**协商转让安置房事宜，董**以500元的价格将拆迁补偿协议转让给薛**。并提供董**身份证。2007年3月29日，董**以董**的名义与泗洪县**营有限公司签订《泗洪县拆迁安置房买卖合同》。合同约定，泗洪县**营有限公司优惠安排董**购买位于泗洪县青阳镇大刘庄东方花园小区9幢2单元208室房屋一套。薛**凭董**提供的安置房买卖合同，以37506元的价格购买了该安置房并居住至今。2007年3月30日，董**在泗洪县房地产管理处，对涉案房屋办理了登记于董**名义的所有权证。2011年9月23日，董**以其安置房被薛**购买为由，要求薛**返还并发生争议。2011年12月21日，董**提起诉讼请求判令董**与薛**之间转让拆迁安置房手续无效，薛**返还涉案房屋。2012年3月19日，原审法院作出了（2012）洪民初字第0003号民事判决，认定董**的行为已构成表见代理，薛**购买该房有效，驳回了董**诉讼请求。董**提起上诉后，宿迁**民法院于2013年3月7日作出（2012）宿中民终字第1514号民事判决，维持原判决。

一审法院查明

原审法院认为：案外人董**与薛**经商议后，将其持有董**的拆迁补偿协议以对价方式出让给薛**，薛**并依约定持拆迁补偿协议向开发商支付相应的购房款，占有该房。董**的行为已构成表见代理，双方转让行为的效力已由原审法院在它案中作出的生效判决书予以确认，薛**应是该房的合法实际所有人，故董**认为薛**取得该房缺乏合法性的辩解意见，应予驳回。董**在该起事务中与薛**的约定及于董**，未尽义务理应由董**承接，董**以董**名义在房管部门为薛**办理房屋所有权证的行为，目的也是为了董**更好的履行合同的附属义务。泗洪县房产管理处在接受办理房产证过程时，工作人员虽在操作流程中存有自行代领房产证程序上的瑕疵，但未经行政许可撤销不能否定其合法性，并成为董**拒绝继续履行约定协助薛**办理房屋过户登记附属义务的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：董**于判决生效后10日内协助薛**将泗洪县青阳镇大刘庄东方花园小区9幢2单元208室房屋办理产权过户至薛**名下的手续。

上诉人诉称

原审判决宣判后，董**不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判驳回薛**原审诉讼请求或发回重审。其上诉的主要理由为：1、原审法院采信董**与董**、薛**返还原物纠纷一案的一、二审判决书，认定董**的行为为表见代理。而事实上董**的代理权并未经董**追认。2、董**于2005年10月拆迁，签订拆迁安置补偿协议，但涉案拆迁安置房买卖合同却写成2006年拆迁，其中董**的签名也非本人所写，该买卖合同系伪造。3、薛**与住建局的陈**串通，将房屋所有权证办在董**名下，损害董**房屋安置权。泗洪县住建局对陈**给予了行政警告处分，该局已经承认办证行为是违法的。董**起诉泗洪县住建局的行政案件尚在审理中，法院未经行政程序撤销原行政行为，直接判决要求董**协助办理涉案房屋所有权变更登记是错误的。4、此外，依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，权属有争议的房屋不得转让。涉案房屋为安置房，董**与薛**对涉案房屋所有权也存在争议，董**将涉案房屋转让的行为是无效的，涉案房屋不应办理过户登记。5、从现实条件上说，涉案房屋的土地使用证及房屋所有权证总证尚未办理，无法对薛**办理过户登记。

被上诉人辩称

被上诉人薛**答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。董*小是将拆迁安置协议中购买涉案房产的权利让与其兄董**处分。董**持有拆迁安置协议（上面有董**的签名）和董*小的身份证件，在这种情况下，薛**才相信董**有权处分涉案拆迁安置协议。董**的处分行为已经两级法院判决认定构成表见代理，其后果应由董*小承担，所以董*小有义务协助薛**办理房屋过户登记。

