唐**与秦*、秦**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**与上诉人秦**、被上诉人秦**房屋买卖合同纠纷一案，上诉人秦**与上诉人唐**均不服溧阳市人民法院（2014）溧埭民初字第563号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审情况：

一审原告诉称

唐**诉称，秦**、秦**系父子关系。2010年2月2日，秦**与本人签订了房屋买卖合同一份，合同约定由秦**购买本人位于燕山新区20号1-901室房屋一套，价款合计435404元，并须同年6月30日前预付房款20万元，余款在房屋实际交付前一次性付清。由于房产市场变化较大，在协商后双方确认将房屋总价调整为55万元。2013年4月，房屋已经具备了交付的条件，为此本人多次催促秦**付清房款并办理房屋交付手续，秦**的父亲秦**遂于2013年12月向本人出具欠条一份，承诺尚欠房款35万元于2014年1月底前付清。后本人又多次催促秦**与秦**支付房款并办理房屋过户手续，但秦**与秦**均未予理睬。为维护自身的合法权益，现诉请法院判令：一、解除双方之间的房屋买卖合同；二、判令秦**与秦**支付违约金20万元，并承担本案的诉讼费。

一审被告辩称

秦*启辩称，唐**的诉讼请求没有事实和法律依据，本人与秦*启签订的房屋买卖合同是合法、有效的，唐**无权增加房款；该房屋买卖合同与秦**无关，本人未委托秦**与唐**协商过房价变更事宜，其所向唐**出具的欠条对本人没有法律约束力。本案纠纷完全是由于唐**不履行合同所致，故应当驳回唐**的诉讼请求。

秦国俊辩称，本人与唐**没有任何合同买卖法律关系，是不适格的被告。造成本案纠纷的原因是由于唐**为了增加房价，在经常纠缠本人后才向唐**出具了欠条；在得知房屋加价后，秦**也一直没有同意。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年，因城市建设规划需要，相关部门拟对唐**原坐落于溧阳市溧城镇长阳村委长巷里村150号的房屋进行拆迁安置，为此唐**将在数年后获得坐落于溧阳市燕阳嘉苑小区14号2-901室、20号1号901室拆迁安置房两套。2010年2月2日，唐**（作为甲方）与秦**（作为乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定由唐**将燕阳嘉苑小区20号1号901室出售给秦**，合同主要载明的内容为：“一、房屋状况…（二）、房屋坐落燕山新区20号1-901室，本房屋所在层为第九层，建筑面积114.58平方米（房屋买卖面积按实际交付面积计算）。二、成交价格，付款的方式和期限（一）、甲、乙双方经协商一致，同意将上述房屋以3800每平方米一次性转让给乙方。总价款肆拾叁万伍仟肆佰零肆元。经双方协商后的价格不再随市场变动而变动，涉及该房屋配套设施费用均由乙方承担。（二）、乙方在签订本合同时先预付房款人民币壹拾万元整，第二次于2010年6月30日付房款人民币壹拾万元整，余款待房屋交付前一次性付清。…四、违约责任（一）、甲方违约致使合同不能履行的，应当将乙方已支付的房款双倍返还，并承担乙方的其他经济损失。（二）、乙方违约致使合同不能履行的，乙方不得向甲方索要房款，并承担甲方的其他经济损失。…”。双方在合同中还对其他事项进行了约定。2010年2月4日、7月22日，秦**分两次向唐**支付了购房预付款20万元。2013年6月19日，相关部门向唐**交付了上述两套拆迁安置房，诉争房屋确定登记的名称为燕阳嘉苑2幢1号门901室。

2013年12月15日，唐**与秦**就诉争的房屋的价格再次协商，将原先的房屋价格由435404元调整为55万元，并由秦**向唐**出具了欠条一份，欠条载明：“今欠唐**燕阳嘉苑二幢一号门901室房屋壹套共计人民币伍拾伍万元正，已付贰拾万元正，共计欠款叁拾伍万元正（￥350000元），二○一四年元月底付清。欠款人秦**2013.12.15”。2014年1月30日，唐**又通过短信方式通知秦**，要求其办理付款及房屋过户手续，但未得到及时回应。

