南京丁**限责任公司与南京玉**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南京丁**限责任公司（以下简称丁**流公司）因与上诉人南京玉**有限公司（以下简称玉**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省**民法院于2014年9月16日作出的（2014）宁*初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人丁**流公司委托代理人庄*、奚**，上诉人玉**公司委托代理人林**、卓**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：丁**流公司与玉**公司于2012年2月25日签订购房合同一份，约定：丁**流公司购买玉**公司开发的玉桥国际公寓21至26层共计126套商品房，建筑面积共计6747.18平方米，总房款为114027280元，房屋交付时间为2012年12月31日，合同签订之后20个工作日内，丁**流公司应向玉**公司支付房款11200万元，尾款在房屋交付后20个工作日付清，未按期付款按日万分之三的标准承担违约金；逾期交房按未交付房屋的总房款日万分之三承担违约金。

丁**流公司于2012年6月25日付款5500万元，同年6月27日付款5700万元。玉桥国际公寓在2012年10月29日通过竣工验收。丁**流公司于2012年11月21日领取了10套房屋的钥匙，但未办理过户手续，其余房屋目前空置。

2013年1月9日，丁**流公司就涉案房屋对外发布招租广告，租金为一年370万元，承租方可享有六个月的装修免租金期。审理中，应丁**流公司申请，原审法院于2014年6月4日查封了上述126套房屋。

另查明：南京玉**限公司与丁**流公司同隶属江**集团，南京玉**限公司是玉**公司控股股东。

2014年5月30日，丁**流公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、玉**公司向丁**流公司交付玉桥国际公寓第21层至26层商品房126套；2、玉**公司将该126套房屋权属证书办到丁**流公司名下；3、玉**公司以总房款114027280元为基数，按每日万分之三的比例向丁**流公司支付自2013年1月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交付违约金，暂时计算到开庭之日即2014年8月4日止为19874954元。4、玉**公司承担本案诉讼费用。玉**公司提起反诉，请求判令：丁**流公司支付自2012年3月17日至2012年6月27日未付款按日万分之三计算的逾期付款违约金336万元，并承担本案的诉讼费用。

原审审理中，双方当事人一致同意办理涉案126套房屋过户手续。

一审法院认为

原审法院认为，双方当事人签订的涉案房屋购房合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。

本案双方当事人主要争议是在履行合同中哪一方构成违约，以及违约责任如何承担的问题。对此，原审法院认为，双方合同约定丁**流公司在签订合同后20个工作日内支付房款11200万元，尾款在房屋交付后20个工作日付清。按此约定丁**流公司应于2012年3月24日前付款11200万元。其于2012年6月25日付款5500万元，同年6月27日付款5700万元，其中11200万元逾期93天，5700万元逾期2天。丁**流公司未在约定时间内支付房款构成违约，应承担相应的违约责任。

合同约定玉**公司应在2012年12月31日前交付合同约定的126套房屋，其仅在2012年11月21日向丁**流公司交付了10套房屋。玉**公司抗辩其公司的控股股东与丁**流公司同属江苏**公司领导，其公司的印章管理人员及财务人员均由控股股东派遣，丁**流公司实际上是间接控制印章，并以此主张涉案房屋实际上已交付。对此，原审法院认为，两当事人是两个独立企业法人，相互之间没有直接法律上的关系，两公司也是独立开展经营活动，丁**流公司对玉**公司没有任何管理权，故玉**公司的主张没有事实与法律依据，不予采信。玉**公司交付了10套房屋，相当于应交房屋的7.94%，116套未交付房屋相应房款为104973514元，从2013年1月1日至2014年8月4日止共581天。玉**公司没有按合同约定时间交付全部房屋构成违约，应承担相应的违约责任。

双方合同约定未按期付款或未按期交房均按欠付款总数及未交房屋对应房款承担每日万分之三的违约金。本案中，双方当事人均未就对方违约给己方造成损失提供相应证据，且均主张合同约定的违约金过高，申请法院调整。给合案件实际，原审法院酌定违约金按银行逾期贷款利息执行。即丁**流公司逾期付款违约，按应付房款11200万元逾期93天、5700万元逾期2天承担违约责任。玉祥恒公司逾期交房按以未交房屋对应房款104973514元为基数、从2013年1月1日至2014年8月4日止共581天，承担违约责任。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、玉**公司于判决生效之日起10日内向丁**流公司交付玉桥国际公寓21层（2111号至2120号10套房屋之外）至26层116套房屋，办理玉桥国际公寓21层至26层共计126套房屋的过户手续，过户费用依法各自负担；二、玉**公司于判决生效之日起10日内支付丁**流公司逾期交房违约金，以104973514元为基数，从2013年1月1日至2014年8月4日止的逾期银行贷款利息；三、丁**流公司于判决生效之日起10日内支付玉**公司逾期付款违约金，以11200万元为基数，从2012年3月24日至2012年6月25日止逾期贷款利息；以5700万元为基数，从2012年6月25日至2012年6月26日止逾期贷款利息。本诉案件受理费706800元，保全费5000元，由丁**流公司负担212040元，玉**公司负担499760元；反诉案件受理费16840元，由玉**公司负担5050元，丁**流公司负担11790元。

