上诉人**程有限公司与被上诉人**有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人**程有限公司（以下简称远扬市政公司）因与被上诉人江苏高**限公司（以下简称高能信息公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人远扬市政公司的委托代理人朱*、被上诉人高能信息公司的法定代表人薛频及委托代理人刘*、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

高能信息公司原审诉称，2009年12月20日，高能信息公司、远**公司签订了《土地租赁合同》，高能信息公司将其位于南京市江东北路东宝路18号A3＋B3地块出租给远**公司，租赁期为2009年12月20日至2010年12月19日。租赁期满后，高能信息公司、远**公司又继续签订了租赁合同，合同累计至2012年12月19日。此后，高能信息公司、远**公司未能就租金达成一致意见，但远**公司仍继续占有和使用高能信息公司的场地至2014年4月，却拒绝给付租金。现诉至法院，请求判令远**公司：1、给付2012年12月20日至2013年12月19日的租金453220元；2、给付2013年12月20日至2014年2月6日租金65561元；3、给付2014年2月7日至2014年4月7日的3倍租金249271元；4、支付违约金135966元；5、支付垃圾清理费6万元。

一审被告辩称

远**公司原审辩称，高能信息公司、远**公司签订的合同至2012年12月19日届满，此后双方就租金问题未能达成一致，远**公司未与高能信息公司继续签订租赁合同，远**公司自行离场；合同约定的三倍租金标准的使用费及违约金均过高，应予调整。高能信息公司的诉求没有事实依据，请求法院依法驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年12月，高能信息公司、远**公司签订了《土地租赁合同》一份，合同约定高能信息公司将其位于南京市江东北路东宝路18号A3＋B3地块出租给远**公司，租赁期为2009年12月20日至2010年12月19日；租赁费用为234415元；双方如不能履行本合同约定的相关义务，违约方应承担年租赁费30%的违约金；合同终止或解除后次日内，远**公司未按协议约定清场、恢复原状并交还场地，从合同终止解除之日开始，按原租金叁倍交纳。合同签订后，高能信息公司、远**公司双方均按约履行。此后，高能信息公司、远**公司又继续签订合同至2012年12月19日，双方亦按约履行了合同。其中2011年12月至2012年12月的合同租金为241644元，其他内容与2009年合同一致。合同到期后，双方未再续签合同。2014年2月6日，高能信息公司发函至远**公司，要求解除高能信息公司、远**公司签订的《土地租赁合同》，并要求远**公司于次日内对返还的土地进行清场、交还场地，并结清应承担的各项费用。2014年3月24日，高能信息公司诉至原审法院，诉如所请。

原审审理中，高能信息公司为证明远**公司2012年12月以后仍一直实际占有和使用涉案土地，向原审法院提交了江**力公司发票一份，说明2014年5月，远扬市政公**工程有限公司仍为东宝路18号交纳了电费3236.94元。远**公司辩称，远**公司承租东宝路18号涉案土地后，在供电部门开设了南京远**限公司的缴费户头，离场后一直未销户，但实际电费并非由南京远**限公司交纳。

为查明涉案场地状况，2014年6月，原审承办人前往东宝路18号涉案场地进行勘查，发现涉案土地现状与高能信息公司提供之照片不符，该土地已由高能信息公司借给其他公司使用。

因双方意见不一，致使原审法院调解不成。

一审法院认为

原审法院认为，高能信息公司、远**公司签订的《土地租赁合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。高能信息公司、远**公司对于双方于2009年12月至2012年12月就涉案土地签订了《土地租赁合同》，且双方按约履行了合同均不持异议。双方的争议焦点为：2012年12月之后，高能信息公司、远**公司未能继续签订租赁合同，远**公司是否仍然继续占有、使用涉案土地。根据查明的事实，直至2014年5月，远**公司子公司南京远**限公司仍为东宝路18号交纳了电费3236.94元，远**公司虽辩称此费用不是南京远**限公司所缴纳，但未能提交证据予以证实；原审审理中远**公司也未能提交其将涉案场地交还给高能信息公司的相关证据，故原审法院对于高能信息公司主张的双方合同租赁期间届满后，远**公司仍继续占有和使用涉案场地的事实予以确认。

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因远**公司未给付租金，构成根本违约，高能信息公司有权解除合同，高能信息公司、远**公司之间租赁关系自解除通知到达远**公司处解除。高能信息公司于2014年2月6日发函要求解除《土地租赁合同》，并要求远**公司退场，原审法院认定高能信息公司、远**公司双方的租赁合同于2014年2月7日解除。远**公司应给付高能信息公司至2014年2月7日的土地租金，因高能信息公司、远**公司签订的最后一份租赁合同的租赁费用为241644元，远**公司应按此标准给付2012年12月20日至2014年2月7日的土地租金。高能信息公司要求以市场标准主张场地租金，并提供了高能信息公司与案外人签订的同地段的租赁合同。原审法院认为，高能信息公司与案外人签订的租赁合同租金标准不能视为市场标准，且高能信息公司、远**公司之间的不定期租赁的租金标准应参照双方的合同约定，故高能信息公司此请求原审法院不予支持。

