上诉人长**有限公司与被上诉人张某某、原审被告湖南某某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人长**有**（以下简称某众公司）因与被上诉人张某某、原审被告湖南某某投资管理有**（以下简称某通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第04044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年2月25日，长沙新**有限公司与湖南某**限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市五一西路XX号，五一广场西北角地下XX层的房屋出租给湖南某**限公司使用。租赁期限从2013年2月18日起至2021年2月27日止。

2013年3月15日，被告湖**有限公司遂出具授权委托书，授权被告长**理有限公司代其全权管理位于长沙市五一西路XX号，五一广场西北角地下XX层的房屋出租及租赁相关事宜，包括但不限于合同签订、租金收取、合同履行等与租赁相关的全部事项。授权期限自2013年2月28日起至2021年2月27日止。

2013年5月12日，原告与被告长**理有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告租赁位于长沙市五一西路XX号五一广场西北角地下XX层“长沙市开福区皇冠商业街”1号商铺。该商铺建筑面积为335平方米。租赁期限为60个月，从2013年7月28日起至2018年7月27日止。第一年租金为110000元／月，租赁费用计算日期从2013年7月28日起算。原告需按70350元／年的标准缴纳日常营运费用（含水费、空调分摊费、推广费及35元／月／平方米的经营管理费）。合同第八条约定，被告长**理有限公司保证原告享有承租商铺的完全经营权。如因此引起纠纷，则一律由被告长**理有限公司负责解决。如造成原告不能营业，则被告长**理有限公司将免除不能营业期间的固定租赁费用。合同第九条约定，如原告因未能取得商铺的完全经营权造成原告停业超过六十天的，原告有权要求解除合同。

2013年6月17日，原告又与被告长**理有限公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定在原《商铺租赁合同》各条款不变的情况下，双方一致同意增加该补充协议条款，约定在原租赁“长沙市开福区皇冠商业街”1号商铺面积基础上另行增加62平方米。增加部分计算增加租金为27000元／月，增加物管费、公摊等费2000元／月。

2013年5月12日，原告依约向被告长**理有限公司缴纳履约保证金330000元。2013年7月27日，原告向被告长**理有限公司缴纳商铺租金397350元。

后原告委托装修公司对商铺进行了装修，因此花费设计费13500元，装修工程款207000元，共计220500元，并于2013年8月15日开始试营业。

因未获得位于长沙市五一西路XX号，五一广场西北角地下XX层的诉争房屋全体业主同意即将该房屋出租，位于长沙市五一西路XX号，五一广场西北角地下XX层的诉争房屋业主方之一的长沙**公司遂将长沙新世界国际**限公司诉至法院，另一业主方的长沙科**限公司亦将湖南某某投资管理有限公司诉至法院。

2013年10月1日，长沙**冠商业街对外营业。

2013年11月6日，长沙**有限公司发出《致皇冠商业街商户通告》，告知商户因原告所租赁的长沙市**业街商铺涉及产权及租赁纠纷，建议商户于7日内撤离。

2013年11月15日，原告所租赁的商铺停业。

2013年11月18日，被告长**理有限公司向原告发出公函，其上载明至2013年11月18日，原告尚欠被告长**理有限公司房屋租金487554元。

另查明，长沙市开福区皇冠商业街目前仍未通过消防验收。且在经营过程中，多次因故断水、断电。

庭审中，原、被告一致认可租金起算时间应为2013年10月1日。

案件审理过程中，原告张某某向本院陈述，其在签订租赁协议租赁房屋时，被告长**理有限公司并未向其披露其系被告湖南某某投资管理有限公司的委托代理人。案件审理过程中，原告张某某确认根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，选定被告长**理有限公司为相对人进行诉讼，向其主张权利。

一审法院认为

原审法院认为：一、因在合同签订时，被告长**理有限公司并未向原告张某某披露其系被告湖南某某投资管理有限公司的委托代理人，故原告张某某与被告长**理有限公司、湖南某某投资管理有限公司之间就《商铺租赁合同》的签订形成隐名代理合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，原告张某某有权选择被告长**理有限公司、湖南某某投资管理有限公司其中之一作为相对人，向其主张权利。案件审理过程中，原告张某某确认根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，选定被告长**理有限公司为相对人进行诉讼，向其主张权利，本院予以确认。

二、对于合同是否解除的问题，因本案所涉商铺存在产权及租赁权的纠纷，且该商铺所在的长沙市开福区皇冠商业街并未通过消防验收，被告湖**有限公司及长沙市**有限公司亦无法保证租赁户的用水、用电等基本经营条件，合同目的无法实现，同时，根据《商铺租赁合同》合同第九条约定，如原告因未能取得商铺的完全经营权造成停业超过六十天的，原告有权要求解除合同，现原告所租商铺停业显然已经超过了六十天，故现原告要求解除与被告长沙市**有限公司签订的《商铺租赁合同》并无不当，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本院认可本案原告起诉状向两被告送达之日，即2014年3月13日，原告与被告长沙市**有限公司于2013年5月12日签订的《商铺租赁合同》即告解除。

