潘**与溧阳市**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人溧阳市**有限公司（以下简称铁**司）与被上诉人潘**租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧埭民初字第236号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审情况：

一审原告诉称

潘*艳诉称，2009年8月22日，溧阳市**有限公司（以下简称建**司）与铁**司签订了一份《租赁协议》，该协议约定铁**司承租建**司位于凤凰路52号的55亩地及仓库、两层办公楼、码头、门卫等，租期从2009年8月25日至2024年8月24日。2012年9月1日，建**司与铁**司再次签订了一份《补充协议》，对原《租赁协议》进行补充，将原租金每年45万元变更为每年80万元。后建**司与上海富**限公司（以下简称富域公司）发生纠纷诉至法院并经法院依法判决，进入执行程序后，常州**民法院于2012年11月22日查封了建**司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物等。2013年4月10日，常州**民法院裁定拍卖建**司的上述财产，2013年5月21日，潘*艳全额支付成交价款，并取得了上述财产的所有权。常州**民法院于2013年6月6日作出了（2007）常**248-2号民事裁定书，裁定建**司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等归潘*艳所有。故潘*艳取得了位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物、绿化等（其中包括上述《租赁协议》所涉的55亩地及附属设施）的所有权。潘*艳多次要求铁**司根据《租赁协议》的约定按时、足额向潘*艳支付租金，但铁**司至今分文未付。综上，建**司与铁**司签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。潘*艳依法取得《租赁协议》所涉的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物的所有权后，铁**司理应向潘*艳支付租金。现铁**司无正当理由拒不支付租金，侵害了潘*艳的合法权益。为了维护潘*艳的合法权益，依据《合同法》第229条、最**法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第119条第2款及其他法律、司法解释的规定，特向贵院起诉，请贵院查明事实，判令铁**司支付租金80万元。

一审被告辩称

铁**司辩称，铁**司的租赁合同是与建**司签订的，铁**司是租赁建**司的土地。2013年6月土地被潘**拍卖下来，现在潘**要向铁**司收租金，潘**接收土地后应当重新与铁**司签订合同。铁**司当时租用的面积按合同约定是55亩，通过补充合同年租金是80万元，后因建**司通过社会上的人员来对铁**司进行骚扰，后划出去二十几亩给另外一家人经营，铁**司实际使用的面积是30亩左右，租金算法是80万除55亩再乘以铁**司实际使用的面积，其他的应向另外的承租人收租金。铁**司的租金付到2013年9月份，要从2013年10月起付租金，付款方式是到期付，应要到2014年9月份付，现将铁**司帐户查封，因没有到付款时间，铁**司要求解封。

一审法院查明

原审经审理查明，2009年8月22日，建**司与铁**司签订了《租赁协议》，协议约定铁**司承租建**司位于凤凰路52号的55亩地及仓库、两层办公楼、码头、门卫等。租期从2009年8月25日至2024年8月24日，租金每年为45万元。2012年9月1日，建**司与铁**司对《租赁协议》重新签订了《补充协议》，《补充协议》对原《租赁协议》中的原租金从45万元提高到每年80万元。原《租赁协议》约定：建**司在租用期间不得将场地另作转租、出售及其他用途。后建**司与富**司因债务发生纠纷，富**司将建**司诉至法院。2013年4月10日，常州**民法院裁定拍卖建**司的上述财产。2013年5月21日，潘**全额支付成交价款，并取得了上述财产的所有权。常州**民法院于2013年6月6日作出了（2007）常**248-2号民事裁定书，裁定建**司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等归潘**所有。潘**依法取得了位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物、绿化等（其中包括上述《租赁协议》所涉的55亩地及附属设施）的所有权。庭审中，铁**司称2013年6月土地被潘**拍卖下来，潘**接收土地后应重新与铁**司签订合同。铁**司当时租用的面积按合同约定是55亩，通过《补充协议》年租金是80万元，后因建**司通过社会上的人员对铁**司进行骚扰，划出去二十几亩给另外一家人经营，铁**司实际使用的面积是30亩左右，租金算法是80万除55亩再乘以铁**司实际使用面积30亩，其他的应向另外的承租人收租金。付款方式是到期付，铁**司的租金付到2013年9月份，应到2014年9月份才付。铁**司并提供支付租金的收款收据一张，收据号1986661，证明铁**司在2012年9月1日向建**司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元。潘**对铁**司的辩论意见与收款收据质证称，铁**司没有提供相关证据证明是建**司派人对铁**司进行骚扰，铁**司也不能证明是建**司划出二十几亩给另外一家人经营。从铁**司提供的收款收据可以证明，铁**司租金是付到2013年8月30日，租金为80万元。

