杜**与宿迁**有限公司、江苏省顺**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称融悦公司）因与被上诉人杜**、原审被告江苏省顺**有限公司（以下简称顺**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

杜**原审诉称：案外人刘**欠杜**15万元，刘**称已与融**司谈妥，由杜**再交20万元购买融**司开发的商铺一套，并约定到售楼处去面谈。2010年9月28日，在融**司仓集安置小区售楼处，杜**与融**司签订房屋认购协议一份，约定杜**购买融**司投资建设的仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，总价344750元并当场支付现金20万元，同时融**司出具344750元收据一张。后杜**要求交房时得知涉案房屋已被融**司出售给其他人且已经被占用。请求判令：一、确认杜**与融**司签订的房屋认购协议无效；二、融**司、顺**司返还购房款344750元及利息（自2010年9月28日起按照中**银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、本案诉讼费由融**司、顺**司承担。

一审被告辩称

融**司原审辩称：融**司并非适格被告，涉案房屋是顺**司开发的。2010年10月5日，融**司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺**司与仓集镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺**司承担（以下简称“10.5”合同）。而且，杜**的协议和收据上盖的均是“宿城区仓集镇安置小区”的章，融**司接手后已经改名为“宿城区仓集镇安居小区”，融**司未收到杜**缴纳的20万元。另外，申请追加案外人刘**为被告。

顺**司原审辩称：杜**申请追加顺**司为被告是错误的，“10.5”合同没有经过我公司的同意，系仓集镇政府的单方承诺，收据上没有经办人，是无效的。涉案房屋的买卖协议签订时间是手写的、可变的，不能说明与顺**司有关，顺**司不应承担责任。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年9月25日，经宿迁市宿豫区人民法院两份生效判决书确认，案外人刘**欠杜永脉本金93300元及利息。

2007年仓集镇政府与顺**司签订合同约定由顺**司在仓集镇政府及粮管所位置开发建设仓集镇安置小区，土地面积约30亩左右，总投资约3000万元。2009年4月11日，顺**司（甲方）与案外人宿**有限公司（乙方，以下简称恒星公司，委托代理人刘**）鉴定了建设施工、销售总承包合同，约定仓集镇安置小区12号、15号楼门面房及住宅楼的土建、水电安装、装饰均由乙方承包，乙方对该工程自行投资、自主经营、自负盈亏、独立核算并对其承建的12号、15号楼有独立自行销售权利，售房款由乙方收取、售楼资金自主调配，但是购房协议、收据由甲方提供并以甲方的名义销售。2010年8月5日，在仓集镇政府的见证下，顺**司与融**司签订转让协议一份（以下简称“8.5”协议），约定顺**司因资金不足，将仓集镇安置小区工程建设经营权转让给融**司，转让价格为3800万，转让前该工程的债务由顺天益民承担。

2010年9月28日，杜永脉与宿城区仓集镇安置小区项目部签订房屋认购协议一份，约定杜永脉购买仓集镇安置小区12栋05号商铺一套，单价1750元／平方米，总价344750元，付款方式为一次性付清，同日该项目部出具344750元收据一张，收款事由为仓集镇安置小区12栋05号商铺房款。协议和收据加盖的均是“宿城区仓集镇安置小区售楼专用章”。

2010年10月5日，融**司与仓集镇政府签订一份合同，约定2010年9月30日顺天公司与仓集镇政府解除合同并清场，之前的有关建设工程、房屋销售等所有债权债务由顺天公司承担，与融**司无关。

原审法院另查明：2012年12月3日，被融**司的法定代表人蔡立志向宿迁市公安局宿城分局报案称，该公司2009年6月份在仓集镇开发安置小区项目，其中区12号、15号与恒星公司项目经理刘**签订了承建合同。2012年11月份在办理交房过程中发现刘**一房多卖，涉案金额200元万元。后蔡立志在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时陈述，2007年，仓集镇政府与顺**司签订开发安置小区的合同后，因为资金问题迟迟未能动工。2009年上半年，仓集镇政府、顺**司、融**司三方签订转让协议，由融**司接手仓集镇安置小区时，原顺**司与建筑商签订的施工、销售协议仍然有效。对于该小区的12号、15号楼，因系案外人刘**自行出资建设，其有权销售，售楼时由融**司负责开票，售楼款先由公司财务收取，之后再以支付工程款的名义划拨给刘**。杜永脉的房子是从售楼部卖出去的，房屋认购协议是在售楼部签订的，公章也是融**司的。案外人刘**在接受宿迁市公安局宿城分局民警询问时陈述：刘**从2009年开始挂靠恒星公司承建仓集镇安置小区，小区一开始是顺**司开发的，后来转让给融**司。当时约定12号、15号楼由刘**自己带资建设自己负责销售。刘**向杜永脉借款20多万元，其实也不算借，他把钱给我，我通过售楼处把房子卖给他。2013年9月12日，案外人刘**因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑三年六个月。