三、对于被告长**理有限公司是否需向原告退还其缴纳的商铺租金及履约保证金的问题，根据《商铺租赁合同》所载，如合同第八条约定，被告长**理有限公司保证原告享有承租商铺的完全经营权。如因此引起纠纷，则一律由被告长**理有限公司负责解决。如造成原告不能营业，则被告长**理有限公司将免除不能营业期间的固定租赁费用。现本案所涉商铺产权及租赁权存在纠纷，故原告显然无法取得本案所涉商铺的完全经营权，故被告长**理有限公司应当免除原告不能营业期间的固定租赁费用。经查明，原告已经向被告长**理有限公司缴纳了诉争商铺租金397350元（其中每月固定租金137000元／月且被告长**理有限公司通过公函的形式承诺租金打七折，故本案所涉商铺2013年10月1日至2014年1月31日的固定租金应为95900元／月，日常营运费用7862.5元／月，共计103762.5元／月），商铺于2013年11月15日停业，且原、被告在庭审中一致确认租金从2013年10月1日开始起算，故在扣除2013年10月1日至2013年11月15日商铺租金及日常营运费用155643.75元（103762.5元／月×1.5个月）后，被告长**理有限公司应当向原告退还商铺租金及日常营运费用241706元（397350元-155643.75元）。

对于履约保证金退还问题，因《商铺租赁合同》已经解除，且原告并无《商铺租赁合同》中所规定的应当支扣除履约保证金的情形，故被告长沙市某某商业管理有限公司应当向原告退还履约保证金330000元。

综上，被告长**理有限公司应当退还原告商铺租金、日常营运费用及履约保证金共计510056.2元（180056.2元＋330000元）。

四、对于被告长沙市**有限公司是否需向原告赔偿其因租赁商铺而产生的商铺装修损失220500元的问题，经查明，原告因装修本案所涉商铺，共计花费装修设计费220500元，现因《商铺租赁合同》因故解除，故上述款项成为原告损失。因本案所涉商铺的产权及租赁权存在纠纷，被告湖**有限公司、长沙市**有限公司在未取得完全授权的情况下将本案所涉商铺出租，对合同的不能继续履行有明显的过错，而原告作为商铺的租赁人，在租赁合同签订时未仔细审核商铺的权属情况，对合同的不能继续履行有过错，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，并综合本案实际情况，故本院酌定上述原告220500元的装修损失应当由被告长沙市**有限公司承担80%，剩余20%的损失由原告自行承担。故被告长沙市**有限公司应当向原告支付商铺装修、设计损失共计176400元（220500元×80%）。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告长**理有限公司于2013年5月12日签订《商铺租赁合同》于2014年3月13日即告解除；二、被告长**理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某退还商铺租金、日常营运费用及履约保证金510056.2元；三、被告长**理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付商铺装修、设计损失共计176400元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15800元，由原告张某某承担5135元，被告湖**有限公司承担10665元。

上诉人诉称

上诉人某众公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人受原审被告某通公司的委托，代理其管理某通公司开发位于长沙市五一西路XX号皇冠商业街的商场，尽管被上诉人在签订合同时不了解该实情，但在诉讼中，原审法院通知了某通公司参加诉讼，同时也查明了某众公司在皇冠商业街的一切经营行为均为代理某通公司，依据法律规定，代理人实施行为的后果应当由被代理人承担，而一审判决某众公司承担一切责任，显然是不公的。为此，特提起上诉，请求：1、撤销长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第04044号民事判决，发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人张某某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。

原审被告某通公司在二审过程中未提交答辩意见。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人张某某选择上诉人某众公司作为相对人主张权利是否符合法律规定以及上诉人某众公司提出其不应当承担责任而由原审被告某**公司承担相关责任的上诉理由是否成立。本案中，上诉人某众公司代理原审被告某**公司以上诉人自己的名义与被上诉人张某某签订《商铺租赁合同》，签订合同时，某众公司并没有将其代理某**公司签订合同的相关代理行为向被上诉人张某某披露，也无证据证明被上诉人张某某对上诉人某众公司与原审被告某**公司之间存在代理关系知情，系间接代理行为。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。被上诉人在本案的原审和二审过程中均选定受托人某众公司作为相对人主张权利，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因本案中被上诉人张某某对上诉人某众公司与原审被告某**公司之间存在代理关系不知情，虽在诉讼过程中张某某得知某**公司为某众公司的委托人，但张某某选择某众公司主张权利符合法律规定。原审按照被上诉人选定的相对人判决上诉人某众公司承担相关责任并无不妥。上诉人某众公司提出其受原审被告某**公司的委托，代理某**公司与被上诉人签订合同，代理人实施代理行为的后果应当由被代理人承担，本案应由原审被告某**公司承担相关责任而不应由其承担责任的上诉请求，因与法律规定不符，本院不予支持。上诉人某众公司认为其利益受到损害，可凭相关证据另行主张权利，但不影响其在本案中的责任承担。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人某众公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费15800元，由上诉人长**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日