宿迁光**限公司与江苏**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宿迁光**限公司（下称光**司）诉被告江苏**限公司（煜**司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日、2014年6月25日、2014年11月27日、2015年1月19日、2015年7月24日、2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告光**司的委托代理人黄**、被告煜**司的委托代理人金勤虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告光**司诉称：原被告于2012年4月28日签订物业委托管理合同一份，约定原告为被告开发的浙江世纪商贸城提供物业管理服务。同年8月3日，在被告的要求下，双方再次签订内容类似的物业委托管理合同一份，服务期限从原来的两年（自2012年4月27日至2014年4月27日）变为一年（自2012年9月1日至2013年8月31日），原告按两份协议约定提供相应的物业服务。第二份合同到期后，被告要求原告继续按原合同提供物业服务。后双方因费用发生争执，协商未果。原告现提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告前期物业费用365796元、违约金65843元，合计431639元；二、案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告煜**司辩称：1、被告支付给原告的物业管理费和垫付的电费已超过被告应承担的物业管理费。2、第二份合同是对第一份合同的变更，双方约定的物业服务时间为一年。3、原告没有按照合同约定的内容履行，对于物业费用应按照其服务到位的比例进行支付，对于超出合同部分按照实际管理的内容进行支付。

本院查明

经审理查明：原被告于2012年4月28日签订《物业委托管理合同书》，约定原告为被告开发的浙江世纪商贸城提供物业服务。2012年8月3日，原被告再次签订一份《物业委托管理合同》，同样约定原告为被告开发的浙江世纪商贸城提供物业服务，该合同第十七条约定：委托管理期限为1年。自2012年9月1日起至2013年8月31日止。……第十八条第6项约定：……一次性垫付乙方（原告）前期开办费用5.5万元，用于采购电脑1台、对讲机4台、办公桌4套、保安服装6套、拖拉机1台、以及小推车、小型垃圾车、垃圾箱、扣篮、农用工具等各种保洁、绿化护养设施设备。第二十一条物业管理服务费用1、物业费按市物价部门及市场调节价收取，即共计三层的商铺，每月按0.8元／㎡收取；共计两层的商铺，每月按1元／㎡收取；2号楼内部由甲方（被告）自行管理，安保、外围保洁等工作由物业公司负责，每月按0.8元／㎡收取（电梯除外）；菜场摊位，每年按360元／个收取；……2、业主和使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起加收应交管理费的1‰滞纳金。3、甲方（被告）2号楼物业费自装修竣工验收合格后计算，甲方其余未出售或出租的房屋按上述收费标准的70%缴纳管理服务费及其他费用……4、合同签订当日，乙方应归还甲方代为缴纳的物业保证金4.85万……

合同到期后，原告继续为被告提供物业服务，并于2014年5月1日终止履行合同，原告履行合同合计20个月，被告给付原告163000元。

还查明：浙江世纪商贸城1号楼（A号楼）、2号楼（B号楼）、3号楼（C号楼）、4号楼（D号楼）、5号楼（E号楼）、6号楼（F号楼）总层数均为3层，7号楼、8号楼（H号楼）总层数为2层。

上述事实有《物业委托管理合同》、宿迁市房屋勘测成果报告、证明、物业履约保证金退还公示、商品房买卖合同、证人证言及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为，原被告就浙江世纪商贸城先后签订两个物业服务合同，后签订的合同系对先签订的合同的变更，原被告应以双方最新的意思表示，即2012年8月3日签订的合同进行结算。

A号楼，原告主张未交付的面积为3952.77平方米，已经出租或出售的物业交付前欠物业费5573元，被告辩称未交付面积为3135.48平方米，交付业主前不欠物业费，因双方对A号楼未交付的户号一致认可，本院根据宿迁市房屋勘测成果报告计算得出未交付的面积为3952.77平方米。故本院采信原告主张的未交付面积为3952.77平方米，该部分所欠的物业费为44271元（3952.77平方米×0.8元／平方米／月×0.7×20月，取整数）。被告虽然否认已经出租或出售的物业交付前欠物业费5573元，但未提供证据证明已经出租或出售的物业时间以及交付前缴纳物业费的凭证，本院根据原告提供的明细表可知，该部分费用应按70%收取，故本院予以支持3901元（5573元×0.7，取整数）。

