胡**与湖南中**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**与被上诉人**资有限公司（以下简称中**公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2015）永**初字第1437号民事判决，于2015年11月12日通过一审法院向本院提出上诉。永州市冷水滩区人民法院于同年12月8日移送案卷，本院于同日立案受理本案，依法由审判员李**担任审判长，与审判员郑**、李*组成合议庭，于2015年12月31日在本院第三审判庭公开开庭进行审理。代理书记员唐*担任记录。上诉人胡**、被上诉人中**公司的委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年5月5日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定：被告因中联商住小区项目建设需拆迁原告的住房。根据永政发（2003）3号《永州市城市房屋拆迁管理实施方法》等有关规定，经原、被告双方协商同意，达成如下拆迁补偿安置协议：一、拆迁对象，原告在拆迁范围内有住房壹套（无产权证），住房建筑面积75.16㎡。原告上述房屋属于拆迁对象，原告同意将上述房屋及构筑物拆迁；二、拆迁补偿方式，原告选择产权调换方式，即在被告中联商住小区项目3号楼安置余房中选择，按1：1.2建筑面积置换住房。安置房交房时间为2010年10月30日前；三、拆迁房屋补偿和安置。1、产权调换安置，（1）原告实行产权调换，在中联商住小区3号安置楼选房的按本协议规定安置，若安置面积超出被拆迁人应享有的置换面积，超出面积部分按市场价格计价购买。如安置面积不足原告应享有的置换面积时，被告按市场价补偿原告。原告现住建筑面积75.16㎡，选择22层B2楼号房，安置房建筑面积约111.5㎡（具体以房产证为准），原告可享受安置房面积90.19㎡，置换房建筑面积超过21.31㎡，按标准原告补被告人民币35800元，此项费用在交房时结清。（2）被告依据市场评估价格应补原告装修费13480元；从协议生效之日起由原告自己找过渡性安置房，被告付给原告临时过渡性安置费300元／月，先付给十个月计币3000元（但此费用不超过十四个月，若超过十四个月，从第十五个月开始，被告付给原告临时过渡性安置费每个月按600元计算）；付给原告搬家费用2次共600元；上述费用签订合同时一次性付清。2009年10月30日前签协议并搬迁奖励1000元，并有优先选房权，超过规定期限的，没有奖励。（3）对房屋质量标准、产权证的交付等进行了约定。2、现金补偿安置，补偿十个月临时过渡安置费3000元，搬家费300元，电开户费600元，在2009年10月30日前签协议并搬迁的奖励1000元，超过规定期限的，没有奖励。上述各项共补偿拆迁安置费为18080元。签订协议后付清补偿款，搬迁后付清奖励。四、违约责任，如单方违约，除赔偿守约的经济损失外，另处罚款金10万元。五、先签订合同的与后签订合同的补偿标准相同。原告于2013年12月30日将房屋过渡安置费与房屋欠款相抵后向被告实际交纳了7247元，并领取房屋钥匙。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并没有违反法律规定，系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的协议，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。协议签订后，原告按协议约定进行了搬迁，履行自己的义务。被告没有在协议约定的时间交付安置房并延期办理房屋产权证，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告在诉讼中认为延期交房违约损失为租房子费用，因过渡安置费即为过渡期租房子费用，并被告按照合同约定支付延期交房的过渡安置费，原告也已经领取，故被告已实际支付了原告租房子的费用。故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求该院不予支持。被告逾期办理房产产权证，应承担继续为原告办理房产证的民事责任，双方并没有约定违约金损失的计算方法和具体数额，故原告诉请被告偿付逾期办证期间违约金的诉讼请求该院不予支持；原告诉请被告支付惩罚性违约金没有法律依据，该院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告湖南**有限公司在本判决生效之日起十五日内为原告胡**的位于永州市**商住小区3号楼22层B2号的房产办理相应的《房屋产权证》和《土地使用权证》，并交付给原告胡**；二、驳回原告胡**的其他诉讼请求。本案受理费1657元，由原告胡**承担1557元，由被告湖南**有限公司承担100元。

上诉人诉称

宣判后，原审原告胡**不服，上诉称：1、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条的规定，上诉人有权请求支付延期交房和延期办证的违约金，租房费用的支付不能抗辩违约责任的承担，故被上诉人应支付延期交房和延期办证的违约金；2、双方合同第四条约定，如单方违约，除赔偿守约的经济损失外，另处罚款金10万元，上诉人要求被上诉人支付惩罚性违约金有相应的事实和法律依据；3、一审案件受理费分担不公平；请求二审法院撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付延期交房、延期办证及惩罚性违约金共计人民币74278元。

被上诉人辩称

被上**际公司答辩称：1、上诉人已经如约领取每月租房费用，被上诉人已经作出违约补偿，不存在继续承担违约责任的问题；2、被上诉人愿意为上诉人办理土地使用权证和房屋所有权证。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案的焦点是被上诉人是否应支付违约金。涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》是当事人真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定的交房时间为2010年10月30日前，交房两个月内办理房屋所有权证和土地使用权证，被上诉人实际于2013年12月30日交付房屋，至今未办妥“两证”确已构成违约，但，①双方合同并未明确约定一方违约时应当支付一定数额的违约金，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；②除租房费用外，上诉人并未提供证据证实逾期交房和逾期办证给其造成其他损失，而诉讼前被上诉人已依约向上诉人支付相应的租房费用；③上诉人胡**提出依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的情形计算违约金，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案属房屋安置补偿合同纠纷，有别于商品房买卖合同，故上述司法解释不能直接适用于本案；④双方合同虽未约定违约金，但被上诉人至诉讼时仍未办理房屋所有权证和土地使用权证，逾期近两年时间，本院根据公平原则以及同城类似案件的处理情况酌情支持逾期办证违约金10000元。故上诉人提出“被上诉人应支付延期交房和延期办证的违约金”的上诉理由，本院部分予以支持。

双方合同第四条违约责任约定，“如单方违约，除赔偿守约的经济损失外，另处罚款金10万元”，从文义上理解，此条为一方根本性违约的惩罚条款，本案合同已经实际履行，仅是履行过程中存在瑕疵，故上诉人要求被上诉人支付惩罚性违约金的上诉理由，于法无据，本院不予支持。诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院可以根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，根据上诉人起诉的违约金金额计算本案诉讼费为1657元，一审法院判决未予支持违约金判决上诉人承担大部分诉讼费并无不当，故上诉人提出“一审案件受理费分担不公平”的上诉理由，本院不予采纳，二审根据具体情况对案件受理费进行调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持永州市冷水滩区人民法院（2015）永**初字第1437号民事判决第一项；

二、撤销永州市冷水滩区人民法院（2015）永**初字第1437号民事判决第二项；

三、被上诉人**资有限公司于本判决送达之日起十日内支付上诉人胡**逾期办证违约金10000元；

四、驳回上诉人胡**其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1657元，二审案件受理费1657元，共计3314元，由上诉人胡**负担1818元，被上诉人**资有限公司负担1496元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日