上诉人鲁*与被上诉人许*、许*、唐**、蚌埠畅**有限公司民间借贷纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人鲁*因与被上诉人许*、许*、唐**、蚌埠畅**有限公司（以下简称畅**产公司）民间借贷纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦*初字第2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案，上诉人鲁*及其委托代理人孟**、李**，被上诉人许*、许*及其共同委托代理人孟*，被上诉人唐**到庭参加诉讼。被上诉人畅**产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

鲁*在原审中诉称，其与唐**系姨兄妹关系，许*与唐**系同学关系，许*与许**兄弟关系。2011年4月2日，许*因资金周转困难，通过唐**的介绍，向其借款80万元整，约定借款利息为月利2.5%，借期6个月。为保证许*能够按期还款，许*、唐**同时签字为其提供担保。至2011年10月2日借期届满时，许*只支付了120000元约定利息，本金没有归还。此后，鲁*多次向许*、许*、唐**催要借款，许*曾于2012年10月愿意以别人向其抵债的位于安徽五河的房屋进行折价还款，但由于该房屋没有完工，不能办理两证和价格等方面的原因终未如愿。现向法院起诉，请求判令：1、解除鲁*与许*、许*、畅达房地产公司签订的以房抵债协议；2、许*归还借款800000元；3、许*按照2.5%／月的标准支付利息至借款还清为止；4、许*、唐**对上述款项承担连带还款责任；5、对方承担本案全部诉讼费用。

一审被告辩称

许*、许*在原审中辩称，许*、许*向鲁*借款是事实，同时，畅**产公司欠许*、许*借款也是事实，这两笔债务均未得到清偿，鲁*与许*、许*、畅**产公司达成了合意，由许*、许*将对畅**产公司享有的债权债务概括转移给鲁*，鲁*用转移所得的债权购买了畅**产公司的房产，经结算，鲁*与许*、许*之间已有的债务是950000元，鲁*以该950000元债权冲抵了相应的购房款，鲁*尚欠畅**产公司购房款89637元，并向其出具了欠条，故两人认为以房抵债的合意已在鲁*和畅**产公司之间形成，鲁*与许*、许*之间的权利义务关系已经终止，鲁*起诉许*、许*属于主体不适格；客观上以房抵债在鲁*与许*、许*之间也不可能实现，因为案涉房屋属于畅**产公司所有，许*、许*不可能以他人房屋对鲁*抵债，鲁*也不可能接受；案涉房屋具备办理权证及其他相关手续的全部条件，权证未办理是因鲁*自身原因导致，鲁*在向畅**产公司出具欠条后明确表示钱款付清后办证，但事实上鲁*未履行付款义务；请求法院驳回鲁*对许*、许*的诉讼请求。

唐**在原审中辩称，其是担保人，也是证人，确实有这笔借款，这笔借款拖了一年多后，许*、许*提出用畅**产公司的房屋冲抵借款；当时没有说清案涉房屋有纠纷，房屋被当地政府查封一年多后才解封，但是办不了产权证；双方电话联系后去办理房屋的过户手续，又发现不是商品房，需要鲁*的营业执照才能办理相关的手续，所以当时没有成功，后来鲁*在电话里提出不要房屋了。

畅**产公司在原审中辩称，同意许*、许*的答辩意见；鲁*起诉要求解除协议，以恢复其偿还借款请求权，该请求没有事实和法律依据，依法成立的合同受法律保护，双方没有约定鲁*可以单方行使合同解除权；鲁*行使合同解除权将给畅**产公司造成巨大损失；本案审理时间达三四年，在订立合同时，畅**产公司就履行了交付案涉房屋的义务，鲁*在拿到房屋之后，打了欠条给畅**产公司，即案涉房屋价值大于鲁*与许*、许*之间的借款债务，当时决定钱款在房屋办证时支付；畅**产公司并不是办证机关，如果鲁*认为房屋无法办理权证，应当由办证机关出具相应的文件，畅**产公司只要履行了交付房屋的义务即可；鲁*的诉讼请求全部是建立在猜测的基础上，案涉房屋可以预售，畅**产公司也已提交了预售许可证；鲁*单方解除合同没有事实和法律依据，鲁*与许*、许*之间的借款债务已经消灭。

