上诉人颜**与被上诉人南**开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人颜**因与被上诉人南京江宁**发有限公司（以下简称市政公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

颜**原审诉称，2013年6月8日，其与市政公司签订商品房预售合同，由其向市政公司购买位于南京市江宁区禄口街道金石路99号天元新城某幢1304室房屋，房屋价款为635560元。按照约定，市政公司应于2015年2月1日前向其交付房屋，但市政公司至今未交付，且房屋也不具备交付条件，故要求判令市政公司支付逾期交房违约金（按照房屋价款及中**银行同期商业贷款利率标准计算，自2015年2月2日起至实际交付之日止）。

一审被告辩称

市政公司原审辩称，涉案房屋于2015年3月2日具备交付条件，其已于同年3月11日交付房屋。在工程施工期间，政府部门通知2014年7月15日至8月31日期间停工，按照双方约定，交房时间应当顺延，故其并未违约，不应承担违约责任。双方约定的逾期交房违约责任为采取补救措施达到交付条件，也不是按银行贷款利率计算违约金，故要求驳回颜光明的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，位于江宁**金石路99号的天元新城小区由市**司开发建设。2013年6月8日，颜**与市**司签订一份商品房预售合同，双方约定，颜**向市**司购买上述天元新城小区某幢1304室房屋，房屋价款为635560元；市**司应于2015年2月1日前向颜**交付房屋，房屋交付时应取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；市**司迟延交付房屋，应采取补救措施达到交付条件；市**司承诺房屋配套的水、电、煤气供应设施及公共道路、公共绿地于2015年1月31日前具备开通条件，如违反约定应于60日内采取补救措施使其达到约定条件，此违约责任不与逾期交房违约责任累加适用。双方在合同附件其他约定中约定，若受不可抗力影响，房屋交付时间和权属登记时间可顺延，不可抗力包括地震、台风、暴风雪、水灾、火灾等自然灾害；战争、罢工、发生重大公共安全、公共卫生事件等社会事件；政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令；市政规划、基础设施、配套要求被勒令更改；其他政府及相关部门行为。同日，颜**与南京恒**责任公司（以下简称恒**司）签订房屋改造协议书，约定由恒**司为颜**改造房屋。同日，颜**又向市**司出具一份房屋改造承诺书，该委托书委托市**司将房屋交付恒**司进行改造施工。2014年6月，江宁区建筑管理部门通知江宁区范围内所有建设工地于2014年7月15日至31日期间停止桩*、土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业施工，于2014年8月1日至8月31日全部停工。此期间内，天元新城小区有土石方施工工程。2014年12月17日，南京市规划局出具建设工程规划核实合格书，认为涉案房屋工程符合规划许可。2015年2月15日，涉案房屋的相应建筑取得竣工验收备案表。2015年3月2日，南京市富展房地**限公司为涉案房屋等出具测绘成果报告。同日，市**司通知恒**司于同年3月11日办理房屋交付和接收手续。2015年3月11日，市**司将涉案房屋交付恒**司。

审理中，颜**提交若干照片，认为天元新城公共道路、公共绿地均未完工，不符合交付条件。市政公司则认为照片无法反映拍摄时间，不能确定拍摄时间在其交付房屋时间之后，且交付配套设施不符约定的违约责任也不是逾期交房违约责任。

一审法院认为

原审法院认为，颜**与市政公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按约履行。关于房屋交付问题，颜**与恒**司签订房屋改造协议书并委托市政公司向恒**司交付房屋，市政公司已与恒**司办理房屋交接手续，故视为市政公司已向颜**交付房屋。关于房屋交付条件，市政公司已取得建设工程规划验收合格书、竣工验收备案证明、房屋测绘成果，符合双方约定，应认定符合交付条件；至于颜**所主张的公共道路、公共绿地不符合交付条件，因公共道路、公共绿地属于配套设施，逾期交付配套设施并不构成逾期交付房屋，故本案不予理涉。关于房屋延期交付问题，双方约定政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令可顺延房屋交付时间，此约定不违反法律规定，应当履行，而市政公司实际交房时间与约定交房时间的迟延期间少于政府部门要求停工期间，故市政公司无需承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回颜**的诉讼请求。原审案件受理费50元，由颜**负担。

