吴**与朱**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**与上诉人朱**房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理，并于2015年11月2日组织双方当事人对本案进行听证。上诉人吴**的委托代理人罗**，上诉人朱**的委托代理人徐**参加了听证。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴**一审诉称：2011年7月1日，吴**与朱**签订一份房屋租赁合同，合同约定吴**将其所有的金柏年公寓A－2201号房屋租赁给朱**使用，租期二年，租金每月1500元。同时补充约定，合同期满后朱**所装修的马桶、地板、吊顶、普通灯具和面盆归出租人所有。合同履行到一年时，朱**提出解除合同，吴**表示同意但要求朱**要赔偿损失，朱**在不同意赔偿损失的同时，破坏性的拆砸所有装修，并且把吴**房屋的进户门拆走。吴**为了维护其合法权益，申请宿迁市公证处对相关财产采取证据保全措施。故向法院提起诉讼，请求判令：1、朱**给付吴**房屋闲置期间租金损失18000元（后调整为9000元）、物业费530元、电梯费320.9元、电费180元、复电费20元、公证费1040元、摄像费200元、财产损失20610.62元、修复导致的损失1800元、鉴定费3000元，合计36701.52元；2、本案诉讼费用由朱**承担。

一审被告辩称

朱**一审辩称：1、朱**不欠吴**租金，同时吴**诉状表明当时吴**同意与朱**解除房屋租赁合同，双方已经协商好解除合同事宜，故朱**不存在违约事实。吴**要求支付租金没有依据。2、承租房屋装修设施均是朱**经过吴**同意后装修的，合同解除后朱**将自己装修的设施物品带走是符合法律规定，并没有给吴**带来任何损失，即便因拆除造成房屋的部份毁损，朱**承担的仅仅是恢复原状清理的责任，而朱**承租时吴**的房屋是毛坯房。3、朱**承租后，装修时将吴**进户门改成玻璃门，是经过吴**同意的，否则朱**也不会擅自更换进户门。综上，吴**的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明：

2011年7月1日，吴**与朱**在见证方宿迁市宿城区天地信息服务部的见证下，签订房屋租赁合同书一份，主要内容：1、吴**将宿迁市宿城区铂金城市公寓A幢2201室（130平方米）租赁给朱**使用；2、租赁期24个月，从2011年8月1日起于2013年7月30日止；3、每月租金1500元，水、电、有线电视、电话、物业管理费等费用由朱**交纳；……9、合同在履行过程中如发生争议，双方友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉；经合同双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。补充协议：合同期满，乙方（朱**）所装的马桶、地板、吊顶、普通灯具、面盆归甲方（吴**）所有（空调和办公用品所有）；本合同一式叁份，甲方、乙方、中介方各持一份，自签字之日起生效。

吴**与朱**签订房屋租赁合同后，吴**将未装修的毛坯房屋交付朱**使用，朱**将房屋入户防盗门换成玻璃门并对房屋进行装饰装修，后予以使用。2012年8月，朱**提出解除房屋租赁合同，吴**同意解除，但就房屋内的物品的处理未能达成书面意见，朱**在已将钥匙交给吴**的情况下，进入涉案房屋，将办公设备取走，并将房屋内的装饰装修物品予以拆除。

朱**将租赁的房屋装饰装修物品拆除后，吴**为了保全证据，申请宿**证处对房屋被破坏情况进行公证，宿**证处于2012年8月17日出具公证书，吴**为此支付公证费1040元。另吴**为了明确其损失，申请对防盗门及破坏的装璜价值、清理修复费用、修复所需时间进行鉴定，经原审法院委托，江苏信**有限公司于2014年12月19日出具鉴定报告书一份，鉴定意见：吴**房屋被损毁的装潢价值及清理修复费用合计20610.62元、恢复原状所需时间合计9天。吴**预交鉴定费3000元。

朱**在使用租赁房屋期间，产生房屋电费180元、复电费20元、物业费850.9元。

一审法院认为

原审法院认为：

本案中，朱**提出解除合同，吴**也同意解除合同，朱**将钥匙归还吴**，双方的房屋租赁合同已经解除，只是合同解除后的双方权利义务未能达成一致意见，据此，原审法院依照法律规定处理双方合同解除后的权利义务。

吴**与朱**签订的房屋租赁合同约定“水、电、有线电视、电话、物业管理费的费用由乙方（朱**）交纳”，朱**承租房屋期间产生电费180元、复电费20元、物业费850.9元，上述费用应由朱**承担，吴**主张朱**承担上述费用，原审法院予以支持。