一审法院查明

原审法院查明，2011年4月2日，许*向鲁*借款800000元，并向鲁*出具借条一份，其内容为：今借到鲁*现金捌拾万元整（￥800000），利息按月息百分之贰点伍**（2.5%），此据，用期半年。许*、唐**作为担保人在借条上签名。借款到期后，许*归还了借期内的利息12万元，但未按期归还借款本金。为此，2012年9月27日，鲁*、许*、许*、唐**、畅达房**公司经协商一致以畅达房**公司开发的位于安徽省五河县淮河路17号的国贸大厦803室、805室房屋抵偿许*所欠的借款本金800000元及借款利息合计950000元。同日，鲁*向许*出具收条一份，内容为：今收到许*现金玖拾伍万元整（注：冲抵房款）；鲁*又向畅达房**公司出具收条一份，内容为：今收到国贸大厦803室、805室钥匙二套。此外，鲁*还于同日向畅达房**公司出具欠条一份，内容为：今欠到国贸写字楼捌万玖仟陆佰叁拾柒元整，办证前付清，国贸803、805。

原审法院另查明，案涉的国贸大厦房屋由畅**产公司开发，其已在2011年10月17日获得商品房预售许可，其房屋用途性质为写字楼。2013年5月19日，畅**产公司出具证明一份，其内容为：我公司于2012年3月1日向许*借款125万元，约定年息为30%，借期8个月，此前2011年4月2日以许*作为借款人、许*、唐**作为担保人向鲁*借款80万元（月息3%，借期半年），该两笔债务均未得到相应的清偿，为此许*、许*、鲁*及我公司三方协商，通过用我公司开发的位于五河县境内××大厦写字楼××室、××室房产卖给（折抵）鲁*的方式来消灭我公司与许*之间，许*、许*与鲁*之间的相应债务，通过折抵清算，鲁*用对许*、许*享有的全部债权冲抵我公司国贸大厦写字楼803室、805室房产的相应价款后，鲁*尚欠我公司购房款89637元（有鲁*打给我公司的欠条为证），后来鲁*一直没有将尚欠的购房款支付我公司并履行配合协助办理房屋产权证的手续的义务，我公司销售的房产，手续齐全，具备销售办理证书的一切条件。2014年3月26日，五河**管理局出具证明一份，内容为：国贸大厦803室已被法院查封，805室未售。2014年3月27日，五河**管理局在答复南京**民法院“五河县淮河路17号国贸大厦803室、805室是否具备办理房产证、土地证条件”时表示：该处房产属写字楼性质，只能出售给企业等，不能作为住宅使用，不能办理个人产权证。

原审庭审中，鲁*陈述：案涉的803室房屋已被法院查封，803室、805室房屋无法以个人名义办理产权证，且在签订协议直至鲁*起诉时都不具备交付条件，故无法将产权证办至鲁*名下，已无法实现以房抵债的合同根本目的，现鲁*主张对于以房抵债的协议行使解除权；鲁*在2012年10月20日就已通过电话方式撤销了以房抵债的合意，此后鲁*起诉主张偿还借款本息实际上也是一种撤销以物抵债合意的行为，撤销的原因是案涉房屋无法办证、变现以及案涉房屋抵债的价格与市场价格不符；鲁*只是用房屋钥匙去看房，后已将钥匙返还给畅达房地产公司，房屋也没有交付。

原审庭审中，许*、许*陈述：鲁*与畅**产公司关于案涉房屋抵债的价格为1039637元，目前案涉房屋随时可以办理产权证，并且已经有办理完毕的权属证书；鲁*所述在2012年10月20日电话通知撤销以房抵债的合意不是事实，根本没有通知。为此，许*、许*提交了“内部大定单”复印件一份和国贸大厦806室、807室房地产权证复印件两份。“内部大定单”记载：国贸大厦803室面积84.02平方米，805室面积159.71平方米，客户姓名为鲁*，价款为1039637元，付款方式为抵工程款。国贸大厦806室、807室房地产权证复印件则反映该两处房屋的房地产权利人均为“五河县洪五日用品经营部”。