丁**流公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判玉**公司以总房款114027280元为基数，按每日万分之三的比例向丁**流公司支付自2013年1月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；2.撤销原审判决第三项，改判驳回玉**公司的反诉请求；3.调整一审诉讼费用的负担比例。理由为：一、玉**公司交付10套房屋钥匙不能认定为房屋交付行为。1.玉**公司除应交付房屋钥匙外，还应交付办理过户必须的文件资料，而其在约定的交付日期前仅交付10套房屋钥匙，应认定126套房屋均未按约交付。其承担的逾期交房违约金也应以126套房屋的总房款114027280元为基数计算。2.即使认定玉**公司未交付房屋数为116套，原审判决对未交付房屋价款认定为104973514元也有误，应按照购房合同中房屋价格清单计算为106040816元。3.原审中，丁**流公司主张的逾期交房违约金的计算截止日期应为实际交付之日，而不是原审判决认定的2014年8月4日。二、签订购房合同后，玉**公司将涉案房屋向银行办理抵押贷款，导致房屋不能交付，是故意违约行为，其提出违约金过高而应予调整的请求不能得到支持。三、丁**流公司于2012年6月27日已付清房款，玉**公司主张逾期付款违约金的诉讼时效应从2012年6月28日起算，而其于2014年7月29日才提起该反诉请求，已经超过了诉讼时效。四、原审判决支持了丁**流公司95%以上的诉请，却要其承担30%的诉讼费，极不合理。

被上诉人辩称

玉**公司辩称：1.本案纠纷的主要原因是双方对涉案房屋仅签订一份购房合同，没有按照南京**理局的规定就每套房屋签订预售合同，且未办理备案登记，对此双方均存在过错。丁**流公司签订购房合同时明知涉案房屋处于在建工程抵押状况，玉**公司不存在故意违约情形。2.原审庭审中丁**流公司明确逾期交房违约金计算的截止时间点为2014年8月4日，原审法院据此判决正确。3.双方合同中并没有约定逾期付款违约金的支付时间，玉**公司多次向丁**流公司催款已经构成了时效的中断，因此玉**公司的反诉请求没有超过诉讼时效。请求驳回丁**流公司的上诉请求。

玉**公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判驳回丁**流公司要求玉**公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，丁**流公司承担本案一、二审诉讼费。理由为：1.玉**公司已经全部交付了126套房屋。在合同约定的交付日期前房屋已经具备交付条件，丁**流公司收取了涉案房屋的全部房产证并保管玉**公司印章，可以随时办理过户，其对外招租行为也表明其实际上已经在处分诉争房屋。玉**公司向丁**流公司明确涉案房屋的钥匙可以随到随交，丁**流公司为方便承租人看房才委托玉**公司继续保管钥匙，因此其余房屋迟延交付是丁**流公司的原因，玉**公司不应承担逾期交房的违约责任。2.即使玉**公司应承担逾期交房违约金，也应以丁**流公司的租金损失为计算依据。丁**流公司对外招租的年租金为370万元，并有六个月免租期，则丁**流公司的租金损失为4039589.04元（（370万元／365天）×581天-185万元），玉**公司所承担的违约金数额不应超过该租金损失的130%。3.双方对本案纠纷均有过错，原审判决关于诉讼费的负担对玉**公司不公平。

丁**流公司辩称：1.玉**公司存在逾期交房的事实。丁**流公司对外招租及南京玉**限公司收取涉案房屋房产证不代表玉**公司完成了交付。在交房日期后丁**流公司还委托律师向玉**公司发出催促交付的函件。2.原审判决的逾期交房违约金不存在过高情形。丁**流公司除可将房屋对外出租外，还可以对外进行融资，因此因玉**公司迟延交付行为给丁**流公司造成的损失不仅限于租金损失。请求驳回玉**公司的上诉请求。

双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院查明

本院另查明：1、涉案房屋于2013年4月8日办理房产证，房屋所有权人为玉祥恒公司，他项权利摘要载明：南京银**城东支行于2009年9月22日设定抵押9400万元整，该抵押权于2014年5月27日注销。

2、2012年11月21日房屋钥匙交接单上有“随到随交”字样。但丁**流公司对此不予认可。

3、诉讼前，南京玉**限公司工作人员王*出具收条收取了涉案的126套房屋的房产证。

4、原审判决作出后，双方于2014年10月13日办理了剩余的116套房屋钥匙的交接手续。

本院认为

本案二审争议焦点为：一、玉**公司是否存在逾期交房的违约行为；二、如果玉**公司存在逾期交房的违约行为，违约责任应如何承担；三、玉**公司反诉要求丁**流公司承担逾期付款违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。

