靖江市和**有限公司与周**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告靖江市和**有限公司与被告周**为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由审判员徐*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄星，被告周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2009年12月2日，原、被告签订了《御水湾花园前期物业服务合同》，约定原告为被告所有的位于靖江市御水湾花园二期宽域2幢804单元（面积为114.29㎡）提供物业管理，被告按每月每平方米1.2元支付原告物业管理费，并分摊相应的水电费等公共能耗费，物业管理费按年进行交纳，并在首月10号履行交纳义务，逾期按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了服务，然被告拖欠2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费及公共能耗费至今未交。请求判令被告立即支付原告2012年9月1日至2015年8月31日止的物业管理费4938元、公共能耗费1309元，合计6247元，承担违约金15726.86元（2012年9月1日至2013年8月31日的物业管理费1646元、公共能耗费378元，合计2024元，自2012年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为8834.76元；2013年9月1日至2014年8月31日的物业管理费1646元、公共能耗费476元，合计2122元，自2013年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为5389.88元；2014年9月1日至2015年8月31日的物业管理费1646元、公共能耗费455元，合计2101元，自2014年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为1502.22元）。

被告辩称

被告辩称：我确系靖江市御水湾花园二期宽域2幢804单元业主，我欠缴2012年9月至2015年8月31日期间的物业管理费是对的，但不认可原告的收费标准，因为原告在2007年的时候是暂定的三级服务资质，而御水湾小区物业管理需二级以上的资质，故原告没有资质管理被告所在小区的物业，且原告提供的服务达不到合同约定的服务质量标准，存在以下服务质量问题：被告居住的宽域的门面房将排油烟的管道装在住宅区窗户下面，原告未管理制止；门禁至今未使用，大厅门破损；电梯对面的防火门不能正常开关；被告居住的2号楼所有的灭火器已失效过期，部分消防栓无水；车辆在大厅内到处乱停；2号楼与3号楼之间的垃圾箱周围到处到堆满了垃圾；原告在小区内将石墩堵塞消防通道，致今年9月份发生火灾，消防车辆很长时间不能直达。关于公共能耗费系原告自己计算的，没有任何原始依据，被告不同意支付该款。关于违约金，因原告未按合同约定的标准提供物业服务，已违约在先，故被告也不同意支付原告违约金。请求驳回原告的诉讼请求。

原告针对被告辩称补充陈述：根据相关法律规定，具备三级资质的物业管理公司可以承接20万平方米以下的住宅项目。原、被告签订物业服务合同时原告就已经是三级资质，2013年已取得物业管理二级资质，被告称原告对御水湾小区无管理服务资质不是事实；对于消防设施的维护，如有问题原告的巡查人员均会记录在案，及时更换或修复，现在小区内消防设施正常；原告对门面房的排油烟管道安装、门禁使用等均在第一时间进行过管理、修复；原告在小区进门的地方设置石墩是实行人车分流的管理需要，并没有堵塞消防通道，而且在特殊的情况下，石墩是可以随时移动的，该管理方式在小区内也进行了公示；大厅内车辆乱停及垃圾箱附近有垃圾，原告一经发现后已立即清除，进行了相应的管理。被告所述仅是一瞬间发生的事情，并非常态。关于每年的公共能耗费均是在实际发生后，由原告代为缴纳，然后由业主分摊并进行了公示，被告如有疑问可至原告财务处查看原告交纳的凭证，然被告至今未提出异议。

原告为支持自己的主张，向**提供了其与被告于2009年12月2日签订的御水湾花园前期物业服务合同、原告物业资质证书、靖江市物价局靖价（2009）125号文件、2012年10月、2013年10月、2014年10月物业费催缴通知单、公共能耗费分摊明细表及公示照片打印件。被告向**提供了照片打印件14份，证明原告提供的服务质量达不到合同约定标准。

被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为双方签订的合同是格式合同，资质证书不能反映原告2009年签订合同时候的资质状况，物业费催缴通知单被告仅看到过一张，公摊费用明细及公示表是原告单方制作，未有原始票据证实。原告对被告提供证据的真实性亦无异议，但认为照片仅是一瞬间发生的事情的记录，并非常态，原告的物业服务是一个持续性的过程，不能用瞬间小区内的状态进行评价，该证据不能证明原告的物业服务质量不达标。

本院查明

经审理查明：被告系靖江市御水湾花园二期宽域2幢804单元（建筑面积114.29㎡）业主。2009年12月6日，原、被告签订御水湾花园前期物业服务合同1份，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按1.2元／平方米／月缴纳物业管理费，并分摊公共能耗费，于首月10日前按年缴纳，逾期按每日应缴纳费用千分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未缴纳2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业管理费4938元、2011年9月至2014年8月期间的公共能耗费1309元，合计6247元。原告催要未果，致起讼争。

本院认为

本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，在原告为被告提供了物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用，逾期交纳，应依照约定给付滞纳金。关于滞纳金的计算方式，双方在合同中虽有约定，但此约定明显偏高，本院予以调整。关于公共能耗费用因原告已根据实际使用情况交纳，并进行了公示，被告应当分摊给付原告。原告要求被告支付公共能耗费的请求，符合双方约定，本院予以支持；被告辩称其居住的宽域门面房的排油烟管道安装在住宅楼窗户下面、门禁未使用，大厅门破损，电梯门不能正常开关、车辆乱停、楼房之间的垃圾箱周围堆满垃圾及消防设施过期失效等问题，因被告未能举证证明原告有过错，亦无证据证明原告在提供物业服务期间有其他重大瑕疵，被告不能以此作为拒付物业服务费用的理由。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告周**于判决生效后十日内给付原告靖江市和**有限公司物业服务费4938元、公共能耗费1309元、滞纳金567元，合计6814元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费350元减半收取175元，由原告负担125元，被告负担50元（被告负担部分，原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费350元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州**海陵支行；账号20×××88）。

裁判日期

二〇一五年十月十七日