高**与谢**、李**、李**、李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院于2015年6月12日受理原告高**与被告谢**、李**、李**、李**房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员罗**担任审判长，与审判员贺**、人民陪审员何**组成合议庭适用普通程序公开审理。原告高**及其委托代理人夏凉锋、李**、被告谢**、李**及其委托代理人蔡敬到庭参加诉讼。被告李**、李**未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告高**诉称：2011年7月19日原告与李**签订了《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》，双方约定：原告出资贰拾万零肆仟贰佰叁拾捌元（按住房单价1480元／计算㎡）与李**共建衡南新县城黎托小区17-4商住楼，该楼一单元五楼105号房屋（建筑面积138㎡）归原告所有。合同签订后原告按约支付购房款180000元。2014年9月，李**死亡后，其继承人即四被告在原告不知情的情况下将105号房屋卖给了他人，并办理了产权过户登记。四被告继承了李**的财产，应当继续履行《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》约定的合同义务。但该协议现已不能履行，原告请求被告返还购房款，被告不予理睬。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求判令被告返还原告购房款180000元、支付利息49680元（利息按年利率6.9%计算至一审判决生效时止）并承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：

证据1、原告身份证复印件，证明原告身份；

证据2、衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书，证明（1）原告与李*生于2011年7月19日签订了一份“衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书”；（2）协议约定的房屋为衡南新县城黎托小区17-4商住楼一单元五楼105号房屋，建筑面积为138平米；（3）房屋单价为1480元／平米；

证据3、收条和存取款凭证，证明李*生于2011年7月19日收取原告购房款100000元，于2011年9月5日收取原告购房款80000元；

证据4、公证书及产权证书，证明（1）被告谢**与李**系夫妻关系；（2）被告李**、李**、李**系李**合法继承人，被告谢**系李**的共同债务人。

被告辩称

被告谢**、李**辩称：被告对李**生前签订的售房协议均不知情，李**的售房款也未用于家庭共同生活，被告不需对原告承担返还责任。被告李**、李**、李**在李**死亡后三个月内作出了公证，三被告均表示对本案诉争房产放弃继承权，李**遗产全部由谢**继承，且本案诉争房产于李**生前在农村信用社办理了抵押登记，根据法律规定，担保债权优先受偿，被告谢**将本案诉争售房款优先偿还贷款符合法律规定。李**生前所欠债务应当先由其遗产予以偿还，李**尚遗有两套门面（已用于贷款，贷款金额为50万元），该二套门面应当优先拍卖用于偿还债务。根据法律规定，继承人在被继承人死亡后，可以继承被继承人财产，但应当在遗产范围内清偿债务且以继承遗产实际价值为限，被告李**、李**、李**放弃了对李**遗产的继承权，该三被告对原告无返还义务；被告谢**对本案诉争房产拥有共同所有权，该房产的一半份额由谢**所有，另外一半份额系李**遗产，但谢**继承李**的所有遗产均用于偿还贷款债务，故谢**对原告亦无返还义务。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