原审庭审中，唐**陈述：其是在办以房抵债的事情回来之后一个月内给许*打的电话，告知许*，鲁*不同意要案涉房屋，因为案涉房屋需要营业执照才能办理产权证，其提出让许*用其他地方能够办理产权证的房屋来换案涉房屋，鲁*当时只是说不要案涉房屋，没有说其他的事情。

原审庭审中，畅达房地产公司陈述：鲁*未将房屋钥匙返还给畅达房地产公司；案涉的803室房屋已经解除查封，且两处房屋均未再行销售；目前两处房屋均可办理权属证书。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、本案中各方当事人以房屋抵偿债务的合同是否合法有效；二、鲁*是否有权解除以房屋抵偿债务的合同；三、鲁*能否要求许*偿还借款本息，并要求许*、唐**承担保证责任。分述如下：

一、案涉的以房抵债合同是否合法有效。本案中，鲁*与许*、许*、唐**之间存在民间借贷的债权债务关系，许*与畅**产公司之间亦存在民间借贷的债权债务关系，对此，各方当事人均无异议，原审法院予以认定。根据庭审查明的事实，三方当事人之间抵偿债务的过程应当认定为许*、许*、唐**经畅**产公司同意，以畅**产公司所有的国贸大厦803室、805室房屋折价归鲁*所有，用以清偿许*、许*、唐**对于鲁*的借款债务。上述以房屋抵偿债务的合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

二、鲁*是否有权解除以房屋抵偿债务的合同。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，以房屋抵偿债务的合同达成之后，许*、许*、唐**、畅达房地产公司的主要债务为向鲁*交付国贸大厦803室、805室房屋，并将上述房屋所有权过户至鲁*名下，对此，鲁*并未提供证据证明其已履行催告义务，故其主张解除以房屋抵偿债务的合同缺乏法律依据，法院不予支持。

三、鲁*能否要求许*偿还借款本息，并要求许*、唐**承担保证责任。在各方当事人达成以房屋抵偿债务的合意之后，鲁*向许*出具了收条，且该部分款项已冲抵购房款，故许*所欠鲁*的借款本息已经清偿完毕，双方之间的权利义务关系已经终止，鲁*再行主张许*偿还借款本息，并要求许*、唐**承担保证责任，没有法律依据，法院不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十四条第（三）项的规定，判决：驳**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，鲁*不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的原审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人已经撤销了以房抵债的合意。因被上诉人许*不能还款，上诉人于2012年9月27日与被上诉人达成了以房抵债的合意，但言明以房抵债的前提条件是将该房屋产权证办至上诉人名下。因该房屋当时并未完工，既不能办理房屋产权证，也不能进行抵押。因此上诉人在2012年10月20日通过担保人唐**电话通知被上诉人许*和许*撤销了以房抵债的合意。2、被上诉人许*、许*隐瞒真实情况，致使上诉人作出了错误的意思表示，被上诉人的行为当属欺诈。被上诉人许*、许*用于抵债的房屋本身存在严重瑕疵，从上诉人向原审法院提交的证据来看，五河**管理局已证明抵债房屋不能以个人名义办理产权证，只能以公司的名义办理。而且该房屋其中一套803室房屋因涉其他案件已被法院查封。3、根据江苏省**判委员会（2014）2号《关于以物抵债若干法律适用问题的会议纪要》精神，以物抵债协议在债务期限届满，房屋权属未办到债权人名下时，当事人可以解除以物抵债协议，要求原债权债务履行。该会议纪要表明以房屋替代债务进行清偿，没有办理房屋产权登记的，以房抵债尚不能成立。因此上诉人向被上诉人许*、许*申请撤销以房抵债合意后，本案以房抵债的行为并没有成立。4、上诉人作为债权人依法享有解除以房抵债的合意的权利，合同解除后应按原借款合同履行。