关于争议焦**，本院认为，双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。

购房合同明确约定了玉**公司交付涉案房屋的时间。玉**公司在此之前仅交付10套房屋钥匙，其余直至原审判决作出后才交付，玉**公司存在逾期交付房屋的行为。玉**公司对此提出几项抗辩意见，均不能成立。丁**公司对交接单上“随到随交”的记载不予认可，不能据此交接单认定玉**公司已经可以随时交付房屋而丁**流公司迟延收房。丁**公司虽对外发布招租广告，但不足以证明其实际占有使用了涉案房屋，且玉**公司在约定的交付之日后仍将涉案房屋的房产证办到自己名下。南京玉**限公司收取房产证的行为也不能认定为丁**流公司收取，因其与丁**流公司属两个独立的民事主体，而玉**公司也缺乏证据证明其印章由丁**流公司保管。因此，玉**公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。

关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

双方在合同中明确约定了玉**公司逾期交房所承担的违约金计算标准。玉**公司作为违约方，认为合同约定的违约金过分高于其逾期交房给丁**流公司造成的损失，并提供了丁**流公司对外招租广告来证明其实际损失，主张调减违约金。丁**流公司对于其招租广告中明确的一年370万元的租金标准也予认可，该租金损失可以作为丁**流公司实际损失的参照依据。玉**公司按期交付的房屋相当于应交房屋的7.94%（10套÷126套），按合同约定的逾期交房违约金为每日按未交付房屋总房款万分之三计算，该约定的违约金已经过分高于丁**流公司的实际损失，故本院对玉**公司请求调减逾期交房违约金的主张予以支持。

对玉**公司应承担的违约金数额，本院以丁**流公司的实际损失为基础，兼顾丁**流公司已经支付了11200万元房款而玉**公司仅交付10套房屋，并在约定的交付日期后将涉案房屋产权证办理到自己名下等事实，酌定玉**公司承担的违约金数额为其逾期交房期间给丁**流公司造成的租金损失的130%。关于该违约金计算的截止时间，经查，丁**流公司在原审庭审中明确诉讼请求为至房屋实际交付之日，暂时计算到开庭之日2014年8月4日。玉**公司剩余116套房屋的实际交付之日为2014年10月13日，逾期650天，本院对丁**流公司要求调减违约金计算期间的上诉主张予以支持，并据此调整玉**公司应承担的逾期交房违约金为370万元÷365×650×（1-7.94%）×130%=7885632.60元。

关于争议焦**，本院认为，根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，购房合同约定的丁**流公司付款方式为分期付款方式，即合同签订之后20个工作日内支付房款11200万元，尾款在房屋交付后20个工作日内付清。丁**流公司尚未付清尾款，因此其主张从付清第一笔款项11200万元之次日开始起算玉**公司反诉的诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。

原审判决作出后，双方已经办理了其余116套房屋的交付手续，故本院对原审判决第一项即要求玉**公司交付剩余116套房屋的内容予以调整。

综上，原审判决认定基本事实清楚，但在认定玉**公司应承担的逾期交房违约金方面，适用法律不当，本院予以纠正。鉴于二审出现新的事实，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江苏省南京市中级人民法院（2014）宁*初字第46号民事判决第三项，即：南京丁**限责任公司于本判决生效之日起10日内支付南京玉**有限公司逾期付款违约金，以11200万元为基数，从2012年3月24日至2012年6月25日止逾期贷款利息；以5700万元为基数，从2012年6月25日至2012年6月26日止逾期贷款利息；

二、撤销江苏省南京市中级人民法院（2014）宁*初字第46号民事判决第一、二项；

三、南京玉**有限公司于本判决生效之日起10日内，办理玉桥国际公寓21层至26层共计126套房屋的过户手续，过户费用由南京玉**有限公司与南京丁**限责任公司依法各自负担；

四、南京玉**有限公司于本判决生效之日起10日内支付南京丁**限责任公司逾期交房违约金7885632.60元；

五、驳回南京丁**限责任公司的其他诉讼请求；

六、驳回南京玉**有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费706800元，保全费5000元，由南京丁**限责任公司负担214040元，南京玉**有限公司负担497760元；反诉案件受理费16840元，由南京玉**有限公司负担5050元，南京丁**限责任公司负担11790元。

二审案件受理费135246元，由南京丁**限责任公司负担76043元，南京玉**有限公司负担59203元。南京丁**限责任公司预交87800元，剩余部分11757元，由本院退还；南京玉**有限公司预交87800元，剩余部分28597元，由本院退还。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日