肖**与周**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告肖**就与被告周**、鄢*租赁合同纠纷一案，于2013年9月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员胡**担任审判长，与人民陪审员彭**、姜**组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。书记员张**担任庭审记录。原告肖**的委托代理人潘**、被告鄢*到庭参加诉讼。被告周**经本院公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告肖**称：原告系冷水江市新天地大楼第4层门面所有权人，被告周**于2009年5月18日与原告签订租赁合同，由被告周**租赁原告门面从事餐饮经营（即皇庭大酒店）。

被告周**自2012年9月开始未按时支付租金，原告多次催促，至起诉时仍拖欠41多万元租金。被告周**已经构成违约。根据双方签订的合同的约定，合同可以解除，其应当支付拖欠的租金，将房屋交予原告。现被告周**已下落不明，在未经原告同意下皇庭大酒店已实际归被告鄢*经营管理，现诉至法院，请求法院判决：1、解除原告与被告周**之间的租赁合同关系；2、被告周**、鄢*将冷水江市新天地大楼第4层门面腾空退还给原告；3、被告周**、鄢*支付欠缴租金直至退还门面止；4、本案的诉讼费由被告承担。

原告肖**为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：

1、原告肖**的身份证复印件一份，拟证明原告肖**的基本情况；

2、两被告的户籍资料复印件一份，拟证明两被告的基本情况；

3、《新天地大厦四楼联营合同书》一份，拟证明原告与被告周**之间存在租赁关系的事实；

4、银行转账凭证，拟证明周**于2012年9月支付最后一笔租金的事实；

5、记账凭证、收据，拟证明鄢*陆续支付租金的凭证；

6、欠租情况表，拟证明至2014年1月21日被告欠付租金652092元；

7、房产证复印件，拟证明该门面的所有权归原告的弟弟肖共和所有；

8、肖**的证明一份，主要内容为新天地皇庭酒店的实际产权人为肖**，该房屋一直以来也实际由肖**管理出租和收益。

被告辩称

被告周**未到庭，亦未进行答辩。

被告鄢*辩称，鄢*不是皇庭大酒店的实际经营者，原告要求退还门面与鄢*无关，原告要求鄢*支付租金没有任何依据。

被告鄢*未向本院提交证据材料。

本院认为

本案在审理过程中，被告鄢*对原告提交的证据材料发表了质证意见：

1、对证据1、2无异议；

2、证据3不是被告鄢*签订的，被告鄢*不清楚此合同的有关情况；

3、证据4、6、7、8被告鄢*不知情；

4、证据5不是鄢*直接支付的，而是原告从皇庭大酒店领走的；

对原告提交的证据材料，本院认证如下：

原告提交的证据1、2、3、4、7、8内容客观真实，本院予以认定。原告提交的证据6系未付租金的明细，不属于证据范畴。原告提交的证据5无法证实该笔款项系鄢*缴纳的，也无法证实鄢*系实际的经营者，对原告的证明目的本院不予采信。