2014年9月1日，唐**通过特快专递的形式，向秦*启发送函件一份，函件载明：“秦**（秦*启）：2010年2月2日你与我签订房屋买卖合同，双方就该合同履行有关事宜，特此函予你。根据合同的约定，你已支付房屋预付款20万元，余款36万元应在交付前一次性付清，2013年4月该房屋已完工交付给我，我多次要求你将余款36万元支付给我，并与我办理房屋交付手续，履行房屋买卖合同，但你至今分文未付。为此，我今特此出函予你，限你收函后十天内一次性付清余款36万元，并办理房屋移交事宜。逾期我将解除双方所签订的房屋买卖合同，届时一切责任后果均由你承担。告函件人：唐**2014年9月1日”，该函件于2014年9月3日由秦*启签收。后唐**未得到秦*启回应，遂引起本案诉争。

原审在审理过程中，为查明案件事实，法院书面通知唐**、秦**、秦**本人均到庭参加第二次庭审，以接受对方当事人的质询和法庭的询问。唐**接到本院书面通知后，到庭参加了庭审。秦**、秦**接到本院书面通知后，均未能到庭参加庭审。

对于房屋买卖的事实过程，唐**在庭审中主要陈述如下：2010年2月，秦**找到我说，要买套房子给他儿子做婚房，我们约了见面的时间，他说由他儿子秦**和我签订房屋买卖合同，到时可以直接过户到他儿子名下。我等了半个小时后他儿子才来的，协议写好之后由他儿子签名，后给付了我10万元的预付款，说余下的10万元按合同到6月份给我，我写了收条给他。2013年5月房屋可以交付了，我告诉他房子已交付、钥匙也拿到手了，见面商量下，见面后秦**答应我在一个月内跟我交涉，之后我又去找他多次，他一直拖，到了12月份我们再次见面商量，当时在天**司秦**的办公室内，他儿子秦**等三人在场，协商后将房价由原来的每平米3800元，调整为4800元，当时写欠条时秦**说他没钱，由他爸爸秦**来付，秦**也说由他付，所以就由秦**出具了欠条，欠条载明房价为55万已付20万，尚欠35万，并承诺于2014年底前付清，落款时间为2013年12月15日。但时间过后他们一直不付钱，找到秦**，他要我去找他父亲秦**，他电话他又不接。我在2014年1月30日也曾发短信给秦**，要他按约定付清房款办理过户，否则我要把房子卖给他人了，他收到信息后回复说正在开会。另外在2013年12月16日，因为我想发书面函给秦**与秦**，要求解除合同，用手机询问秦**他家里的具体地址，秦**回复我说是在埭头镇渡头街88号，我就按该地址寄书面函告给他们，也均被退回。我多次再多次打电话给秦**，但电话已是空号。我又寄了书面函到他们的老家，要求他们十天内办理付款交房手续，否则要解除合同，他们收到函告后既不付钱也不来办理房屋交接手续，不予理睬。现在我要解除买卖合同，房子不卖了，因为秦**与秦**老是违约。事实经过就是如此。

一审法院认为

原审法院认为，唐**与秦**签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律的强制性规定，对双方均具有法律约束力。一、本案秦**的行为是否对秦**构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，当事人有关表见代理诉讼主张的成立需要同时具备以下三个要件：第一，行为人以被代理人名义与相对人订立合同；第二，行为人实施了无权代理权的行为、所存在的代理权表象与被代理人作为直接相关且在被代理人风险控制能力范围内；第三，相对人相信行为人有代理人权出于善意无过失。根据最**法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，构成表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。“有理由相信”是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。在本案中，秦**作为秦**的父亲，在秦**与唐**签订房屋买卖合同后，就房屋的价格又与唐**进行了协商，并由其向唐**出具了尚欠房款的欠条及承诺付款的时间，该书写的过程，唐**述称当时秦**与秦**均在场。该院认为，不管秦**是否在场，都不影响相对人即本案唐**相信秦**具有对其儿子秦**购房中的代理权限，且在唐**催促秦**与秦**及时付清尚欠房款并办理房屋过户手续后，秦**从未对父亲秦**不具有房屋买卖代理权提出过任何的异议。故该院确认秦**于2013年12月15日向唐**出具的载有房价总额、尚欠房款和承诺支付时间的欠条对秦**具有约束力。二、唐**是否具有解除房屋买卖合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，在秦**在支付房款20万元以后，承诺房款余款35万元付款的时间为2014年1月底。此后在近九个月的时间内，唐**通过手机短信、特快专递寄送书面函件的方式，要求秦**与秦**及时履行支付购房余款和办理房屋过户手续，否则将解除双方此前签订的买卖合同，但是秦**与秦**均未作出正面的回应，致使唐**不得已通过诉讼方式解决该纠纷，故该院对唐**要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。关于唐**要求秦**与秦**支付违约金20万元的诉讼请求，虽双方在合同中约定，房屋买受方违约致使不能履行合同的，买受方不得向出售方索还已支付的房款，该院认为，诉争房屋价格的变更系由于表见代理所致，表见代理的本质仍属于无权代理，故该违约责任不属于秦**本人，本案不适用违约条款，故唐**要求秦**与秦**承担违约金20万元的诉讼请求该院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第十四九条、第九十四条、第一百零七条之规定，作出如下判决，一、解除2012年2月2日唐**与秦**签订的房屋买卖合同，唐**于本判决生效之日起十日内返回秦**购房款20万元；二、驳回唐**的其余诉讼请求。案件受理费7831元，由唐**与秦**各半负担。

