宁**与许**、刘**、刘**实现担保物权纠纷一案一审民事裁定书

审理经过

申请人宁**于2015年1月26日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由代理审判员孙*进行了审查。

原告诉称

申请人宁**称，2014年7月25日，被申请人许**、刘**经人介绍自愿与申请人宁**签订了《房屋抵押借款合同》，约定：1、被申请人向申请人借款20万元用于其企业扩大业务；2、借款月利率20‰，逾期加收月利率50%逾期利息；3、被申请人以其易家渡镇易家渡居委会八组的346.59平方米厂房做抵押；4、如未按期支付利息，则视为违约，申请人有权立即终止本协议，并依法处置抵押物；5、到期不履行义务，因诉讼所产生的律师费、诉讼费、调查费和鉴定评估费等全部由被申请人承担。合同签订后，申请人依约以银行转账方式支付了全部借款，并到房屋主管部门办理了房屋抵押登记手续，申请人由此获得了房屋担保物权。自2014年9月至今，被申请人未按约支付利息。2015年1月8日，双方经基层组织主持未就抵押权实现方式达成协议。据此，申请人诉至法院请求拍卖或变更被申请人的房产证监字第0047816号与第0047818号抵押房屋，所得价款优先偿还借款20万元的本息与违约金，以及因诉讼所产生的律师费、诉讼费、调查费和鉴定评估费等实现担保物权的全部费用。

本院认为

本院经审查认为，2014年7月25日申请人宁**与被申请人许**、刘**签订的《借款借据》及刘**作为抵押人签字的《房屋抵押借款合同》中明确甲方宁**给乙方许**、刘**借款20万元，借款期限为6个月（2014年7月31日至2015年1月30日），借款利率为20‰，逾期加收50%逾期利息；甲方以位于易家渡镇易家渡居委会八组，总建筑面积346.59平方米的石房产证监字第0047816号、第0047817号、第0047818号房屋为借款提供担保；许**、刘**必须保证在每月的30日前支付上月度利息，如未按期支付利息，视为甲方许**、刘**违约，乙方宁**有权立即终止本协议，依法处置抵押物。甲方如未按合同规定期限归还借款和按期支付利息，均视为甲方违约，则甲方必须保证每天按借款总金额的0.2%向乙方支付违约金。同时，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息和违约金。另约定甲方到期不履行义务，乙方可根据《民事诉讼法》规定，直接向有管辖权的人民法院起诉。而因诉讼产生的律师费、诉讼费、调查费和鉴定评估费等全部由甲方承担。2014年10月9日，乙方提供了由许**、刘**、刘**三人共同共有的石房产证监字第0047816号、第0047817号、第0047818号房屋为该债权提供抵押，并依法办理了抵押登记。因被申请人陈**自2014年9月16日开始不能按约履行还款义务，故抵押权人即申请人唐**依法可以以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。因申请人宁**与被申请人许**、刘**在《房屋抵押借款合同》中约定了逾期利息，亦同时约定了违约金，本院认为逾期利息和违约金在性质上都是属于对于当事人违约的一种惩罚方式，而当事人约定的逾期利息为月利率10‰，约定的借款违约金为每天按借款总金额的0.2%计算，均明显过分高于申请人的实际损失，本院酌情认定违约金为银行同期贷款利率（5.6‰）四倍的30%，即月利率6.72‰。因申请人宁**与被申请人许**、刘**在《房屋抵押借款合同》中约定了优先受偿的范围包括实现债权的费用，但申请人未提供必要证据予以证实实现债权的费用，故本院不予支持。综上，对申请人申请的优先受偿范围限于抵押登记的债权数额即借款本金529000元、利息（月利率20‰）以及违约金（月利率6.72‰）符合法律规定，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

对被申请人许**、刘**、刘**位于石门县易家渡镇易家渡居委会八组的石房权证监证字第0047816号、第0047817号、第0047818号房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人宁**对变价后所得款项在借款本金20万元、利息（自2014年9月16日起按月利率20‰的标准支付至清偿之日止）、违约金（自2014年9月16日起按月利率6.72‰的标准支付至清偿之日止）等抵押债权范围内优先受偿。

本裁定为终审裁定。

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裁判日期

二〇一五年五月四日