被上诉人辩称

被上诉人许*、许*辩称：1、从上诉人给畅**产公司出具的房款欠条以及钥匙收条等证据能够证明以房抵债的合意是在上诉人与畅**产公司之间形成的，而且该协议的效力是合法的，因为该协议的内容不损害本案上诉人及任何第三人的利益，上诉人没有权利单方面解除合同。上诉人的意思表示是真实的，应当受到合同的约束。被上诉人许*、许*将对畅**产公司的债权转让给上诉人后，与上诉人之间的债务债权就消灭了，因此被上诉人许*、许*不应当承担任何责任。2、涉案房屋是畅**产公司所开发，该房屋具备销售条件，畅**产公司向上诉人交付了钥匙和房产，上诉人也出具了房款欠条和钥匙收条，而且房产的过户登记并非被畅**产公司所掌握。现有证据表明案涉房屋产权证是能够办理至个体工商户名下的，法律界定个人和个体工商户的财产所有权指向是统一的，房屋产权证办理到个体工商户名下，房屋的所有权也归属于上诉人，对上诉人的权利没有任何实质性的影响。因此被上诉人许*、许*不存在隐瞒欺诈的行为。3、被上诉人唐**所做的陈述仅仅是其单方的表述，并没有任何证据予以证明。唐**作为案涉借款的担保人，其所作陈述具有摆脱承担担保责任嫌疑，建议法庭不予采信。4、江苏省高级人民法院的会议纪要，恰好能够证明上诉人没有权利解除以房抵债的合意，该权利是独属于债务人的，而本案中上诉人是债权人而非债务人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人唐**辩称，上诉人是通过其借钱给许*和许*的，在起诉之前上诉人也向许*、许*催要过多次，因许*、许*没有办法还钱就提出用房子冲抵借款。后来发现要成立公司成为法人才能把房子的产权手续完善，上诉人对此不满意，就电话通知让其转告许*不要房子了，后其就转告许*了。

被上诉人畅达房**公司在法定期限内未提交答辩意见。

对于一审查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。

二审中，上诉人鲁*申请调查令，对安徽省五河县淮河路17号国贸大厦803、805室房屋权属状况进行调查，调查后向本院提交了二组证据，第一组证据为安徽省五**民法院向五河**管理局出具的（2013）五执登字第335号执行裁定书、（2014）五执字第256号执行裁定书，以及相应的二份协助执行通知书；（2013）五执登字第335号执行裁定书落款时间为2013年8月19日，对案涉国贸大厦803室房屋进行查封，期限两年；（2014）五执字第256号执行裁定书落款时间为2015年12月21日，系对国贸大厦803室房屋进行续封，期限为三年。第二组证据为五河**管理局出具案涉国贸大厦805室房屋登记簿和查档证明，记载该房屋已由本案被上诉人畅达房**公司抵押给五河县**有限公司，登记抵押时间为2015年2月1日。对该两组证据，上诉人鲁*认为，本案所谓的以房抵债合意已被解除，因为债务人的原因，案涉国贸大厦803室被法院长期查封，国贸大厦805室被设定抵押，以房抵债已根本不可能实现，故其有权要求按原债权债务履行。被上诉人许*、许*出具书面质证意见，认为其收到的上述证据复印件若与原件一致，则认可上述证据的真实性，但认为上述证据的情况其并不知情；鲁*购买案涉房产后，由于房产价格下滑，鲁*一直不履行将涉案房款付清、不履行办理产权登记的义务，而导致案涉房产被保全及抵押，该责任在鲁*一方；上述证据与其之间无关联性，鲁*是用从其处转移而来的950000元债权从畅达房**公司购买了案涉803、805两套房产，其与鲁*之间的债务已消灭。被上诉人唐**、畅达房**公司未提交质证意见。本院对上述证据认证如下：上述二组证据均盖有五河**管理局公章，本院对上述证据真实性予以确认；案涉国贸大厦803室于2013年8月19日被五**民法院查封，后续封至2018年12月21日；案涉国贸大厦805室于2015年2月1日由畅达房**公司设立了抵押，目前仍处抵押状态。