上诉人诉称

上诉人唐**不服上述判决，向本院提起上诉称，一、本案中20万元房款非秦**支付。庭审中，秦**与秦**一方代理人称20万元系秦**公司财务支付，但在付款时，秦**的公司尚未成年，依据社会习俗，父亲为尚未成家的儿子支付20万元房款完全合乎情理，无可非议。二、秦**应是合同的实际当事人。虽然合同是以秦**的名义签订的，但其父亲秦**仍是合同的实际当事人，从买房的洽谈，前期的20万元房款支付均由秦**一手操办的，基于秦**与秦**特殊关系，虽然秦**未在合同上签字，但其行为必然是认可该合同的。同时以秦**的名义购房，也是为了日后的房屋过户节省相关费用，而且从秦**出具欠条之行为，也充分说明在购房的交易过程中均以秦**为主导，否则也不可能由其出具欠条之行为的发生。三、被上诉人应当承担违约责任。上诉人的房屋于2013年6月19日即可交付，上诉人多次通知被上诉人办理交付事宜，在长达一年多的时间内，被上诉人不但不主动接洽，而且置上诉人通知不顾，明显有违约故意，损害了上诉人的合法权益，应当承担违约责任。四、表见代理的构成仍因承担违约责任。即便秦**的行为构成表见代理，表见代理虽本质上属于无权代理，但表见代理所产生的权利义务关系仍应及于被代理人，被代理人应当按照表见代理的内容享受权利履行义务，由此带来的违约责任也应由被代理人承担。在本案中，秦**声称不同意父亲加价，但自始至终从未提出过异议，秦**也声称其儿子一直不同意加价，这与其出具欠条的行为前后矛盾，因此秦**对其父亲的加价行为是明知的，而且也是认可的。总是，请求撤销原审判决，改判秦**、秦**承担违约责任20万元。

被上诉人辩称

上诉人本人针对上诉人唐**的上诉口头辩称，20万元的房款是本人支付的，本人是买卖合同的当事人。本人不需要承担违约责任，因为在合同中第二条第一项约定双方协商后价格不再随市场价格变动而更改，本人没有过户是因为唐**提高了房价。

上诉人秦**不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决解除双方合同并返还20万元的判决属于适用法律不准确。上诉人与被上诉人签字的房屋买卖合同是合法有效的，该合同约定经双方协商后价格不再随市场价格的变动而更改。本案中造成合同迟延履行的责任完全是被上诉人违反上述约定要求加价，且该加价不是合同当事人协商的结果，被上诉人一口咬定该加价时上诉人在场，如上诉人在场不可能不签字，反之则是不同意加价，故本合同造成迟延履行的责任全部在于被上诉人方。根据原审判决返还20万元，不承担利息损失显失公平，再说被上诉人没有此类请求，按惯例法院只在请求范围内审理，故此判决是错误的。二、本案不具备解除合同的条件，根据双方合同的约定，要有一方违约导致合同不能履行或法律法规致使合同无法履行，本案合同完全能够履行，上诉人让步至承认加价，继续履行合同，被上诉人也不肯，故法院应判决驳回被上诉人的诉讼请求，合同继续履行，才是公平合法的结论。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。