上诉人诉称

颜**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定被上**公司“实际交房时间与约定交房时间的迟延期间少于政府部门要求停工期间”是错误的。原审中，被上**公司为了证实土石方施工在规定的停工期间内，提供了天元新城土方工程协议及竣工验收记录。该协议于2014年3月4日签订，约定开工日期2014年5月30日（以甲方批准的开工报告为准），工期为62日历天。但被上**公司提供的竣工验收记录证实，该工程实际开工日期为2014年4月20日，依据约定的工期该工程应当于2014年6月21日完工。故被上**公司主张的2014年7月15日至31日停止施工期间与本案没有关联，该期间显然不能作为被上**公司主张交付时间顺延的依据。至于是否是因为施工方未按协议履行所导致的工期延误，被上**公司可以依据协议向施工方主张损失，与上诉人颜**无关。涉案房屋交付即使可以顺延，至多顺延至2015年3月3日。二、涉案房屋不具备交付入住使用的条件。房屋是否具备交付条件不仅应当具备合同约定的标准，还应具备房屋的基本安全和使用功能。上诉人颜**提供的照片可以证实涉案房屋进户门没有安装，不具备安全居住的功能及使用条件，更无法谈向颜**正常交付钥匙。本案中，至少截止颜**拍照片的当日即2015年4月4日，涉案房屋还不具备入住使用条件。三、原审判决认定涉案房屋于2015年3月11日交付不符合事实。被上**公司提供的2015年3月11日的商品房交接单不具有真实性。2015年3月12日，被上**公司才向上诉人颜**发出房屋交付通知书，通知颜**于2015年3月19日办理交付手续。上诉人颜**提供的照片，涉案房屋进户门没有安装。同一套房屋无法交付两次。即使判决认定涉案房屋具备了交付条件，视为交付的时间也应当是2015年3月19日。请求：1、撤销一审判决，改判被上**公司支付上诉人颜**自2015年2月2日起至2015年6月9日期间的逾期交房违约金11924.2元（以635560元为基数，按照中**银行同期商业贷款利率5.35%计算）；2、一、二审诉讼费用由被上**公司承担。

被上诉人辩称

被上**公司答辩称：一、一审判决认定被上**公司“实际交房时间与约定交房时间的迟延期间少于政府部门要求停工期间”有充分的事实和法律依据。首先，被上**公司提供的《天元新城土方协议》只是证明合同约定了工期，工程实际工期应以竣工验收记录2014年4月20日至10月20日为准，故一审判决依据前述证据认定青奥会禁止施工期间“天元新城小区有土石方施工工程”事实清楚，证据充分。其次，《天元新城土方工程协议》项下的合同当事人为被上**公司和施工方，故施工方的实际施工时间是否符合《天元新城土方工程协议》约定，是否违约，只需对被上**公司承担责任，与颜**无关。但施工方的施工行为，在《商品房预售合同》项下，则属于被上**公司开发建设活动的一部分，因此，在将该行为视为被上**公司履行《商品房预售合同》义务行为时，则该行为对应的履行期限应是《商品房预售合同》约定的交房日期（2015年2月1日前）。为此，2015年2月1日前实施的施工行为，均与本案关联。只要在2015年2月1日前发生的政府禁令影响到施工，被上**公司均能依据合同约定顺延房屋交付时间。二、上诉人颜**所举证据不能证明房屋在交付时没有安装进户门。首先，本案为合同纠纷，一审判决以《商品房预售合同》第六条约定的交付条件作为交付标准，依据充分。何况，按照质监站工程竣工验收监督要求，没有进户门的房屋是不可能取得竣工验收备案表，因此，市**司提供的竣工验收备案表足以证明房屋交付时有进户门。其次，即使颜**陈述照片拍摄时间“2015年4月4日”属实，但被上**公司提供的《房屋改造协议书》和《房屋改造承诺书》证实，上诉人颜**所购买的房屋在2015年3月11日交付后是需要进行改造施工的。现相关照片上出现的施工人员也证明在照片拍摄前市**司已向上诉人颜**委托的施工单位交付房屋，而房屋的进户门即使被拆除，也是基于改造施工的需要，是施工单位在房屋交付后实施的行为，与被上**公司无关。三、一审判决认定涉案房屋于2015年3月11日交付符合事实。首先，上诉人颜**一审提交的《商品房交付通知书》和《商品房交接单》，足以认定房屋已于2015年3月11日交付给颜**委托的施工单位。虽然，被上**公司考虑涉案房屋仍然存在的诸如房屋B钥匙、两书等物品和资料需交接，即使在交付后又向上诉人颜**寄送了一份通知书，但该通知书并不能否定此前已发生的被上**公司向施工单位交付房屋的事实，以及依据《房屋改造协议书》和《房屋改造承诺书》所产生的《商品房预售合同》项下房屋已实际交付上诉人颜**的法律后果。因此，即使存在两次交付，也应以第一次交付房屋A钥匙的时间为准。其次，退一步而言，即使上诉人颜**自认的“视为交付的时间也应该是2015年3月19日”成立，但该日期仍在顺延后的房屋交付期限内（2015年3月20日前）。因此，如以第二次交付时间为准，市**司仍未逾期交房。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人颜**的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