朱**经吴**同意装饰装修复合木地板、木踢脚线、硅钙板吊顶、卫生间吊顶、T8三栏格栅灯、卫生间吸顶灯、挂斗式小便器、低水箱坐式大便器等物品。依据合同约定上述装修装饰在合同期满归吴**所有，朱**擅自对其拆除，应承担赔偿责任，上述物品经鉴定价值14835.02元。但鉴于合同解除时朱**只使用上述物品1年时间，还有1年时间没有使用，如果吴**主张上述物品归其所有，吴**应对朱**未能使用上述物品的损失适当补偿，原审法院酌定朱**按上述物品价值的50%予以补偿。综上，关于上述物品损毁，朱**应赔偿吴**7417.51元（14835.02×50%）。另***经吴**同意装饰装修有成品木门、门框、卫生间管道包围、玻璃背景墙、卫生间墙砖、卫生间排气扇、拖布池等物品，合同对上述物品合同期满或解除时的归属未有约定，吴**主张上述物品归其所有，应在上述物品的价值范围内对朱**予以补偿。综上，朱**赔偿物品损失的责任与吴**补偿朱**的责任相互抵充，吴**主张朱**承担拆除上述物品的赔偿责任，原审法院不予支持。

朱**在拆除其装饰装修的物品时对吴**的房屋造成破坏，应承担赔偿责任。本案中，鉴定报告中的门框、玻璃背景墙、卫生间墙砖、拖布池等装饰装修物品修复费用，已在之前的装饰装修物品赔偿责任中予以处理，不应作为对吴**房屋的破坏再次处理。鉴定报告中的“损坏部分在修复之前的拆除清理费用600元”、“立柱式洗脸盆拆除40元”应认定为朱**对吴**房屋的破坏所致损失，朱**对上述损失应承担赔偿责任，吴**主张朱**赔偿上述损失640元，原审法院予以支持。

吴**主张朱**承担因拆除清理及修复所致租金损失1800元，结合鉴定报告表明所需时间为9天，原审法院支持按9天计算吴**的租金损失450元（1500÷30×9），对超出部分不予支持。

朱**将租赁房屋的防盗门拆走，且不能归还，该防盗门经鉴定价值1200元，吴**主张朱**给付防盗门损失1200元，符合法律规定，原审法院予以支持。

吴**主张摄像费200元，但未提供相关证据，对其这一主张，原审法院不予支持。

吴**主张朱**承担因违约解除合同所致房屋闲置期间租金损失9000元（按6个月计算）。原审法院认为，朱**在合同履行期间提出解除合同，导致合同解除，朱**存在一定责任，但该责任不足以导致吴**产生6个月的租金损失。结合本案实际情况，原审法院酌定吴**的租金损失为2000元，对超出部分不予支持。

吴**主张朱**支付保全证据支付的公证费1040元。原审法院认为，吴**申请公证保存固定证据，起因是朱**擅自拆除房屋装饰装修，该公证是吴**维护其合法权益的合理支出，对其这一主张，原审法院予以支持。

吴**主张鉴定费用3000元，因朱**只对鉴定价值承担部分赔偿责任，故朱**只应承担部分鉴定费，原审法院酌定朱**承担1500元，对超出部分原审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：朱*利于判决生效之日起十日内给付吴**15298.41元。案件受理费718元，由朱*利负担182元，由吴**负担536元。

上诉人诉称

朱**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判朱**支付吴**8844.28元，诉讼费由吴**承担。理由如下：1、朱**并未拆除吊顶，吊顶已归吴**所有，故原审法院按照鉴定报告支持赔偿吊顶损失4138.1元错误；2、鉴定报告关于复合木地板的鉴定结果与事实不符，鉴定结果为86元每平方米，但事实只需35元每平方米，故原审法院关于复合木地板赔偿损失的数额错误；3、防盗门系经吴**同意更换的，吴**也未索要更换下的防盗门，更换后玻璃门吴**一直在使用，因此原审法院支付给付防盗门的损失无事实和法律依据，退一步讲即使应该给付防盗门损失，也应该扣除朱**更换的玻璃门价值。