原审法院再查明：涉案房屋已经由融悦公司出售给其他人，且该小区土地性质为集体土地，至今未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证（即属于“小产权房”）。

原审法院又查明：宿迁市顺**有限公司更名为江苏省顺**有限公司。

一审法院认为

原审法院认为：融**司于2009年6月份融**司接手涉案小区工程，且其法定代表人蔡立志认可涉案房屋的认购协议是与融**司所签，收据亦是由融**司出具，说明融**司是该认购协议的相对人，即是本案适格被告。融**司辩称其于2010年9月30日以后接手涉案小区，与蔡立志的陈述及“8.5”协议相互矛盾，且未能就该矛盾之处作出合理的解释，因此对融**司的该项辩解不予认可。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，因此杜**与融**司签订的房屋认购协议无效。合同无效，应该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。融**司将未取得商品房预售许可证的房屋出售给杜**导致合同无效，对杜**由此产生的损失应予以赔偿。杜**主张自融**司收到购房款之日起按照中**银行同期贷款利率计算利息，不违反相关法律法规，应予以支持。

因本案为房屋买卖合同纠纷，案外人刘**非合同相对人，融悦公司要求追加刘**为被告无法律和事实依据，不予准许。顺**司并非涉案房屋的认购协议的合同相对人，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院作出判决：一、杜**与宿迁**有限公司于2010年9月28日签订的房屋认购协议无效；二、宿迁**有限公司于判决生效之日起十日内向杜**支付购房款344750元及利息（自2010年9月28日起至实际给付之日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费6471元，由宿迁**有限公司负担。

上诉人诉称

融**司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杜永脉提交的房屋认购协议书和收据中加盖的印章的使用人是顺天公司，且融**司未收取杜永脉购房款，融**司并非本案适格被告。二、杜永脉认可涉案房屋系由刘**出售，本案应追加刘**为被告。三、即使融**司系适格被告，原审判决认定由融**司退还杜永脉购房款的数额错误。四、刘**将涉案房屋出售给杜永脉的行为涉嫌犯罪，本案应移交公安机关处理。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或将案件移送公安机关。

被上诉人辩称

被上诉人杜**答辩称：一、原审判决已经查明涉案房屋是由融**司出售给杜**，融**司应当承担购房款及利息的赔偿责任。二、原审判决认定的购房款数额正确。三、融**司与刘**之间如何以房抵款与杜**无关，杜**与融**司之间系民事纠纷。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人顺**司未作答辩。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：杜永脉与融悦公司之间是否存在商品房买卖合同关系。

本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，杜**与宿城区仓集镇安置小区项目部签订房屋认购协议，该协议中已载明具体的房号及价款，且杜**已付清房款，因此该房屋认购协议的性质应认定为商品房买卖合同。蔡立志在公安机关陈述：融**司在2009年6月份开始开发涉案小区，其中12号楼、15号楼出售的售房款先由融**司收取，之后再以工程款名义划拨给刘**，部分房屋出售是由刘**带到小区项目部签订协议，加盖安居小区专用章，部分房屋是由刘**和买受人私下签订的合同，加盖刘**项目部印章。根据上述陈述，本案的房屋认购协议上加盖的是宿城区仓集镇安置小区售楼专用章，该枚印章能够印证杜**关于由刘**将其带到小区售楼部签订协议的主张，故涉案房屋认购协议的合同当事人应为杜**和融**司。融**司主张上述印章的使用人是顺天公司，融**司使用的印章是“宿城区仓集安居小区专用章”，该陈述与蔡立志在公安机关的陈述相互矛盾，且融**司提交的加盖“宿城区仓集安居小区专用章”的房屋认购协议均是在2011年，而非涉案认购协议同时期的2010年，结合洋河新区仓集镇人民政府出具的证明，融**司的该项主张不能成立，本院不予采信。综上，本案的房屋认购协议应认定为杜**与融**司所签订，杜**与融**司之间已形成商品房买卖合同关系。

刘**与融**司之间存在债权债务关系，刘**将其享有的权利转让给杜**，该转让意思表示真实，融**司向杜**出具收据的行为，说明刘**与杜**之间的债权转让已经通知了融**司，因此杜**取代刘**成为融**司新的债权人。杜**基于此债权关系与融**司签订商品房买卖合同，双方之间成立新的商品房买卖关系。融**司主张原审判决认定的购房款数额错误，本院认为，该购房款数额由双方签订的房屋认购协议及融**司出具的收据确认，对融**司的该项主张本院不予支持。因刘**并非涉案商品房买卖合同的当事人，且刘**与融**司之间的工程款支付情况与本案无关，融**司主张应追加刘**为当事人的理由不能成立。融**司主张涉案合同涉嫌犯罪无事实依据，本院不予支持。

综上，上诉人融悦公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6471元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十二日