被告谢**、李**为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：

证据1、公证书，证明被告李**、李**、李**放弃了对遗产的继承权，无须对原告的诉讼请求承担返还义务；

证据2、衡南新县城17-4号地产权办理名单表、李**房产证、李**房产证，证明被告李**、李**名下的房产属于个人财产，与本案无关；

证据3、贷款户利息清单、借款借据、证明、房屋买卖合同，证明本案诉争房产在李*生死后，由被告谢**出售给第三人，所得款项已用于清偿信用社贷款。

被告李**、李**未答辩，也未提供证据。

本院认为

经庭审质证，对原告提供的证据，被告方对证据1无异议；对证据2、3的真实性及证明目的有异议，至诉前止被告方不知晓该协议存在，不能确定其真实性，无法确定原告与李**签订了该份协议；对证据4真实性无异议，但认为不能证明被告谢**系李**的共同债务人，被告谢**不清楚原告与李**生前的债权债务情况，谢**所继承的李**遗产均已偿还银行债务。本院认为原告提供的证据1客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定，可以作为本案的定案依据；原告提供的证据2、3来源合法，与本案有关联性，本案庭审前被告方曾向本院申请对该二份证据进行笔迹鉴定，但鉴定机构在要求被告预交鉴定费时，被告未预交鉴定费而未进行鉴定，本院推定该二份证据真实，对被告方的异议理由不予采纳，本院对该二份证据予以认定，可以作为本案的定案依据；原告提供的证据4客观真实、来源合法，与本案具有关联性，被告谢**与李**系夫妻关系，但其未能证实李**生前债务未用于夫妻共同生活，对被告方的异议理由本院不予采纳，本院对该证据予以认定，可以作为本案的定案依据。对被告方提供的证据，原告对证据1真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为公证书仅证明被告李**、李**、李**放弃了对李**与被告谢**共有的座落在衡南县新县城公园北路501室和601室南房权证字第18031627号和南房权证字第18031626号李**的遗产部分，而不能证明被告李**、李**、李**放弃了对李**所有遗产的继承，不能证明该三被告无需承担返还义务；对证据2中名单表真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为该名单表上证明了李**尚遗有门面及五、六楼包括后面的四楼住宅等遗产；对被告李**、李**房产证的合法性无异议，对其真实性有异议，认为其不能证明李**在该二被告房产中是否有份额；对证据3房屋买卖合同有异议，认为不能达到其证明目的，乙方签字本应为四人，但乙方签字仅一人，对其真实性、合法性、证明目的均有异议；对李**欠款30万元的借条的真实性、合法性不持异议，但该款项的还款人是否为谢**一人持有异议，其不能证实该还款由谢**一人偿还。对被告方提供的证据，本院认为被告方提供的证据1客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，但根据该公证书，被告李**、李**、李**只是放弃了对李**与被告谢**共有的二套房屋南房权证字第XX号和南房权证字第XX号房屋中李**份额的继承权，不能实现该三被告放弃了对李**其他遗产继承权之目的，本院对原告的异议理由予以采纳，对该证据被告方的证明目的不予认定；被告方提供的证据2客观真实，来源合法，与本案有关联，该证据中李**房产证、李**房产证证实了《房屋所有权证》编号为南房权证字第XX号、南房权证字第XX号的二套房屋分别为被告李**、李**所有，衡南新县城17-4号地产权办理名单表不仅实现了前述证明目的，同时亦体现了李**的相关遗产情况，本院对被告方该证据予以认定，可以作为本案的定案依据；被告方提供的证据3中的贷款户利息清单、湖南省农村信用社借款借据、证明客观真实，来源合法，与本案具有关联性，但不能实现李**生前贷款还款人及偿还该贷款资金来源之目的；该证据中李**借李**人民币叁万元整的借据与本案无关联，本院不予认定；

被告提供的房屋买卖合同虽不完善，但该两套房屋已实际出售客观存在。

经审理查明：2011年7月19日原告高**与李**签订了《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》，双方约定原告出资204238元与李**共建衡南新县城黎托小区17-4商住楼，该楼一单元五楼105号房屋归原告所有；并约定若因李**方导致协议不能履行，则原告高**预付款全部退还，并支付预付款利息。协议签订后原告按约预付李**购房款180000元。被告谢**与李**系夫妻关系，被告李**、李**、李**系李**与被告谢**婚生子女。2014年9月7日李**死亡。其后衡南新县城黎托小区17-4商住楼一单元五楼105号房屋（即该栋501室）及该栋601室房屋均被出售给他人并办理了产权过户登记。李**生前在湖南衡南县**公司松江支行办理了抵押贷款30万元整，该贷款本金和利息于2014年11月18日还清。

本院认为：本案原告高**与李**签订的集资建房协议书依法成立，应受法律保护，协议双方均应依约履行。但李**在协议履行前死亡，且协议约定房屋被李**的继承人出售，致使原告签订集资建房协议的目的不能实现。则原告对李**共同债权人及李**继承人享有合同预付款返还请求权。被告谢**系李**配偶，其未能证实李**生前债务系李**个人债务，则李**生前债务系夫妻共同债务，被告谢**应对李**生前债务承担清偿责任。被告谢**、李**、李**、李**系李**法定继承人，被告李**、李**、李**对李**部分遗产放弃继承，但该三被告仍系李**合法继承人，被告谢**未明确表示放弃继承李**的遗产，故四被告应当在继承遗产范围内对李**在本案中所涉的债务在其继承遗产实际价值内承担清偿责任。原告要求被告支付利息理由成立，但请求标准超出相关规定，应以同期银行贷款利率计算较妥。根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告谢**对原告高**预付购房款180000元承担清偿责任，被告谢**、李**、李**、李**在其继承李**遗产的实际价值范围内对原告高**预付房款180000元承担偿付责任，该房款180000元自2011年7月20日起按同期银行贷款利率支付利息至本判决生效之日止，款限本判决生效后五日内付清。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4745元，保全费1720元，合计6465元，由被告谢**、李**、李**、李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

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裁判日期

二〇一六年一月十四日