被上诉人辩称

吴**二审辩称：吴**对于原审的评估报告也认为不公平，但为了息诉不申请重新评估，但朱**仍然上诉，实质是为了拖延时间，三个上诉理由均不成立，也没有证据支持。

吴**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院查明了本案基本事实，但在认定事实和责任判断上严重偏颇，故请求撤销原审判决，改判朱**违约，并承担违约责任，全额赔偿吴**因朱**故意毁坏和被拆走的财物的损失。理由如下：1、原审认定吴**与朱**自行解除合同没有事实依据。是朱**明确提出不再履行合同，吴**同意不履行但认为朱**在室内的办公用品应当抵充其所承担的违约责任，作为赔偿吴**的损失，而朱**把房屋钥匙交给吴**后又撬开房门破坏性的拆除和搬离财物的行为构成违约。2、原审法院没有从一般人的认知角度判断应赔偿财物的范围。案涉合同约定“所装的马桶、地板、吊顶、普通灯具、面盆归吴**所有”、“空调和办公用品所有”，从双方不够完整的表述可以认定如果合同履行完毕，朱**所装修的一切物品应归吴**所有，只有可移动的办公用品归朱**所有。从文字表述和房屋使用的属性判断，租用房屋的所有附属设施当合同履行完毕时应归吴**所有，而不是限于合同约定的马桶、面盆等，没有约定的卫生间的排气扇、拖把池等也应归吴**所有。3、原审认定朱**仅赔偿一半损失没有事实和法律依据。吴**同意解除合同是建立在朱**放弃室内全部财产的条件下，如果按合同履行，吴**不仅有正常的租金收入，还有合同期满所约定的室内财产，所以朱**单方不履行合同应赔偿全部损失。4、原审认定租金损失不正确。2012年8月10日朱**撬开吴**的房门，破坏性的拆走室内所有财物，吴**直至2012年底才将房屋重新装修好，原审酌定租金损失2000元没有依据。

朱**二审辩称：原审判决对于补偿的房屋损失以及损失的承担方式均没有异议，适用法律也适当，仅是朱**上诉的三个损失的金额与事实不符，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。

对于原审判决查明的事实双方均无异议，本院依法予以确认。

二审中双方均未提供新证据。

根据吴**原审提供的宿**证处出具的公证书，本院二审另查明，2012年8月14日宿**证处保全证据工作记录记载：“现场为水泥地坪，部分吊顶……”；公证书所附照片显示案涉房屋吊顶大部分被拆除。

本院认为

本案二审的争议焦点是：1、吴**与朱**之间的房屋租赁合同是否已经合意解除。2、朱**给吴**造成的损失如何确定，具体包括财产损失、租金损失等。

本院认为：

关于第一个争议焦点，吴**与朱**之间的房屋租赁合同已经合意解除。理由如下：

2012年8月，朱**提出解除案涉房屋租赁合同，吴**同意解除，朱**随后将钥匙归还吴**，双方的房屋租赁合同此时已经解除。吴**认为其同意解除合同是建立在房屋内物品全部归其所有的基础上，而朱**在已将钥匙交给吴**的情况下，进入案涉房屋将办公设备取走，并将房屋内的装饰装修物品拆除，可见，双方对房屋内物品的归属问题未达成一致意见，这实质是涉及合同解除后的双方权利义务问题，原审法院依照法律规定处理该问题并无不妥。

关于第二个争议焦点，朱**给吴**造成的损失应为15298.41元。理由如下：

关于财产损失。第一，吴**主张案涉房屋内的所有不能移动的财物均归其所有。对此，本院认为，双方补充协议中约定“合同期满，朱**所装的马桶、地板、吊顶、普通灯具、面盆归吴**所有”，该约定对合同期满后归吴**所有的物品进行了清楚的列举，是列举式的约定，而非概括式的约定，无法按照吴**的主张进行扩大解释。故对吴**的该上诉主张，本院不予支持。第二，吴**主张朱**不应仅赔偿上述物品的一半价值，应赔偿全部价值。对此，本院认为，由于合同解除时朱**只使用上述物品1年时间，按照案涉房屋租赁合同约定的两年履行期，朱**尚有1年时间没有使用，故原审酌定吴**对朱**未能使用上述物品的损失按照50%价值予以补偿，并无不当。第三，关于朱**主张的吊顶其并未拆除，不应赔偿；复合木地板的鉴定价值与事实不符；防盗门系经吴**同意更换，不应赔偿，即使赔偿也应扣除玻璃门价值的上诉理由，本院认为，其一，关于吊顶，根据吴**原审提供的公证书，二审查明吊顶已被拆除大部分，无法正常使用，故朱**应当予以赔偿；其二，关于复合木地板价格，原审按照鉴定结论进行认定并无不当，朱**二审对鉴定结论提出异议，但并未申请重新鉴定，故本院对其该上诉主张不予支持；其三，朱**将房屋入户防盗门换成玻璃门，其并无相关证据证明该行为系得到吴**的同意，故原审按照鉴定价值认定朱**赔偿防盗门并无不当。

关于租金损失。吴**主张朱**应承担房屋闲置期间租金损失9000元（按6个月计算），对此，本院认为，朱**在合同履行期间解除合同存在一定责任，但结合鉴定结论认定的房屋装修装饰拆除清理及修复所需时间为9天，故原审认定朱**的责任并不足以导致吴**产生6个月的租金损失，故酌定吴**的租金损失为2000元并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人吴**和上诉人朱**的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费，50元由上诉人朱**负担，718元由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日