本院认为

本案二审的争议焦点为：董**是否有义务协助薛**办理房屋过户登记。

二审中，董**提供其与董**于2013年10月28日在泗洪县公安局开发区派出所签订的调解协议一份，旨在证明调解协议上董**的签名与涉案安置房买卖合同上、房屋产权登记现场查勘表上、房屋所有权发证审批表上三处“董**”签名字迹不一致，应系董**之外的人所签，董**的行为并不构成表见代理。董**于2015年10月27日向本院申请对上述三份证据上“董**”签名进行笔迹鉴定。

薛**质证称，调解协议的真实性无法确认，且该协议也不能达到董**的证明目的。董**代理董**转让涉案拆迁补偿安置协议，涉案房屋的相关手续均是由董**办理，具体办理情况薛**并不知情。至于部分材料中签名是否为董**所签，薛**对此也不了解。且该问题与本案并无关联，因为这些文件的形成就是董**处分拆迁安置补偿协议的过程，并未违背董**的真实意思表示。

二审中，薛**向本院提交（2014）苏审二民申字041号民事裁定书一份，旨在证明薛**购买涉案房屋合法有效，省高院裁定书对此进行了再次确认。董*小质证称，对该裁定书真实性无异议，但对裁定结果不予认可，正是由于薛**伙同住建局伪造假证，才导致董*小房产证被薛**占有，且造成错误裁判。

本案二审审理过程中，本院行政庭于2016年1月11日作出（2015）宿中行终字第00043号行政判决书，认为董**作为代理人申请登记时，没有提交董**的书面委托书，泗洪县住房和城乡建设局未进行审核校验即迳行办理房屋登记，违反了审慎审查义务，登记程序构成重大违法，判决撤销该局颁发的洪房字第××号房屋所有权证。

本院认为，董**持有董*小身份证，将涉案拆迁安置补偿协议转让给薛**，而拆迁补偿安置协议上被拆迁人董*小的签名明确注明为董**代签，董**也明确告知薛**拆迁安置补偿协议的权利无争议。在此情形下，薛**有理由相信作为董*小哥哥的董**对于处分涉案拆迁安置补偿协议有代理权，因董**的转让行为最终未经董*小追认，董**转让拆迁安置补偿协议的行为应认定构成表见代理。董*小诉董**、薛**返还原物纠纷一案的一、二审判决及再审申请裁定对此均予以确认。

从法律效果上看，被代理人应承担表见代理人与相对人实施的民事行为的后果。转让拆迁安置补偿协议的后果即是该协议所附带的购买安置房的权利被转让，以及转让人有义务协助受让人办理房屋产权过户登记。转让安置房购买资格并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应认定转让行为有效，薛**取得涉案房屋的购买资格。薛**之后以董*小名义与泗洪县**营有限公司签订安置房买卖合同，并支付了购房款。虽然本院行政庭（2015）宿中行终字第00043号行政判决书以登记程序构成重大违法为由，判决撤销泗洪县住房和城乡建设局颁发的洪房字第××号房屋所有权证，但该证书被撤销并不影响薛**因受让安置房购买资格、签订房屋买卖合同、交纳购房款而产生的请求权基础。董*小作为被代理人，有义务协助薛**办理涉案房屋产权过户登记。

关于涉案安置房买卖合同上、房屋产权登记现场查勘表上、房屋所有权发证审批表上三处“董**”签名字迹与董**签名字迹不一致的问题。本院认为，因洪房字第××号房屋所有权证已被撤销，房屋产权登记现场查勘表上、房屋所有权发证审批表上“董**”签名字迹已无审查必要。而薛**在已经取得涉案安置房购买资格的情况下，由董**协助其以董**的名义签订房屋买卖合同，并不需要董**本人在买卖合同上签“董**”名字。即使房屋买卖合同上“董**”签名并非董**本人所签，也不影响合同的效力。签订房屋买卖合同为安置房购买资格转让后必然发生的行为，两者均是为了实现购得涉案房屋的目的，均涵盖于董**转让拆迁安置补偿协议的表见代理行为的后果之中，即董**应承担涉案房屋买卖合同签订的后果。故对于董**关于对涉案安置房买卖合同上、房屋产权登记现场查勘表上、房屋所有权发证审批表上三处“董**”签名字迹进行鉴定的申请，本院不予准许。

综上，董**就其上诉主张举证不足，其上诉请求难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费80元，由上诉人董明小负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日