上述事实，有借条、欠条、收条、商品房预售许可证、证明、（2013）五执登字第335号执行裁定书、（2014）五执字第256号执行裁定书及相应协助执行通知书、房屋登记簿、查档证明以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。

本院认为

本院认为，本案二审争议焦点为：鲁*要求解除以房抵债合同，按原债权债务合同履行是否有法律依据。

本案中，依据各方当事人提交的证据及陈述，2011年4月2日鲁*与许*、许*、唐**签订的借款合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该借款及保证合同已成立并生效，对各方当事人均有法律约束力。该借条约定的清偿期届满后，借款人许*、保证人许*、唐**未按约还款，后鲁*与许*、许*、唐**之间达成以房抵债的合意，本院对此予以确认。鲁*作为债权人与债务人许*达成以房抵债的合意，其目的是为了实现债权，而实现债权的关键在于房屋的所有权能否过户至鲁*的名下。对于案涉两套房屋能否过户至鲁*名下，安徽省**管理局在2014年3月27日接受调查时出具书面意见，本案所涉国贸大厦803室、805室房产属写字楼性质，不能办理个人产权证，各方当事人对此事实均无异议，表明鲁*虽与许*达成以房抵债的合意，但由于案涉两套房屋并不能过户至鲁*名下，鲁*并不能实现其债权。其次，鲁*与许*于2012年9月27日达成以房抵债的合同后，案涉国贸大厦803室于2013年8月19日被五**民法院查封，后续封至2018年12月21日；案涉国贸大厦805室于2015年2月1日由畅**产公司设立了抵押，事实上案涉两套房产已不可能过户至鲁*名下。按《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。按该规定，由于许*一方提供以房抵债的房屋不具备过户至债权人鲁*名下的条件，而后案涉房屋被查封、被抵押的事实，致鲁*无法实现其以房抵债的目的，故鲁*主张解除合同于法有据，本院予以采信，鲁*与许*之间达成的以房抵债合同于2013年4月2日解除。许*、许*认为，本案以房抵债中其是将对畅**产公司的债权转让给鲁*来抵其欠鲁*的债务，而并非是直接以畅**产公司的房产来抵欠鲁*的债务。然而，许*、许*未能举证证明其债权转让的合意，本案许*与鲁*达成以房抵债合意后，鲁*并非是以其对许*的债权与畅**产公司签订房地产买卖合同，鲁*出具的收条、欠条，以及畅**产公司的内部大定单并不能证明许*的上述主张，故许*认为其与鲁*之间的债权债务已归消灭的意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鲁*主张以房抵债合同解除后要求按原借款合同履行于法有据，本院予以支持。本案中鲁*要求许*归还借款800000元及利息（从2011年10月2日起算，计算至实际付款之日止，月利率按2.5%计算），许*、唐**对上述借款承担连带还款责任。由于双方借款约定的利率已超过中**银行同期同档基准贷款利率的四倍，对于鲁*主张的利息超过四倍利率的部分不予支持。由于鲁*与许*于2012年9月27日达成以房抵债合同，案涉借款至此不应计算利息，鲁*于2013年4月2日起诉至法院要求解除该以房抵债合同，此后借款应计算利息，鲁*主张2012年9月27日至2013年4月2日的借款利息于法无据，本院不予支持。

综上，原审法院适用法律不当，本院对此予以纠正。上诉人鲁萍的上诉请求于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦*初字第2883号民事判决；

二、许苏于本判决生效后十日内偿还鲁*借款800000元及利息（利率标准为中**银行同期同档基准贷款利率的四倍，计算期间为2011年10月2日至2012年9月27日、2013年4月2日至借款还清之日止）；

三、许*、唐**对上述债务承担连带还款责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15240元，由许*、许*、唐**共同负担；二审案件受理费15240元，由许*、许*、唐**共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日