根据庭审查明的情况和本院采信的证据材料，本院确认以下基本案件事实：

原告肖**的弟弟肖共和系冷水江**办事处冷新居委会新天地大楼第4层门面所有权人，该门面的建筑面积为3609.14平方米。该门面实际由肖**管理出租和收益。2009年5月18日，肖**（甲方）与周**（乙方）签订了《新天地大厦四楼联营合同书》，该合同共二十条。主要内容为：“一、场地位置及面积（一）甲方同意乙方在甲方之新天地大厦四楼设立经营场所。（二）甲方之新天地大厦四楼的建筑面积为3609.14平方米。二、合同期限（一）本合同期限为拾年，自2009年8月28日起至2019年7月28日止。四、经营项目与方针（一）乙方的经营项目为餐饮业类，除经甲方书面同意外，乙方不得予以改变经营项目。（二）在本合同期间，乙方无转租权。非经甲方书面同意，乙方不得单方面以任何理由停止营业（重新装修除外，但不能因乙方的装修而停交或减交场地使用费），或擅自转租于第三方，若有上述情形，视同乙方违约。（三）合同有效期内，乙方有整体转租权，但需提前15天以书面形式通知甲方，且因乙方的转租，本合同的履行及所有内容维持不变，不存在乙方或被转租人要求更改、增加或删减部分合同内容，更不存在被转租人因重新装修等事宜而停减场地使用费（即费用一概照交）。五、场地费用及缴纳方式（一）场地为甲方收取乙方的场地使用费。前三年（共36个月）的场地使用费为每月53888元，后七年的场地使用费即从第4年起在前一年的基础上每年按5%之比例逐年递增，直至合同期满止（注：依以上比例计算，第四年为56582元／月，第五年为59411元／月，第六年为62382元／月，第七年为65501元／月，第八年为68776元／月，第九年为72215元／月，第十年为75826元／月）。（三）场地使用费缴纳方式为按月预交，第一个月在乙方正式营业前三天内一次交清。以后每月在到期月首日的前三天内一次交清，超过一天按每天／次1000元支付违约金，但甲方必须事先告知乙方。六、合同保证金乙方于本合同签订之日起，应缴付人民币拾万元整予甲方，作为合同履约保证金。八、装修装饰（一）乙方充分保证新天地大厦4楼的装修装饰档次为中高档标准，以适应消费者对经营场所日益增长的更高层次的消费要求。（六）合同期满后，若双方不再合作，乙方装修装饰之固定部分实行“来装去丢”的原则。十四、解除合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权利单方面提前解除合同：（一）乙方逾期15天内未缴纳场地使用费；（二）、乙方拖欠水电等费用超过15天的；（三）乙方在经营过程中，严重损害新天地大厦整体利益或整体形象的；因上述原因提前解除合同的，甲方除合同保证金不予退还外，乙方违约给甲方造成的损失超过合同保证金的，乙方还须依法赔偿超过部分的损失。若甲方无故提前终止合同，甲方应承担乙方的装修、设备等一切财产及合同可得利益损失。”该合同签订后，被告周**按照合同约定租赁该门面从事餐饮经营，店名为皇庭大酒店。被告周**未支付2012年4月的租金53888元。被告周**又支付了2012年5、6、7、8、9月的租金。从2012年10月开始，被告周**未再缴纳租金。不久被告周**外出，一直未归，现具体住址不详。周**外出后，皇庭大酒店尚由员工在继续经营。从2013年5月至2014年1月原告肖**通过从皇庭大酒店领取租金以及从该酒店消费等方式抵扣租金共计288250元，截止至2014年1月，被告周**已拖欠原告肖**租金共计652092元（53888元＋53888元／月×7个月＋56582／月×9个月-288250元）。现有的证据无法证明鄢荣系该酒店的实际经营者。

本案在审理过程中，主要的争议焦点为原告要求解除租赁合同是否有依据；被告鄢*、周**应否将冷水江市新天地大楼第4层门面腾空退还给原告；被告周**、鄢*应否支付欠缴租金的问题。

本院认为：肖**与被告周**签订的《新天地大厦四楼联营合同书》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。《新天地大厦四楼联营合同书》对租金（场地使用费）的缴款方式和时间有很明确的规定，被告周**从2012年10月开始未按合同约定缴纳租金，明显违约。原告肖**要求解除与被告周**之间租赁合同关系，由被告周**支付拖欠的租金共计652092元（算至2014年1月）并退还该门面的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告目前提交的证据不能证实被告鄢*系实际经营者，另根据合同相对性原理，原告肖**与被告周**签订的租赁合同只能约定肖**与周**之间的合同权利义务关系，原告肖**要求被告鄢*支付租金、退还门面的主张没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告肖**与被告周**于2009年5月18日签订的《新天地大厦四楼联营合同书》；

二、被告周**于本判决生效后十日内将原告肖**的位于冷水江市锑都中路新天地商业广场第四层门面退还原告肖**；

三、被告周**于本判决生效后十日内给付原告肖**租金652092元（租金算至2014年1月，后段租金另计，算至门面退还之日为止）；

如被告周**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、驳回原告肖**的其他诉讼请求。

本案案件受理费10320元，公告费800元，由被告周**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年一月二十四日