B号楼，原被告双方认可物业费自2012年11月1日起计算，且扣除原告自用面积147平方米。原告主张8503.65平方米，按每平方米1元计算，被告辩称8003.66平方米，本院根据宿迁市房屋勘测成果报告计算得出未交付的面积为8503.65平方米，总层数为3层，故本院支持原告主张的建筑面积为8356.65平方米（8503.65平方米-147平方米），所欠物业费合计120335元（8356.65平方米×0.8元／平方米／月×18月，取整数）。

C号楼，原告主张C31-38号未交付，未交付面积为1249.4平方米，被告辩称C36-37已经交付，未交付面积为751.97平方米，但被告未提供证据证明C36-37已经交付，本院根据宿迁市房屋勘测成果报告计算得出未交付的面积为1301.06平方米，现原告主张1249.40平方米，本院照准，故所欠物业费为13993元（1249.40平方米×0.8元／月／平方米×0.7×20月，取整数）。

D号楼，原告主张D23-27未交付，D28有一半未交付，未交付面积为688.15平方米，已经出租或出售的物业在交付前欠3907.94元物业费，后变更为3847.19元。被告辩称D24-28号未交付，其他均已交付，不存在拖欠物业费，本院根据宿迁市房屋勘测成果报告计算得出D24-28号的面积为737.9平方米，现原告主张未交付的面积为688.15平方米，本院照准，该部分所欠物业费为7707元（688.15平方米×0.8元／平方米／月×0.7×20月，取整数）。原告主张已经出租或出售的物业在交付前欠3847.19元物业费，本院根据原告提供的明细，认为D08所欠物业费为197元（78.42平方米×0.8元／平方米／月×4.5月×0.7，取整数），D09所欠物业费为65元（78.42平方米×0.8元／平方米／月×1.5月×0.7，取整数），D19所欠物业费为43元（78.42平方米×0.8元／平方米／月×1月×0.7，取整数），D20所欠物业费为43元（78.42平方米×0.8元／平方米／月×1月×0.7，取整数），D23所欠物业费为132元（118.27平方米×0.8元／平方米／月×2月×0.7，取整数），D28所欠物业费为430元（256.37平方米×0.8元／平方米／月×3月×0.7，取整数），D39所欠物业费为111元（132.77平方米×0.8元／平方米／月×1.5月×0.7，取整数），D42所欠物业费为114元（204.56平方米×0.8元／平方米／月×1月×0.7，取整数），D43所欠物业费为113元（203.06平方米×0.8元／平方米／月×1月×0.7，取整数）。原告主张D18是被告之间交付，物业费应按未交付计算，本院认为即使该房屋由开发商直接交付业主，该房屋的物业费也应由受益人业主或承租人承担，原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的D01、D02、D03、D31、D44所欠物业费予以支持。综上，被告所欠交付前的物业费为1886元。被告虽予以否认，但未提供证据证明其观点，故本院对其辩解意见不予支持。

E号楼，原告主张E18号未交付，面积为118平方米，被告予以认可，故所欠物业费为1321元（118平方米×0.8元／平方米／月×0.7×20月）。原告主张在出租或出售前拖欠2966.32元物业费，本院根据原告提供的明细表认为E06所欠的物业费应为74元（132.62平方米×0.8元／平方米／月×0.7×1月），E19所欠的物业费应为198元（118.3平方米×0.8元／平方米／月×0.7×3月），E20、E21所欠的物业费应均为264元（118.3平方米×0.8元／平方米／月×0.7×4月），E22所欠的物业费应为132元（118.3平方米×0.8元／平方米／月×0.7×2月），E23所欠的物业费应为141元（126.75平方米×0.8元／平方米／月×0.7×2月），E33所欠的物业费应为500元（178.8平方米×0.8元／平方米／月×0.7×5月），E34所欠的物业费应为480元（171.76平方米×0.8元／平方米／月×0.7×5月），综上，在交付前所欠物业费为2053元，被告虽然不认可，但未提供相应的证据予以证明，故被告的辩解意见本院不予采信。

