万**与连云港市**责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告万**与被告连云**限责任公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理，依法由代理审判员张*适用简易程序独任审判，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告万**的委托代理人左**、被告金**司的委托代理人孟**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万*君诉称，2010年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告金**司位于连云港市赣榆区青口镇新城区“金海岸花园”小区某商品房，建筑面积128.23平方米，交付日为2011年5月1日前，总金额为36.2891万元，原告签订该合同前已支付15.2885万元，至起诉前早已付清全部房款，但被告至今未能按照《商品房买卖合同》约定将符合交付条件（即该商品房经验收合格）的房屋交付原告。根据合同第九条约定的违约责任，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金59967元（2011年5月1日-2015年11月20日），同时也违反了关于产权登记的约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.005的违约金26672元（2011年5月1日-2015年11月20日）。原告为了维护自己的合法权益诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金59967元及逾期办理产权证违约金26672元，共计86639元，并由被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告金**司辩称，原告购买的房屋位于金海岸小区30-35号楼房范围，被告已经将该房屋的开发权转让给赣榆县**有限公司（以下简称某公司），具体相关建设、销售均是由某公司负责。因为某公司没有开发资质，所以签订合同都是以金**司的名义签订的，但是对房屋的价格及楼号、房号等相关事宜都是某公司与原告商谈好后才签订合同。该合同所产生的责任应该由某公司承担。涉案的商品房于2013年4月25日已经通过竣工验收，被告多次通知原告收房，原告拒绝收房，因此原告无权主张从2013年4月25日起至今的逾期交房违约金。原告主张逾期办证违约金没有依据，原告所诉房屋至今未交付，不存在逾期办证的说法。

本院查明

经审理查明，2009年5月28日，被告金**司作为甲方与某公司作为乙方签订《开发合作协议书》，协议约定“乙方一次性支付甲方500万元购买30-35号楼的开发权，乙方在开发建设和销售中所需要的土地证、规划许可证、房屋预售许可证，产权证等各种开发手续均由甲方协助办理，费用由乙方负责；在今后的开发建设销售中，所有30-35号的销售收入和项目支出均有乙方自负盈亏，30-35号楼开发销售过程中发生的费用均有乙方负责，与甲方无关”。2010年11月10日，原告万**与被告金**司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告金**司开发的位于连云港市赣榆区新城区“金海岸花园”小区某商品房一套，建筑面积为128.23平方米，单价为每平方米2830元，房款共计362891元。双方在合同中约定，被告金**司应当在2011年5月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了全部房款，涉案房屋至今仍未交付原告。现原告诉至本院，要求被告金**司支付2011年5月1日至2015年11月20日期间的逾期交房违约金59967元，撤回要求被告支付逾期办理产权证违约金26672元的诉讼请求。被告辩称房屋未交付系原告拒绝收房造成的，但没有提供相关的证据欲以证实。

另查明，某公司无开发房地产资质，某公司开发的房产对外以被告金阳公司名义与购房户签订商品房买卖同。金海岸花园小区32幢楼于2015年4月17日在连云港市赣榆区住房和城乡建设局备案。

上述事实，有原、被告委托代理人的陈述笔录、收据、商品房买卖合同、开发合作协议书、竣工验收备案表等证据在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为

本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告万**与被**公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定内容履行各自的义务。原告依据合同约定交清购房款后，被**公司未按约定交付房屋，应按约定向原告支付逾期交房违约金。对原告要求被**公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定违约金自出卖人最后交付期限的第二天起计算。原、被告签订合同后，原告依据合同约定付清全部房款，故应以房屋总价款作为计算违约金的基数，故违约金应自2011年5月2日起计算。涉案房屋至今未交付原告，原告要求计算至2015年11月20日，符合法律规定，共计1664天，逾期交房违约金每日按购房款362891元的万分之一计算，共计60385.06元。原告只主张59967元，超出部分视为原告自愿放弃。原告撤回要求被告支付逾期办理产权证违约金26672元的诉讼请求，系对自身实体权利的处分，不违反法律、法规的规定，本院依法予以准许。被**公司与某公司签订《开发合作协议书》是规范双方就金海岸花园小区30-35号楼开发销售的内部合作行为，对外无约束力，不能对抗善意第三人。某公司无房地产开发资质，对外也未以自己名义从事商品房销售，其无资格也无义务履行原告与被**公司签订的商品房买卖合同。故对被**公司要求某公司承担责任的辩解理由，本院依法不予采信。被**公司与案外人某公司之间的开发合作关系与本案不是同一法律关系，本案不做一并处理，被**公司可另案主张权利。被告辩称房屋未交付系原告拒绝收房造成的，但没有提供相关的证据欲以证实，故对被告该辩称意见，本院依法不予支持。综上，对原告万**要求被**公司支付逾期交房违约金59967元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

裁判结果

被告连云港市**责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告万**支付逾期交房违约金59967元。

如果被告连云港市**责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1965元，由被告连云**限责任公司承担（该费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**人民法院。根据**务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云**民法院预交上诉案件受理费1965元。连云**民法院开户行：连云港**行营业部：账号：44×××94。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日