租赁合同解除后，远**公司仍继续占有、使用高能信息公司土地，应给付相应的使用费。关于远**公司占有、使用涉案土地的时间，因高能信息公司主张相关费用至2014年4月7日，原审法院以高能信息公司主张的时间为限。关于土地使用费标准。高能信息公司、远**公司签订的《土地租赁合同》虽约定合同终止或解除后次日内，远**公司未按协议约定清场、恢复原状并交还场地，从合同终止解除之日开始，按原租金叁倍交纳，但此约定不符合法律规定，且高能信息公司同时向远**公司主张了违约金，故高能信息公司要求远**公司按三倍租金标准支付2014年2月7日至4月7日的使用费的请求，原审法院不予支持，土地使用费仍应按高能信息公司、远**公司签订的《土地租赁合同》确定的租金标准给付。关于违约金，因远**公司拒不给付租金已构成根本违约，应给付违约金，关于违约金的标准，高能信息公司、远**公司约定为年租金标准的30%，此约定明显过高，原审法院调整为按年租金的10%计算违约金，计24164元。关于高能信息公司要求远**公司支付垃圾清理费60000元的诉讼请求，因此费用尚未实际发生，高能信息公司可在实际发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，原审法院判决：一、南京远**限公司于判决生效之日起十日内按年租金241644元的标准给付江苏高**限公司2012年12月20日至2014年2月20日的租金，以及2014年2月21日至4月7日的场地使用费。二、南京远**限公司于判决生效之日起十日内给付江苏高**限公司违约金24164元。三、驳回江苏高**限公司的其他诉讼请求。如果远**公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17749元，由江苏高**限公司负担7749元，由南京远**限公司负担10000元。

上诉人诉称

远扬市政公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人的最后一份租赁合同期间届满后，上诉人仍继续占有和使用案涉场地，上诉人与被上诉人形成不定期的租赁合同关系，无事实依据。上诉人自2012年12月份合同到期后，即自行退出承租场地，上诉人既未与被上诉人续签租赁合同，也未实际占有使用案涉场地，上诉人与被上诉人不存在租赁关系。被上诉人无证据证明双方租赁合同届满后形成不定期的租赁关系，亦不能证明上诉人实际占有使用案涉场地。二、被上诉人提供的2014年5月7日供电部门出具的核查票，仅能说明在2014年1月12日之前上诉人没有注销电表，并不能证明上诉人与被上诉人存在租赁合同关系。三、一审法院以被上诉人于2014年2月6日发函要求解除《土地租赁合同》，并要求上诉人退场，认定双方的租赁合同于2014年2月7日解除，上诉人应向被上诉人支付2012年12月20日至2014年2月7日的土地租金无事实依据。上诉人自2012年12月份与被上诉人的最后一次租赁合同到期后，即自行退出案涉场地，上诉人既未与被上诉人续签租赁合同，也未实际占有使用案涉地块，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系。四、一审法院认定上诉人在2014年2月7日租赁合同解除后继续占有使用案涉场地，应向被上诉人交纳占有使用费，直至2014年4月7日无事实依据。自2012年12月份租赁合同到期后，上诉人即自行退出案涉地块，与被上诉人下存在任何的租赁关系，被上诉人向上诉人主张占有使用费无事实依据。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人高能信息公司答辩称，原审法院审理事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中，除了上诉人对原审查明的“说明2014年5月，远扬市政公**工程有限公司仍为东宝路18号交纳了电费3236.94元”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。双方当事人均认可该电费核查表最后抄表时间为2014年1月12日。

本院认为

本院认为，高能信息公司、远**公司签订的《土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还给出租人。2012年12月19日，租赁合同到期后，承租人远**公司应向高能信息公司返还承租场地，但远**公司并无证据证明租赁合同到期后其已经将承租场地返还给高能信息公司，故远**公司称合同到期后，其自行退出承租场地，未实际占有使用案涉地块，双方不存在租赁关系的上诉意见不能成立，本院不予支持。在上诉人并无证据证明租赁期满后其已经将承租场地返还高能信息公司的情况下，上诉人认为供电部门出具的核查票，仅说明在2014年1月12日之前上诉人没有注销电表，并不能证明上诉人与被上诉人存在租赁合同关系的上诉意见，本院亦不予支持。

租赁期间届满，承租人远**公司继续使用承租场地，双方未续签租赁合同，故双方的租赁关系为不定期租赁。远**公司继续使用承租场地，应向高能信息公司支付场地租金。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。高能信息公司于2014年2月6日向远**公司发函要求解除《土地租赁合同》，并要求远**公司退场，符合法律规定，上诉人远**公司以其已自行退出案涉场地，与被上诉人不存在租赁合同关系为由，认为其不应向被上诉人支付2012年12月20日至2014年2月7日的土地租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

租赁合同解除后，远扬市政公司并无证据证明其已经返还承租场地，故其应向高能信息公司支付相应的场地使用费，原审法院判令远扬市政公司按照双方合同约定的租金标准向高能信息公司支付相应的使用费，符合法律规定，依法应予以维持，上诉人远扬市政公司认为被上诉人高能信息公司向其主张占有使用费无事实依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费17749元，由上诉人**程有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月四日