唐**与夏**、倪岭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告唐**与被告夏**、倪岭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐**的委托代理人华**，被告夏**、倪岭的共同委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称

原告唐**诉称：其与夏**、倪岭于2008年4月签订房屋买卖合同，由夏**、倪岭向唐**出售坐落于无锡市滨湖区龙山村贾湾××房屋。因房屋涉及农村宅基地无法办理过户手续，且涉案房屋买卖合同违反了我国土地管理法的强制性规定，应属无效，夏**、倪岭应返还购房款。请求法院判令：1、确认房屋买卖合同无效。2、夏**、倪岭返还购房款85万元。

被告辩称

被告夏**、倪岭辩称：1、我国土地管理法第63条不是效力性强制性规定，只是管理性的规范，所以涉案买卖合同系合法有效。2、双方买卖的是房屋，并非土地，且宅基地所有权人荣巷街道及龙山社区均同意转让，并不影响唐**权利。3、即使确定双方间的买卖合同无效，双方的行为并不损害他人或国家利益，土地所有者也同意，从维护交易稳定的原则，也不适宜返还房屋。综上，请求法院驳回唐**的诉请。

本院查明

经审理查明：2002年，原无锡市河埒镇龙山村与其时户籍地位于无锡市西园里的夏**签订《代建房屋协议书》，内容包括：1、为解决龙山村引进人员和村民住房问题，在龙山村贾**建房屋，门牌××，核定建筑面积165.06平方米，价格为每平方米2200元，总计363000元，包括一切村镇配套费。2、河埒镇龙山村代建房屋从双方办理交付手续之日起，并负责土建、屋面、水电保修若干年限。夏**的产权证、土地证由河埒镇龙山协助办理，费用由夏**支付。2004年9月29日，夏**取得了坐落于无锡市滨湖区龙山村贾**（以下简称贾**）的集体土地使用权证，载明的土地所有者为无锡市滨**村民委员会，土地性质为宅基地。2004年10月10日，夏**取得了贾**房屋的房屋所有权证、倪岭取得了房屋共有权证。

唐**户籍地位于江苏省宜兴市。2008年4月15日，夏**（甲方）与唐**（乙方）签订《房屋买卖协议》，内容包括：1、甲方将贾湾××房屋，房屋所有权证号：锡滨第00070749，土地证号：04-07-07-A576，建筑面积165.06平方米三层带阁别墅房屋出售给乙方，乙方对房屋已充分了解。2、房屋总价为45万元，购房款于签署本协议之日一次性付清。3、本协议签字后生效，任何一方违约以房款的30%支付违约金。房屋买卖的所有税费由乙方负担。甲方在乙方办理购房过户手续时按乙方通知协助办理。无锡市滨**区居民委员会及无锡市**道办事处城市建设管理办公室均在该协议上盖章并表示同意。事实上，双方实际约定房屋总价为85万元。房屋买卖合同签订当日，唐**向夏**支付了85万元购房款，夏**、倪*向唐**交付了房屋。据唐**陈述，其接收房屋后将房屋对外出租了两、三年之后一直空置，且未进行装修。

上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、收条、房屋所有权证、集体土地使用权证、代建房屋协议书等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：由于我国传统的城乡二元结构，农村宅基地上房屋对村民具有一定的社会保障和社会福利性质，根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于本集体经济组织所有，即只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地房屋，故房屋所有权人将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同应认定无效。唐**户籍为江苏省宜兴市，非属涉案房屋所在的无锡市滨湖区龙山村，故涉案房屋买卖合同应认定无效。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋买卖合同明确载明了房屋产权证、土地使用权证编号，且从签订房屋买卖合同时双方征求村委会、街道相关部门意见的事实上看，唐**对于涉案房屋当前无法办理过户手续有心理预期。如若支持唐**的诉请，夏**、倪岭势必需要重新受领涉案房屋，而唐**接收涉案房屋已近七年，长期占有、使用房屋，现唐**主张返还购房款违反诚实信用原则。尤为特殊的是，贾湾××房屋系因龙山村为解决引进人员住房问题，由夏**出资、龙山代为建造，其时夏**也并非龙山村村民，故该房屋不具有对所在集体经济组织村民的社会保障和社会福利性质。直至涉案房屋于2008年买卖时，无锡市滨**区居民委员会、无锡市**道办事处城市建设管理办公室均对买卖行为予以认可，故涉案房屋买卖行为并不损害龙山村村民的集体利益。另外，国家正在稳步有序地推行包括宅基地制度改革在内的农村土地制度改革工作，探索宅基地自愿有偿退出及转让新机制，对于因现有农村土地流转制度所致的农村房屋买卖限制性因素，在将来或有改变。从尊重现状、维护稳定出发，结合本案情况，本院对唐**返还购房款的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认夏继兵与唐**签订的《房屋买卖协议》无效。

二、驳回唐**的其他诉讼请求。

案件受理费12300元，由唐**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十日