F号楼，原告主张未交付的面积为911.9平方米【F35号（面积373.24平方米）、F36号（面积201.7平方米）、F37号（面积204.34平方米）、F38号（面积132.62平方米）】，对于F35，被告辩称于2012年9月28日出租，原告诉称该户拒不缴纳物业费，本院认为，物业费应由物业服务的受益人即承租人或业主承担，故原告主张F35号的物业费由被告负担的诉请，本院不予支持。对于F36-38号，被告认可原告主张的面积及未出售的事实。综上，关于F号楼，未交付面积应为538.66平方米（201.70平方米＋204.34平方米＋132.62平方米），所欠物业费为6032元（538.66平方米×0.8元／平方米／月×0.7×20月）。原告主张在出租或出售前所欠物业费为1897.14元。本院根据原告提供的明细，认为原告主张的F03、05、09、10、11、16、29物业费应按标准的70%收取。原告主张F08物业费182元符合约定，予以支持。故交付前所欠物业费合计1382元【（192.7元＋96元＋304元＋283元＋189元＋572元＋78.44元）×70%＋182元】，被告虽予以否认，但无证据证明。

H号楼，原告主张H07（面积225.6平方米）、H14（面积143.42平方米）、H52（面积124.83平方米），合计493.85平方米未交付，拖欠物业费。根据被告提供的上述三户购房合同及约定的房屋交付时间，本院认为，上述三户的物业费用应由业主自行负担，与被告没有关系。原告主张在出租或出售前所欠物业费为1994.23元。本院根据原告提供的明细表认为，交付前所欠的物业费应按标准的70%收取，故本院予以支持1395元（1994.23元×70%）。被告虽然予以否认，但无证据证明，本院不予采信。

关于原告主张被告应给付前期开办费用55000元，本院认为，对于该55000元，应由被告先行垫付，现由原告自行购买了物业服务所需要的相关设备，虽然设备与合同有出入，但基本相符、价值相当，而该部分的费用应由被告给付，现原告已将该设备移交给被告，故被告应按照合同约定支付原告55000元。

菜场摊位费，原告主张136800元（228个×30元／月×20月），被告辩称已经出售74个、出租40个，原告对此予以认可，但原告未举证证明摊位出售或出租的时间，故对于已经出租出售的摊位费，本院不予支持。综上，摊位费予以支持68400元【（228-74-40）×30元／月×20月】。

对于原告主张装潢垃圾清运费15309.87元，本院认为原被告双方签订的合同并未对装潢垃圾清运费进行约定，故原告该项主张没有依据，垃圾收集及清运属于物业服务范围，该部分的费用应包含在物业费内，故原告的主张不予支持。

对于原告主张的工人工资，本院认为原告主张的三名工人均为原告单位员工，其工资应由原告单位发放，现原告主张由被告支付，无法律依据，本院不予支持。

关于被告主张原告应返还48500元物业保证金，但被告未提供已经缴纳48500元保证金的相关证据，本院结合原告提供的洋河新区交通建设局于2015年2月2日出具的《物业履约保证金退还公示》、2011年5月27日宿迁市**财政所向诚信**公司出具的47000元物业履约保证金收据、宿迁诚**限公司于2012年8月14日出具的声明，认为该物业履约保证金与被告没有关联性，故对该辩解意见不予采信。

对于被告主张其垫付的电费应予抵消物业费的辩解意见，因被告已经就垫付的电费另行提起诉讼，故本案不予处理。

综上，被告欠原告164676元（44271元＋3901元＋120335元＋13993元＋7707元＋1886元＋1321元＋2053元＋6032元＋1385元＋1395元＋55000元＋68400元-163000元）。

关于原告主张的违约金，被告予以否认，本院根据合同第二十一条约定，认为1‰的滞纳金应为按日计算，故原告主张按同期人**行贷款基准利率的四倍计算违约金，本院予以支持。虽然原被告签订的合同并未约定物业费的给付时间，但原告在2014年5月1日终止履行合同的时候，被告应按照合同的约定足额支付物业费，现被告逾期，故应承担自2014年5月1日起至实际履行之日止的违约金。

关于被告所作的原告没有按照合同约定的内容进行履行，物业费应按照其服务到位的比例进行支付的辩解意见，虽然提供照片予以证明，但照片的拍摄时间无法确定，且无其他证据证实，本院不予采信，该辩解意见不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告江**限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁光林**限公司164676元及违约金（自2014年5月1日起按中**银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7774元，由原告宿迁光林**限公司负担4181元，由被告江**限公司负担3593元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院（户名：宿迁**国库处，开户行：中国**城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日