一审法院认为

原审法院认为，铁**司租用建**司土地、仓库、办公楼、码头、门卫等设施，并签订了《租赁协议》、《补充协议》。双方签订的《租赁协议》、《补充协议》是其真实意思表示，且并不违反相关法律规定，应属合法有效。2013年4月10日，因建**司对外欠债，常州市中级人民法院拍卖建**司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等，2013年5月21日，潘**拍得溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等，取得了上述财产的所有权。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。铁**司与建**司签订的《租赁协议》、《补充协议》，在潘**取得建**司所有的土地与房屋所有权后，铁**司的租赁关系即发生转变，出租关系的主体是潘**。潘**起诉铁**司要求给付租金于法有据，法院予以支持。对潘**租金数额的认定与何时给付租金，有铁**司提供支付租金的收款收据（收据号1986661），证明铁**司在2012年9月1日向建**司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元，故法院对潘**要求铁**司支付2013年9月1日至2014年8月30日的租金80万元予以支持。对铁**司称建**司通过社会人员对其进行骚扰，划出去二十余亩给他人经营，实际使用面积是30亩左右，因铁**司未提供相应证据证实，法院不予采信。铁**司认为租金付到2013年9月份，应到2014年9月份才付租金的答辩意见，与事实不符，法院不予采信。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，作出如下判决：溧阳市**有限公司应于本判决生效之日起10日内向潘**给付租金800000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，诉讼保全费4520元，合计10420元，由铁**司负担。

上诉人诉称

上**建公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。2012年10月，原出租人建**司强行收回了铁**司承租的25亩土地，划出去给他人经营。也就是说，自2012年10月份起铁**司实际只使用到租赁协议中的30亩土地，为此，铁**司曾多次与原出租人建**司协商，均无结果。二、原审判决适用法律不当。1、根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”租赁合同是双务合同，铁**司作为承租人的义务是支付租金，为此铁**司已按举证规则提供了铁**司向建**司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元的事实。而作为出租人的潘**，应当负有证明其已按租赁协议约定，向铁**司提供55亩土地及地上建筑物、构筑物、绿化的举证责任。不让义务人去证明其有无履行了义务，而让权利人去证明其没有享受到权利，原审判决的举证责任分配显然违反了举证规则。这种基本事实无需举证，到现场一看便知。2、承租人的义务是支付租金，而作为出租人的义务则要向承租人提供租赁物并保障承租人对租赁物的使用。本案中，铁**司已经按约支付了80万元租金的情况下，前出租人建**司与后出租人潘**都未能按约向铁**司提供并保障55亩土地的使用。铁**司根据合同法有关双务合同履行抗辩权的规定，完全有理由停止履行相对应的义务。而原审法院在出租人未能履行提供租赁物义务的前提下，要求承租人承担租金义务显然是于法无据。综上，请求撤销原审判决，改判铁**司不支付潘**租金。

本院查明

二审查明的事实与原审相同，本院对原审查明的事实予以确认。

二审查阅了申**域公司与被申请人建**司的执行案卷，在执行过程中，承办法官在2012年1月、2月分别找承租人铁**司作了谈话笔录，向铁**司了解其房屋租赁情况，铁**司从未提及有关建**司强行收回了铁**司承租的25亩土地给陶*租赁使用的事实。

二审另查明，2014年10月潘**再次到原审法院起诉铁建公司，要求判令解除租赁合同并迁让，铁建公司支付自2014年9月至搬迁时实际使用期间按年租金80万元的租金标准的使用费，该案现已立案受理，但尚未结案。

二审中，上**建公司向本院提交了以下新证据：1、照片5张，2、建**司出具的情况说明。证明整个租赁场地已经进行了分割，靠河道的左手边是铁**司在使用，右手边围墙隔开的是案外人陶*使用的。被上诉人潘**认为照片不能反映承租面积减少的事实。即使按照铁**司所说，是出租人强行拿走25亩土地，也是出租人的违约行为，铁**司应该向出租人主张违约责任，包括减少租金，然而建**司一直没有这么做，也没有提供这方面的证据。建**司出具的情况说明不能起到证明作用，建**司应该提供其与陶*之间的租赁协议，且建**司的公章和情况说明上的公章有明显差别。另外，二审中，上**建公司申请法院到凤凰路52号租赁地现场进行调查，并向租赁土地实际占有人陶*取证。法院到现场进行了查看，发现铁**司所使用的场地有围墙分割。法院与陶*进行了联系，想向其了解有关房屋的租赁使用情况，但陶*拒绝配合。

本院认为

本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。2009年8月起铁**司开始租用建**司坐落于凤凰路52号约55亩地及仓库、办公楼、码头、门卫等，现铁**司主张2012年10月建**司强行收回了铁**司承租的25亩土地出租给他人使用，应由铁**司提供证据证明合同的变更情况。根据法院的现场查看，铁**司租赁土地中的部分土地被他人占有、使用，但铁**司提供的证据无法证实铁**司的土地被他人占用系建**司所为，且他人长期无偿占有铁**司租赁的土地，而铁**司从未就此事与建**司进行交涉亦有违常理。在租赁合同履行过程中，铁**司主张合同进行了变更依据不足，故铁**司以潘*艳未完全履行租赁合同的义务为由拒付租金，理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11800元，由上诉人铁建公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日