上诉人颜**除对原审法院查明的“此期间内，天元新城小区有土石方施工工程”。“同日，市**司通知恒**司于同年3月11日办理房屋交付和接收手续。2015年3月11日，市**司将涉案房屋交付恒**司”有异议，对原审法院查明的其他事实无异议。颜**认为，2014年7月15日至31日期间天元新城小区内没有土石方施工工程。被上诉人市**司对原审法院查明的事实无异议。

本院查明

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

二审中，颜**提供了一份2015年3月12日被上诉人向上诉人颜**发出的《房屋交付通知书》。证明2015年3月12日被上**公司通知上诉人颜**于2015年3月19日办理交接、交付手续，3月19日上诉人颜**及其他购房者到现场，认为不符合交房条件。且一套房屋无法交付两次，可以反证被上**公司提供的2015年3月11日房屋交接清单不具有真实性。即使原审法院认定涉案房屋具备了交付条件，交付的时间也应当为2015年3月19日。被上**公司质证认为，该证据在一审审理前就已经形成，不是新证据，拒绝对该证据发表质证意见。另查明，一审中，市政公司提供了一份竣工验收记录，证明2014年4月20日至2014年10月20日涉案小区有土方施工工程。颜**上诉称，被上**公司提供的竣工验收记录证实，该工程实际开工日期为2014年4月20日，依据约定的工期该工程应当于2014年6月21日完工。故被上**公司主张的2014年7月15日至31日停止施工期间与本案没有关联，该期间显然不能作为被上**公司主张交付时间顺延的依据。

再查明，2013年6月8日，上诉人颜**（甲方）与恒**司（乙方）签订《房屋改造协议书》一份，约定，甲方购买了南京江宁**发有限公司开发的天元新城某幢1304房屋，为使用需要，甲方委托乙方对该房屋进行改造；该房屋改造期限为6个月；甲方同意该房屋改造开始日期为：自开发公司与甲方签订的该房屋买卖合同中约定的交付日之日起七日内，甲方同意委托开发公司直接将该房屋交付给乙方进行改造施工。同日，颜**向市**司出具《房屋改造承诺书》一份，内容为：“本人购买贵司开发的天元新城某幢1304房屋（以下简称该房屋），为使用需要，本人委托南京恒**责任公司对该房屋进行改造。……同时本人委托贵司直接将该房屋交付给南京恒**责任公司进行改造施工”。

本院认为

本院认为，根据上诉人颜**的上诉理由和被上诉人市政公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、市政公司是否构成逾期交房，是否应当承担违约责任；二、市政公司交付的房屋是否具备交付条件。

关于争议焦**，根据双方签订的合同约定，若受不可抗力影响，房屋交付时间顺延，包括政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令；其他政府及相关部门行为。2014年6月，江宁区建筑管理部门通知江宁区范围内所有建设工地于2014年7月15日至31日期间停止桩*、土石方工程、渣土运输和拆除等易尘作业施工，2014年8月1日至8月31日全部停工。市**司提供的竣工验收记录可以证明2014年7月15日至8月31日天元新城有需要施工的土方工程。涉案房屋在2015年2月15日竣工并验收备案，市**司依据颜**出具的承诺，于2015年3月2日通知恒**司于同年3月11日办理房屋交付和接收手续，即便被上诉人市**司在2015年3月12日向上诉人颜**发出了《房屋交付通知书》，也不能否认市**司依据颜**的承诺向恒**司交付房屋的事实，市**司于2015年3月11日将涉案房屋交付恒**司应视为市**司向颜**交付了房屋，未超过双方约定的可顺延的交付期限。

关于争议焦点二，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。本案中，市政公司取得涉案房屋竣工验收备案表的时间为2015年2月15日，而通知恒**司接收该房屋的时间为2015年3月2日，由此可见，在市政公司通知恒**司接收涉案房屋时，涉案房屋已符合法定交付条件。对于颜**提出的进户门没有安装问题，本院认为，从颜**提供的照片看，进户门有被拆除的痕迹，该照片不能证明市政公司在向恒**司交付涉案房屋时，涉案房屋没有安装进户门，且恒**司对此亦未提出异议。因颜**未能提供有效证据证明，应由其承担举证不能的法律后果，本院对颜**的该项主张不予支持。

综上，上诉人颜**与被上**公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上诉人颜**的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由颜**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日