上诉人唐**针对上诉人秦**的上诉口头辩称，上诉人秦**的观点是不成立的，1、房屋买卖是本人和秦**沟通的，当时约在秦**的舅舅的门市部见面谈的，秦**后来说房子是买给他儿子结婚用的，所以后来就打电话叫他儿子过来的。当天在门市部就签了合同，付了10万元。过了一段时间又给了10万元。房子可以交付时本人就打电话给秦**，秦**都不接电话，而且也不回本人的短信和函件。秦**在买卖合同上留的电话号码是空号。本人又到派出所调秦**的户口状况，发现名字也不对，家庭住址也不一样。一直要秦**办房子过户，但是秦**一直拖，拖到2015年本人才起诉的。订房屋买卖合同时是3800元／平方米，后来本人和秦**协商后将房价提高到4800元／平方米。因为本人要等钱用，一直他们没有给本人准信，本人才只好起诉的。

被上诉人秦**对上诉人秦**与上诉人唐**的上诉均未作答辩。

二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，原审庭审中，唐**明确诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、按照合同约定所交付的房款不予返还；3、要求秦**与秦**承担诉讼费用。二审查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，1、关于秦**的行为效力问题。本案中，被上诉人秦**作为上诉人秦**的父亲，在上诉人秦**与上诉人唐**签订房屋买卖合同后，就房屋的价格又与上诉人唐**协商达成房屋价格上涨的一致意见，并就此出具了欠条及承诺付款的意思表示，上诉人唐**称此时上诉人秦**与被上诉人秦**均在场，而原审法院也明确通知上诉人秦**与被上诉人秦**到庭陈述情况，但其二人均未按通知到庭应承担相应的不利后果。从一般常理判断，上诉人秦**的父亲秦**作出同意房屋涨价的意思表示产生的后果应及于上诉人秦**，而在唐**多次催促办理房屋过户手续之后的较长时间内，上诉人秦**也未对被上诉人秦**同意提高房价的行为提出过异议，故原审法院对于被上诉人秦**于2013年12月15日向上诉人唐**出具的载有房价总额、尚欠房款和承诺支付时间的欠条对上诉人秦**具有约束力的认定是妥当的。2、关于上诉人唐**是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，本案中，在上诉人秦**在支付房款20万元以后，被上诉人秦**又承诺房款余款35万元付款的时间为2014年1月底。但此后较长时间内，上诉人唐**多次要求上诉人秦**与被上诉人秦**及时履行支付购房余款和办理房屋过户手续，否则将解除双方此前签订的买卖合同，但是上诉人秦**与被上诉人秦**均未作出正面的回应，致使上诉人唐**最终提起诉讼要求解除双方之间的买卖合同，故原审法院对上诉人唐**要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持是正确的。3、对于上诉人唐**要求不返还20万元购房款的请求是否应予支持的问题。双方在合同中约定了违约责任，即出卖方违约致使合同不能履行的，应当将买受方已支付的房款双倍返还，并承担买受方的其他经济损失；买受方违约致使合同不能履行的，买受方不得向出卖方索要房款，并承担出卖方的其他经济损失。本案系上诉人秦**一方违约，应承担相应的违约责任，但双方就上诉人秦**一方违约需承担的违约责任是不得要求返还已支付的房款；但如按此约定，上诉人秦**将不得要求返还已支付的20万元房款，而违约赔偿属于损害赔偿额之预订，主要功能是填补守约方损失，相当于履行之替代，结合本案房屋总价为55万元、已支付的房款20万元在交付后一直由上诉人唐**占有、案涉房屋亦仍由上诉人唐**占有使用，且按当地实际情况，案涉房屋的价格并未下跌，如确定20万元作为违约赔偿则明显与上诉人唐**因上诉人秦**违约而受到的损失明显相差较大，故本院酌情以67083元作为上诉人秦**应承担的违约赔偿责任，剩余房款132917元由上诉人唐**向上诉人秦**返还。综上所述，上诉人唐**上诉理由部分成立，上诉人秦**的上诉理由不能成立；原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销溧阳市人民法院（2014）溧埭民初字第563号民事判决；

二、解除上诉人唐**与上诉人秦**之间的房屋买卖合同；

三、上诉人唐**于本判决生效之日起十日内向上诉人秦仁启返还房款132917元；

四、驳回上诉人唐**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7831元，由上诉人唐**负担5124元、上诉人秦**负担2707元；二审案件受理费7831元，由上诉人唐**负担5124元、上诉人秦**负担2707元。因一审案件受理费已由上诉人唐**预交，二审案件受理费已由双方分别预交，故由上诉人唐**在向上诉人秦**履行上述付款义务时直接扣减5414元，上诉人秦**预交的二审案件受理费由本院退还。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月三十日